전문가 프로필

답변 내역

묵시적 갱신 하면서 계약서를 새로 썼는데 확정일자를 지금이라도 받아야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되었다면, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 종전 계약으로 받은 날짜를 기준으로 우선변제권은 계속 유지됩니다. 즉, 계약 만료일이 2023년 12월 31일이라면, 2023년 10월 31일이 묵시적 갱신의 확정일자입니다.다만, 전세금액이나 보증금액이 변경되었다면, 이 부분만큼 증액 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 그러면 종전 계약상의 전세금은 이전 확정일자를 기준으로 여전히 효력을 유지 중이고, 증액된 만큼의 금액은 이후의 확정일자 기준으로 효력이 발생합니다.현재 계약은 작년 2022년도에도, 2023년도에도 각각 1년씩 계약했고 올해 3월 만기라고 하셨는데, 이 경우에는 묵시적 갱신이 아니라 새로운 계약으로 볼 수 있습니다. 즉, 2023년 3월에 계약서를 다시 쓴 것은 묵시적 갱신이 아니라 전세 재계약으로 해석될 수 있습니다. 전세 재계약의 경우에는 계약기간이 최소 2년 이상이라고 생각하는 것이 좋습니다. 따라서, 올해 3월에 계약서를 다시 쓴 것은 2025년 3월까지 유효한 계약으로 볼 수 있습니다.전세 재계약의 경우에는 보증보험을 다시 신청해야 합니다. 기간이 변경되었기 때문인데요. 일반적으로 묵시적갱신은 임대인과 임차인이 기존의 계약 내용과 동일하게, 주택의 경우 2년을 연장하는 것을 뜻합니다. 그래서 새로 계약서를 작성할 필요 없고 종전의 임대차 계약서로 hug에서 보증보험을 가입할 수 있습니다. 만약 전세금액이 변경되었다면, 해당 내용을 포함한 변경 계약서를 hug에 제출해야겠지요.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

전세가율과 주변시세 관련해서 질문드려요ㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.송파구 쪽 역세권 빌라의 전세가율은 최근 50%를 밑돌기 시작했습니다. 이는 서울 아파트의 전세가율이 역대 최저치를 기록했기 때문입니다. 금리인상과 임대차3법의 시행, 강남권의 입주 물량 증가, 토지거래허가구역 지정 등이 영향을 미쳤습니다.주변 비슷한 준공, 평수를 가진 빌라의 매매가는 3~4억대를 형성하고 있습니다. 이는 전세가격보다 매매가격의 하락폭이 더 작았기 때문입니다. 전세가격이 매매가격의 절반에도 못 미치는 경우에는 전세가격이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.이럴 때는 주변시세를 기준으로 보는 것이 좋습니다. 해당 건물만 떼놓고 보면 전세가율이 높아 보일 수 있지만, 주변시세와 비교하면 전세가율이 낮아진 것을 알 수 있습니다. 전세가율이 낮아지면 전세계약이 만료될 때 전세금을 돌려받기 쉽습니다. 그러나 전세가율이 높아지면 전세금을 돌려받기 어렵고, 갭투자가 성행할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

계약 기간이 끝나지 않았는데 나가라고 하는 것은 안 되지 않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약에 관한 질문을 주셨군요. 전세계약은 일반적으로 계약 기간이 정해져 있으며, 계약 기간이 만료되기 전에는 임대인이 임의로 계약을 종료할 수 없습니다. 만약 임대인이 계약 기간이 끝나지 않았음에도 불구하고 세입자에게 전세계약을 해지하라고 한다면, 이는 불법적인 행위입니다. 세입자는 임대인에게 계약 기간이 남아 있다는 사실을 증명할 수 있는 서류를 제시하고, 계약을 준수할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 임대인이 계약을 위반한 사실을 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 신고하거나 소송을 제기할 수도 있습니다.전세계약의 중도해지 가능 여부는 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약서에 중도해지에 대한 규정이 없다면, 민법에 따라 임대인이나 세입자 모두 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다. 단, 임대인은 세입자에게 6개월 전에, 세입자는 임대인에게 1개월 전에 해지의사를 통지해야 합니다. 만약 계약서에 중도해지에 대한 규정이 있다면, 그 규정을 따라야 합니다. 예를 들어, 중도해지 시 위약금을 지불하거나, 새로운 세입자를 구해오거나, 임대인의 동의를 받아야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 따라서, 전세계약을 중도해지하고자 한다면, 계약서를 잘 확인하고, 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

위반건축물에 들어온것부터 잘못인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대주택 등록시 임대인의 전세반환보증이 의무라고 들었는데 위반건축물의 경우 불가능한것인지, 또는 어디서 확인이 가능한지네, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자는 임대주택의 보증금 반환보증에 가입해야 합니다. 위반건축물의 경우, 건축물대장에 노란색으로 표시되어 있으며, 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 하지만, 보증보험 가입의무를 면제받는 방법이 있습니다. 선순위채권액과 보증금의 합이 주택가격의 60% 이하이면, 보증보험 가입이 필요하지 않습니다. 주택가격은 공시가격이나 감정평가액으로 산정할 수 있습니다. 이 경우, 감정평가를 통해 주택가격을 높여서 활용할 수 있습니다. 보증보험 가입 여부는 HUG나 SGI와 같은 보증회사에 문의하거나, 구청이나 세무서에 등록한 임대사업자등록증을 통해 확인할 수 있습니다.이 경우 임차인 입장에서는 위반건축물과 높은 전세가율로 인해 다른 보증보험 가입이 힘들것 같은데 다른 방법이 없는것인지임차인 입장에서는 위반건축물이라도 전세권을 설정하거나, 대항요건과 확정일자를 갖추면 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 또한, 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고, 임대사업자가 해당 보증의 수수료를 전부 지급한 경우에도 보증보험 가입의무가 면제됩니다. 이러한 방법을 통해 임차인은 전세금의 안전을 확보할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

월세 묵시적 갱신후 만기전이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약 기간이 2년으로 연장되지만, 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 세입자가 계약을 해지한다고 통보하면 해지는 통지 받은 날로부터 1개월이 지나고부터 효력이 생깁니다. 즉, 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.따라서, 17.7월부터 월세 계약을 하셨고 묵시적 갱신을 하셨다면, 12월에 나가신다고 얘기하셨다면 2월월세까지 내셔야 합니다. 복비는 따로 내실 필요가 없습니다. 묵시적 갱신 후 세입자가 중도에 해지하는 경우 복비를 부담할 법적 규정은 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

23년도의 연봉이 불명확하고 적은데 버팀목 HF는 어려운가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세대출은 HUG와 HF 두 가지 보증사를 선택할 수 있습니다. HUG는 주택도시보증공사가 보증하는 대출이고, HF는 한국주택금융공사가 보증하는 대출입니다. 두 보증사의 금리와 기준 조건은 동일하게 적용됩니다. 다만, HUG는 신청 시점에 보증보험이 강제적으로 적용되기 때문에 보증보험 수수료가 발생하고, HF는 보증보험이 선택사항입니다. 또한, HUG는 전세보증금 반환 시 임대인이 은행에 직접 반환해야 하고, HF는 세입자가 은행에 상환해야 합니다.HUG와 HF의 가장 큰 차이점은 보증한도를 결정하는 기준입니다. HUG는 건물의 가치를 평가하여 보증한도를 책정하므로, 전세가와 매매가의 차이가 충분하고, 선순위 보증금이나 융자가 없는 안전한 집인 경우 가능합니다. HF는 개인의 소득과 신용도를 평가하여 보증한도를 책정하므로, 연봉이 충분하고, 원룸이나 다가구 주택처럼 선순위 보증금이나 융자가 있는 집인 경우 가능합니다.그러므로, HF로 대출을 받으려면 연봉이 3.5배 이상의 보증금이 필요합니다. 예를 들어, 1.6억의 보증금을 대출받으려면 연봉이 4.57억 이상이어야 합니다. 또한, HF는 보증보험을 가입하지 않는 경우가 많으므로, 전세 사기에 주의해야 합니다.저는 대출 상품에 대한 정보만 제공할 수 있고, 실제 대출 신청은 은행에서 해야 합니다. 은행에서는 보증사와 상관없이 가심사를 받아보실 수 있습니다. 가심사는 실제 대출 심사와는 다르지만, 대략적인 대출 가능 여부와 한도를 알 수 있습니다. 가심사를 받으려면 본인의 신분증, 소득증빙서류, 임대차 계약서 등이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

원룸(월세) 계약기간 만료 이전에 계약 종류방법은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 종료 이전에 계약을 종료하려면 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 임차인은 계약 기간을 다 채우거나, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 법적인 사유가 있어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 임대료를 3개월 이상 납부하지 않거나, 임대주택을 훼손하거나, 임대인의 동의 없이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나, 임대인의 생활을 방해하는 행위를 하는 경우 등입니다.그러나 임차인의 사정으로 계약을 종료하고 싶은 경우에는, 임대인과 협의하여 새로운 임차인을 구하고, 중개수수료를 지불하고, 보증금을 정산하고 나가는 것이 일반적입니다. 이때, 보증금을 받기 전에 이사를 가면 대항력을 상실하게 되므로, 보증금을 받고 나가는 것이 좋습니다. 만약 보증금을 받기 전에 이사를 가야 한다면, 점유를 유지하기 위해 짐을 몇 개 남겨두고, 전출을 하지 않거나, 가족 중 한 명은 전입을 유지하거나, 임차권 등기명령을 신청하는 방법이 있습니다.이전에 살던 세입자의 빚 때문에 대부업체 사람들이 자주 찾아오고 독촉장들이 많이 오는 것은 임차인의 귀책사유가 아닙니다. 이런 경우에는 임대인이 임차인에게 통보하지 않고 임대주택을 임대한 것으로 볼 수 있으므로, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 이런 사실을 알리고, 보증금을 돌려주고 계약을 해지하라고 요구할 수 있습니다. 임대인이 거부하거나 응답하지 않는다면, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

분양권계약서를 작성하였습니다 분양권 P주고 샀어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 분양권 구입 다음달 명의변경까지한다고해도 입주전 잔금치르기전까지는 유효한걸까요? 아니면 등기를 칠때까지 무주택자로 보이게되는걸까요?분양권 구입 후 명의변경을 하면 주택 소유자로 인정됩니다. 따라서 입주전 잔금을 치르기 전이라도 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다. 주택 소유 날짜는 분양권, 입주권을 공급받아서 공급계약을 체결하는 날, 분양권 매수는 매매 잔금을 완납하는 날을 기준으로 합니다. 등기를 치르는 시점은 주택 소유 여부와 관련이 없습니다.2 제가 주택청약통장을 15년째 들고있습니다. 분양권을 사들이면서 제 생에 최초 1순의는 이제 청약이 안되는건지 궁금합니다.분양권을 사들이면서 주택 소유자가 되면 생애최초 1순위 청약자격을 잃게 됩니다. 그러나 주택을 처분하고 1년이 지나면 다시 1순위 청약자격을 얻을 수 있습니다. 주택청약통장을 15년째 들고 있다면, 주택청약통장 가점을 받을 수 있습니다. 주택청약통장 가점은 1년에 1점씩 적립되며, 최대 20점까지 받을 수 있습니다. 주택청약통장 가점은 일반공급, 특별공급, 장기전세 등의 청약에 모두 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

원룸퇴거시 집주인이 인건비 상승으로 보증금 공제후 지급이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 때, 임대차계약 상 발생한 연체 차임, 손해배상금 등을 공제하고 잔액만 반환하여야 할 의무가 있습니다. 따라서, 그때까지 월세가 밀렸다거나 임차인의 귀책사유로 인하여 주택의 시설이 손상되어 그 수리비가 명확할 경우에는 이를 공제할 수 있습니다.그러나 집주인이 인건비 상승으로 청소비를 더 공제하려는 것은 임대차계약에 위반하는 행위입니다. 계약서에 청소비가 6만원으로 되어있다면, 그 금액을 초과하여 공제할 수 없습니다. 또한, 사전에 임차인에게 통보하지 않고 임의로 공제하는 것도 부당한 행위입니다.따라서, 이런 경우에는 집주인의 말대로 12만원을 공제하고 보증금을 받는 것이 아니라, 계약서에 명시된 6만원만 공제하고 나머지 보증금을 전액 반환받아야 합니다. 만약 집주인이 계약서를 어기고 보증금을 돌려주지 않는다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임차권 등기 명령을 신청하거나, 소액심판이나 일반 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

월세 재계약 시 따로 해야할 것이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 해야할 것은 다음과 같습니다임대인과 재계약 여부와 조건을 협의합니다. 임대료 인상은 5% 이내로 제한되며, 보증금은 그대로 또는 줄어들 수 있습니다.새로운 계약서를 작성하고 서명합니다. 계약서에는 임대기간, 임대료, 보증금, 관리비, 수리비, 특약사항 등이 명시되어야 합니다.재계약 시 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자는 보증금의 우선변제권을 보장하는 서류입니다. 보증금이 증액되었을 경우에는 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.임대차 거래 신고를 합니다. 임대차 거래 신고는 모든 재계약에 필요하며, 세금을 감면받을 수 있습니다. 임대차 거래 신고는 인터넷이나 편의점에서 할 수 있습니다.기존 계약서와 새로운 계약서, 확정일자, 임대차 거래 신고증을 잘 보관합니다. 이는 임대인과의 분쟁이 발생할 경우 증거가 될 수 있습니다.월세 재계약 시 주의할 점은 다음과 같습니다임대인이나 대리인이 올 경우 신분증 사본과 위임장을 꼭 확인합니다.수리 부분이나 애완동물 같은 특수 사항은 구두로만 합의하지 말고 서류상에 반드시 특약 형태로 추가합니다.재계약 전에 등기부등본을 다시 확인합니다. 짧은 기간 사이에 채무 관계가 추가되면 권리관계가 복잡해질 수 있기 때문입니다.재계약 후에는 송금 서류를 마무리하고, 잔금과 부동산 중개 수수료를 지불합니다. 이때, 집주인에게 송금하는 것이 아니라 보증금 관리 전문기관에 송금하는 것이 안전합니다.재계약 시에는 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 단, 주소가 변경되었을 경우에는 전입신고를 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0