전문가 프로필

답변 내역

반전세를 계약할 때 다른 주의사항 같은 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 전환요율을 확인하세요. 전월세 전환요율은 1년 월세 / (전세금 - 보증금) x 100 으로 계산됩니다. 현재 주택임대차보호법에서 정하는 상한선은 4.25% 입니다. 임대인이 요구하는 월세가 적정한지 비교해보세요.확정일자를 받으세요. 반전세 계약도 전세와 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 전세 계약 당시 받았다고 해서 안 되고, 반드시 계약서를 다시 작성해 다시 받아야 합니다. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임도 명시해야 하고, 임대 예정 부동산의 등기부등본을 다시 확인해 권리관계에 변화는 없는지 체크도 해야 합니다.도배 및 장판 교체비용을 협의하세요. 통상 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는 비용이었는데요. 반전세는 월세에 더 가깝게 생각하기 때문에 집주인이 도배와 장판을 해줘야 한다는 의견이 많습니다. 하지만 법률적인 효력은 없으므로 계약 전 집주인과 충분히 상의 후 절충하는 것이 좋습니다.계약 기간을 정하세요. 월세는 1년 계약이 일반적이고, 전세는 2년 계약이 일반적입니다. 반전세는 이 둘의 형태를 반씩 가져온 것이기 때문에 1년 계약으로 잡고, 1년을 더 연장해서 2년을 거주할 수도 있고, 시작부터 2년 계약을 하는 경우도 있습니다. 계약 기간은 세입자의 상황에 맞게 잡으세요.반전세는 장점과 단점이 있습니다. 세입자의 입장에서는 큰돈을 갑자기 구하지 않아도 되고, 전세 보증금을 지킬 수 있으며, 월세 세액공제나 전세 소득공제를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 매달 나가는 월세에 대한 부담이 크다는 단점도 있습니다. 따라서 본인의 자금 상황과 계획을 잘 고려해서 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

전세 거주 중 엘레베이터 교체공사로 인한 거주비 문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 거주 중 엘레베이터 교체공사로 인한 임시 거주비 문제는 임대차 계약서에 특별한 약정이 없다면 법적으로 명확한 해결 방법이 없습니다. 일반적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용하게 할 의무가 있으므로 엘레베이터 공사로 인해 생기는 불편이나 손해에 대해 책임을 지거나 보상을 해줘야 한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 임대인은 엘레베이터 공사를 자의적으로 결정한 것이 아니라 아파트 관리사무소나 입주민들의 의결에 따른 것이므로 임차인의 임시 거주비를 전부 부담하기는 어렵다고 주장할 수 있습니다.따라서 이런 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 합리적인 비용 분담 방안을 찾는 것이 좋습니다. 예를 들어, 임대인은 임차인에게 임시 거주비의 일부를 지원하거나 전세금의 이자를 감면해주고, 임차인은 임시 거주지를 찾아주거나 공사 기간 동안 계단을 이용하는 등의 방법이 있습니다. 만약 협의가 잘 되지 않는다면, 임대차 분쟁조정위원회나 소송을 통해 해결할 수 있습니다. 그러나 이 경우에는 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 가능한 한 원만한 합의를 이끌어내는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당권 설정된 아파트 월세와 최우선변제금에 관한 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.근저당권은 주택을 담보로 한 대출의 채권자가 주택의 소유권을 등기하지 않고도 주택의 매각을 통해 채권을 변제받을 수 있는 권리입니다.최우선변제권은 일정금액 이하의 소액임차인의 보증금이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.최우선변제권을 받기 위해서는 다음의 조건을 충족해야 합니다.보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 함경매개시결정등기 이전에 전입해야 함배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야하고 대항요건을 유지해야 함최우선변제권의 기준 시점은 최초의 담보물권 설정일자이며, 최우선변제금의 금액은 지역별로 다르게 적용됩니다.귀하의 경우에는 다음과 같은 상황입니다.현재 시세보다 높은 가격에 임대인이 매수한 아파트를 월세로 계약하셨습니다.임대인이 대출한 금액과 보증금의 합이 주택의 시세보다 높습니다.근저당권의 설정일자는 2024년 1월이며, 귀하의 전입일자는 알 수 없습니다.귀하의 보증금은 2,000만원이며, 귀하의 지역은 인천입니다.이러한 상황에서 귀하가 최우선변제권을 행사할 수 있는지 여부는 다음과 같이 판단할 수 있습니다.귀하의 보증금은 법이 정한 일정액 이하의 소액임차인에 해당합니다. 인천은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되므로, 2023년 2월 21일 기준으로 임차인 보증금 범위는 1억 4천 5백만원 이하이고, 보증금 중 일정액의 범위는 4천 8백만원 이하입니다.귀하가 경매개시결정등기 이전에 전입하셨다면, 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 대항요건은 주택의 인도와 전입신고로 이루어집니다.귀하가 배당요구종기일 이전에 배당신청을 하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구종기일은 경매 개시 결정의 공고일로부터 2개월 이내입니다.따라서, 귀하가 위의 조건을 모두 충족하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 귀하의 보증금 중 4천 8백만원은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 나머지 2천만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다.하지만, 귀하가 위의 조건 중 하나라도 충족하지 못하셨다면, 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이 경우, 귀하의 보증금은 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택의 낙찰가가 근저당권자의 채권보다 낮다면, 귀하는 보증금을 전혀 받지 못할 수도 있습니다.결론적으로, 귀하의 상황은 최우선변제권의 행사 여부에 따라 안전성이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

전세계약 연장에 관하여 질문드립니다ㅜㅜ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장에 관하여는 다음과 같은 방법이 있습니다묵시적 갱신되는 경우: 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어지는 경우입니다. 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 대해 변화가 없고, 굳이 다시 문서를 작성할 필요는 없습니다. 법적으로 보호를 받는 것도 동일하기 때문입니다.계약 갱신 청구권 행사하는 경우: 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 계약 갱신을 청구하는 경우입니다. 임대인은 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 근거가 없으면, 갱신 청구를 수락해야 합니다. 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능하며, 연장 통보 또는 연장 계약서를 작성해야 합니다.전세계약 연장 합의하는 경우: 임대인과 임차인이 쌍방 합의하여 계약 기간을 연장하는 경우입니다. 보증금에 대한 변경이 있으면, 연장 계약서를 작성해야 합니다. 연장 계약서 작성시에는 등기부등본을 확인하여 임대인의 근저당, 가압류 등의 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 확정일자, 전월세신고제, 전입신고 등의 후속 조치를 해야 합니다.귀하께서는 임대인과 문자로 전세계약 연장에 대해 합의하셨으므로, 전세계약 연장 합의하는 경우에 해당됩니다. 그러나 은행에서 전세자금대출 연장이 어렵다고 하셨으므로, 이는 임대인의 사유 및 목적물의 하자 등으로 인한 대출불가 사유에 해당될 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약서에 작성하신 특약에 따라, 임대인은 계약금을 임차인에게 전액 반환하고, 본 계약은 무효로 해야 합니다. 단, 귀책사유가 임차인에게 있을 경우에는 예외입니다.따라서 귀하께서는 다음과 같은 조치를 취하실 수 있습니다:임대인에게 전세자금대출 연장이 어렵다는 사실을 알리고, 특약에 따라 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 하기를 요구하십시오. 이를 위해 내용증명을 발송하거나, 부동산 중개인을 통해 협의하십시오.임대인이 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 하기를 거부하거나, 귀책사유가 임차인에게 있다고 주장하는 경우에는 법적 조치를 취하십시오. 전문적인 법률 상담을 받으시거나, 소송을 제기하십시오.임대인이 전세금을 낮춰주기로 동의하거나, 다른 방법으로 대출연장을 도와주기로 한 경우에는 연장 계약서를 작성하고, 후속 조치를 하십시오.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

새 아파트 분양후 전입신고는 늦게 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 분양받은 아파트는 등기까지 진행하고 전입신고는 나중에 해도 괜찮은 것인지?전입신고는 주민등록법에 따라 거주지로부터 14일 이내에 신고해야 하는 의무가 있습니다. 만약 전입신고를 늦게 하거나 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료는 5만 원이며, 부정신고를 하면 3년 이하의 징역 또는 벌금형에 처할 수 있습니다.전입신고를 늦게 하거나 하지 않으면 다른 문제도 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 전입신고를 하지 않으면 세액공제를 받을 수 없습니다. 또한, 전입신고를 하지 않으면 임차인의 대항력이 발생하지 않아, 임대차 계약기간 동안 퇴거 요청을 받거나 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 또한, 전입신고를 하지 않으면 우선변제권과 최우선변제권의 법적 효력이 상실되어, 임차건물이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 우선적으로 변제받을 수 없습니다.따라서, 전입신고는 가능한 한 빨리 하는 것이 좋습니다. 만약 전입신고를 미룰 수밖에 없는 사유가 있다면, 관할 주민센터에 사전에 연락하고 협의하는 것이 좋습니다.2 나중에 해도 문제없다면 돈을 받는데 시간이 꽤 걸릴것같은데 저 3가지(점유, 확정일자, 전입신고)만 유지하면 제 전세금은 지킬수 있는 것인지, 어라나 오래동안 안해도 되는지가 궁금합니다.전세금을 지키기 위해서는 점유, 확정일자, 전입신고가 필요합니다. 점유는 임차인이 임대차 계약기간 동안 임대차물건을 사용하고 있는 상태를 말하며, 확정일자는 임차권을 등기하거나 등기를 신청한 날짜를 말합니다. 전입신고는 임차인이 임대차물건에 거주하고 있다는 사실을 입증하는 수단입니다.이 3가지를 유지하면 임차인은 임대차 계약기간 동안 임대차물건을 사용할 수 있으며, 임대차물건이 경매로 넘어가는 경우에도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 또한, 임대차 계약기간이 만료되어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 보증금을 다 받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.그러나 이 3가지를 유지하는 것이 쉽지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인의 점유를 방해하거나 퇴거를 강요하는 경우, 임차권 등기를 거부하거나 지연하는 경우, 전입신고를 하지 못하게 하는 경우 등이 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 법적인 조치를 취해야 합니다. 예를 들어, 임차권 등기 명령 신청, 임차권 확정소송, 임차권 보전청구, 임차권 행사소송 등이 있습니다.따라서, 전세금을 지키기 위해서는 점유, 확정일자, 전입신고를 유지하는 것이 중요하지만, 임대인과의 협의나 법적인 조치를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

위반건축물의 전세금반환보험에 대하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 위반건축물은 전세자금대출 및 전세금반환보험의 가입이 어렵습니다. 그러나 단독주택의 경우, 위반사항이 있는 층이 아닌 다른 층에 입주하는 경우에는 가입이 가능할 수 있습니다. 이는 심사기관의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 확인을 위해서는 해당 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.HF와 SGI는 전세금반환보험의 주요 상품으로, 각각 전세지킴보증과 전세금보장신용보험을 제공합니다. 이 두 상품은 보증료와 가입조건이 다르므로, 비교하시고 선택하시면 됩니다. HF의 전세지킴보증은 보증료가 가장 저렴하고, HF가 보증한 전세자금대출을 받으신 경우에는 가입이 용이합니다. SGI의 전세금보장신용보험은 보증료가 높지만, 위반건축물에 대한 심사가 HF보다 유연하다고 합니다.만약 HF와 SGI 모두 가입이 어려운 경우에는, 다른 보증 상품을 찾아보셔야 합니다. 예를 들어, HUG의 전세금반환보증보험은 다중주택의 위반건축물에 대해서는 가입이 불가능하지만, 단독주택의 경우에는 가입이 가능할 수 있습니다. 또한, 일부 보험사에서는 위반건축물에 대한 전세금반환보험을 제공하기도 합니다. 하지만 이 경우에는 보증료가 상대적으로 비싸고, 보험금 지급 조건이 엄격할 수 있습니다. 따라서, 보험 약관을 잘 확인하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

신혼부부 주택자금 대출 조건 질문 드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 주택자금 대출은 주택도시기금에서 지원하는 주택 구입자금 대출의 한 종류입니다. 신혼부부 전용 구입자금이라고도 불리며, 신혼부부만 해당하는 주택구입자금을 지원하는 정책입니다.신혼부부 주택자금 대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.신혼부부의 기준은 혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정자입니다.세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.순자산가액이 4.69억 원 이하이어야 합니다. (2024년 기준)연 소득이 부부합산 총 금액이 8천500만 원 이하이어야 합니다.신용정보회사의 신용 정보관리 규약에 의거한 연체 대위변제, 대지급, 부도, 금융질서 문란정보, 공공 기록정보 등에 해당하지 않아야 합니다.주택도시기금 및 은행재원 주택 담보 대출 중복 금지 조항으로 비이용자여야 합니다.질문하신 내용에 따르면, 현재 저는 지역 주택 조합원으로 새마을 금고에서 단체로 중도금 대출을 받았다고 하셨습니다. 이 경우, 주택도시기금 및 은행재원 주택 담보 대출 중복 금지 조항에 위배되므로 신혼부부 주택자금 대출을 받을 수 없습니다.또한, 9번 항목에 따르면, 세대주를 포함한 세대원 전원이 최초로 주택을 구입하는 자로 기금대출(최초주택구입·중도금 대출)을 이용한 이력(상환 포함)이 없어야 합니다. 즉, 기금대출을 이용한 적이 있는 경우에도 신혼부부 주택자금 대출을 받을 수 없습니다.따라서, 조합원의 권리를 양도하고 신규 주택을 구매하고자 할 때 신혼부부 주택자금 대출은 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

융자있는집 계약시 계약서 조건 사항 봐주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자있는집을 전세로 계약하실 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 계약서에는 융자있는집임을 명시하고, 임대인이 융자금을 상환하고 근저당을 말소하거나 감액할 것이라는 조건을 넣어야 합니다. 이 조건을 위반하면 계약이 무효가 되고 계약금을 반환받을 수 있습니다.잔금일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하고, 추가적인 근저당이나 전세권 등의 권리를 설정하지 않는다는 조항도 필요합니다. 이 조항을 위반하면 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.임차인이 전세대출이나 전세보증보험을 이용하려면 임대인의 협조가 필요합니다. 임대인은 임차인의 대출이나 보험가입을 위한 서류를 제공하고, 은행이나 보험회사와의 절차를 돕는다는 내용을 계약서에 적어야 합니다.임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 전세권을 설정하는 방법이고, 확정일자는 전세권의 순위를 확정하는 방법입니다. 이 두 가지를 하면 임차인의 전세금을 보호할 수 있습니다.융자있는집을 전세로 계약하실 때는 위의 사항들을 꼭 확인하시고, 중개인이나 법무사와 상의하시기 바랍니다. 저는 법률적인 자문을 해드릴 수 없으므로, 자세한 사항은 전문가에게 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

양수자 입장에서 권리금에 대해서 세금처리 이렇게 하는거 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금은 양도자와 양수자의 입장에서 다른 세금처리를 해야 합니다. 양도자는 권리금에 대해 세금계산서를 발행하고 부가세와 종합소득세를 신고·납부해야 하며, 양수자는 권리금 중 일부를 기타소득으로 원천징수하고 나머지를 대금으로 지급해야 합니다. 또한 양수자는 권리금을 무형자산으로 등록하여 감가상각할 수 있습니다.이러한 세금처리는 법적으로 정해진 것이므로, 양도자와 양수자 모두 신고의무를 이행해야 합니다. 만약 권리금을 미신고하거나 잘못 신고할 경우, 가산세나 벌금이 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

다주택자인데 집주인이 월세에 대한 증빙을 못해준다고 하는데 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.연말정산 시 회사에 월세지출 증명 서류, 임대차 계약서 사본, 주민등록등본을 제출하고 월세 세액공제를 신청하실 수 있습니다.회사에 신청하지 않고 직접 하고 싶으신 분은 국세청 홈택스 사이트에서 로그인 후 [주택임차료 월세액 세액공제신청]을 이용하실 수 있습니다.현금영수증을 발급받으시려면 홈택스 로그인 - [상담/제보] - [현금영수증 민원신고] - 주택임차료 현금영수증 발급 신청 [신청하기]를 통해 신청하실 수 있습니다. 현금영수증 소득공제와 월세 세액공제는 중복해서 공제받으면 안되므로, 둘 중에 하나만 공제 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0