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해외부동산 매매시 세금 문제는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해외부동산을 매매할 때에는 국내와 해외 양쪽에서 세금 신고와 납부의 의무가 있습니다. 국내에서는 해외부동산 취득과 보유에 따른 세금은 없지만, 임대소득이나 양도소득이 발생하면 종합소득세나 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 해외에서는 부동산 소재지국의 세법에 따라 취득세, 보유세, 임대소득세, 양도소득세 등을 납부해야 할 수 있습니다.해외부동산 양도소득에 대해서는 국내와 해외 양쪽에서 세금을 내야 하는 경우가 많습니다. 이때는 외국납부세액공제를 통해 이중과세를 방지할 수 있습니다. 외국납부세액공제란 해외에서 납부한 세금을 국내에서 공제해주는 제도입니다. 외국납부세액공제를 받으려면 해외에서 납부한 세금에 대한 증빙서류를 제출해야 합니다. 단, 미국의 주 소득세나 순투자소득세(NIIT) 등은 외국납부세액공제가 불가능한 경우도 있으니 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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집값의 80% 융자 있는 매물 구입시 계약서 작성 후 집주인이 추가 대출이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집값의 80% 융자 있는 매물 구입시 계약서 작성 후 집주인이 추가 대출을 할 수 있는지 여부는 집의 종류와 융자의 상태에 따라 다릅니다. 일반적으로, 집주인이 집을 담보로 한 융자는 근저당권이라고 부르는데, 이는 등기부등본에 표시되어 있습니다. 근저당권이 설정된 집을 계약할 때는 계약서 특약에 '잔금일까지 근저당권을 말소하며, 추가 근저당 설정 행위를 하지 않는다. 이를 위반하면 계약을 무효로 한다’고 적는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 계약 후 잔금을 치르기 전 추가 대출이 생기는 것을 방지할 수 있습니다.그러나, 근저당권이 아닌 다른 종류의 융자를 한 경우에는 등기부등본에 표시되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 신용대출이나 카드론과 같은 융자는 집을 담보로 하지 않기 때문에 등기부등본에 나타나지 않을 수 있습니다. 이런 경우에는 집주인이 계약 후에도 추가 대출을 할 수 있습니다. 따라서, 계약 전에 집주인의 신용도를 확인하는 것이 중요합니다. 집주인의 신분증, 서류 진위, 체납세금 등을 확인하고, 가능하다면 전세보증보험을 가입하는 것이 안전합니다.매매 계약을 할 때는 매도인과 매수인이 함께 은행에 가서 융자를 상환하고 말소등기를 해야 합니다. 그리고 바로 동사무소나 인터넷으로 확정일자를 받으시면 안전한 거래를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전월세 신고제 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 신고제는 2023년 6월부터 본격적으로 시행되는 제도로, 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인이 공동으로 계약 내용을 신고해야 합니다. 신고를 하면 임대차 계약에 확정일자가 부여되어 보증금을 보호받을 수 있습니다.확정일자란 임대차 계약의 존속 여부를 판단하는 기준일로, 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하거나 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 날짜를 말합니다. 확정일자가 부여된 임대차 계약은 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하지 않는 한 자동으로 갱신되며, 임차인은 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.따라서, 전월세 신고를 하면 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하지 않는 한 임대차 계약이 자동으로 갱신되므로, 임대인이 임의로 보증금을 환수할 수 없습니다. 만약 임대인이 임차인에게 임대차 계약의 해지를 통지하고 보증금을 환수하려고 한다면, 임대인은 임차인에게 확정일자 1년 전에 해지 통지를 해야 하며, 임차인은 확정일자 6개월 전에 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다.만약 임대인이 임대차 계약의 해지를 통지하지 않고 보증금을 환수하려고 한다면, 임차인은 임대차 계약의 존속을 주장하고 보증금의 전부를 보상받을 수 있습니다. 임대인이 임대차 계약의 해지를 통지하고 보증금을 환수하려고 한다면, 임차인은 임대차 계약의 갱신을 요구하고 보증금의 전부를 보상받을 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 임대인이 손해배상을 해야 하며, 임차인이 임대인에게 손해를 입힌 경우에는 임차인이 손해배상을 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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위장임차인은 왜 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위장임차인이란 실제로는 임차인이 아니지만, 소액보증금 최우선순위배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자, 혹은 실제로는 세대구성원의 일인이거나 임차인의 가족이면서 전입신고가 최선순위로 되어있음을 이용해 대항력이 있는 임차인인양 행세하는 자를 뜻합니다.위장임차인을 하는 이유는 보통 두 가지입니다. 첫째, 채무자와 공모하여 경매가격을 낮추고 자신의 측근들 명의로 낙찰받아 이득을 취하려는 경우입니다. 둘째, 낙찰자에게 임차보증금을 인수하거나 명도를 거부하려는 경우입니다.위장임차인은 실제 살고 있는 세입자가 아닙니다. 실제 살고 있는 세입자는 임대차계약서와 확정일자를 적절히 받아두고, 법원에 권리신고를 하여 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 위장임차인은 임대차계약서와 확정일자를 받지 않거나, 허위로 작성하거나, 경매개시 전에 급조한 경우가 많습니다.위장임차인은 부동산 경매에서 문제를 일으킬 수 있으므로, 낙찰자는 전입세대열람, 등기부등본, 법원의 문건접수내역 등을 통해 위장임차인을 색출하고, 필요한 경우 형사고소를 할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.04
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곧 원룸 월세 재계약을 해야하는데, 제 상황에서 월세 인상을 막거나 줄일 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 월세 재계약시 인상 비율은 주택임대차보호법에 따라 정해져 있습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 양자가 서로 합의하여 재계약하는 경우에는 인상 비율에 제한이 없습니다.그러나, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구해야 합니다. 만약 이 기간을 넘어서면, 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.따라서, 현재 상황에서 월세의 인상을 막거나 줄일 수 있는 방법은 다음과 같습니다.임대인과 협상하여 인상 비율을 낮추거나, 인상 없이 계약을 갱신하는 것을 제안합니다. 임대인이 동의하지 않을 경우, 다른 방법을 찾아야 합니다.임대인이 월세 인상을 요구할 정당한 사유가 있는지 확인합니다. 예를 들어, 임대인이 직접 거주하거나, 임대료가 시장가격보다 현저히 낮거나, 임대주택의 관리비용이 증가한 경우 등은 인상의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 만약 임대인이 정당한 사유가 없다고 판단되면, 임대인에게 이의를 제기하거나, 법적 조치를 취할 수 있습니다.임대인이 인상한 월세가 시장가격과 비교하여 적정한 수준인지 확인합니다. 인터넷이나 부동산 중개업소 등을 통해 비슷한 조건의 원룸의 월세를 알아보고, 임대인이 인상한 월세가 과도하다고 생각되면, 임대인에게 시장가격을 근거로 인상 폭을 줄이거나, 인상 없이 계약을 갱신하는 것을 요구할 수 있습니다.재계약을 하기 위해 공인중개사를 방문했을 때, 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.재계약서에는 임대료, 임대기간, 보증금, 관리비, 임대차 보증보험 가입 여부 등의 중요한 내용이 정확하게 기재되어 있는지 확인합니다. 재계약서에는 임대인과 임차인, 그리고 공인중개사의 도장이 찍혀야 합니다.재계약서에는 임대인과 임차인이 합의한 특약사항이 있으면 추가로 기재합니다. 예를 들어, 보증금을 그대로 두고 월세만 인상한 경우, 기존 임대차계약서에 특약사항으로 관련 문구를 쓰고 서명날인하면 유효합니다.재계약서에는 임대차계약의 확정일자가 표시되어야 합니다. 확정일자는 주민센터 또는 동사무소에서 받을 수 있으며, 임차인의 대항력을 확보하는데 중요합니다. 재계약서에 확정일자가 없으면, 임대인이 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.재계약 중개비는 정해진 법이 없지만, 보통 첫 중개비보다는 저렴하게 책정됩니다. 재계약 중개비는 임대인과 임차인이 각각 부담하거나, 협의하여 비율을 조정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전세권설정 시 집주인의 동의가 없으면 할 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정이란 세입자가 전세금을 내고 그 집을 사용할 수 있는 권리를 등기부에 기록하는 것입니다. 전세권을 설정하면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 경우 집을 경매에 내놓을 수 있습니다. 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요하며, 비용도 들어요.전세권 설정의 장점은 세입자가 보증금을 안전하게 보호받을 수 있다는 것입니다. 전입신고나 실거주가 필요 없이 전세권의 효력이 발생하므로 확정일자보다 더 강력한 방어수단이 될 수 있습니다.전세권 설정의 단점은 전세권 설정 비용이 비싸고, 복잡한 절차를 거쳐야 한다는 것입니다. 또한 전세권 설정을 하면 세입자가 집을 담보로 대출을 받거나, 타인에게 전세권을 양도하거나, 전전세를 놓을 수 있습니다. 이는 집주인에게 불리할 수 있습니다.전세권 설정을 할지 말지는 세입자와 집주인의 협의에 따라 달라집니다. 전세권 설정을 요구할 수 있는 경우는 전세가 잘 빠지지 않는 지역이거나, 집에 대출이 잡혀 있는 경우, 전입신고가 불가능한 경우 등입니다. 전세권 설정을 할 때는 장단점을 잘 고려하시고, 계약서에 특약을 넣어서 문제가 발생하지 않도록 하세요.
경제 / 부동산
24.01.04
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일반임대사업자로 임대 놨는데, 월세 일년에 5%밖에 못올리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자는 비주거용 부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주택임대사업자는 주거용 부동산을 임대하는 사업자로, 임대료 인상률에 제한이 있습니다.주택임대사업자의 경우, 임대료 인상률은 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 5%를 넘을 수 없습니다. 만약 5%를 초과하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 단, 세입자가 바뀌는 경우에는 임대료 인상률이 적용되지 않습니다. 즉, 세입자가 나가고 새로운 사람이 들어올 때 월세를 5% 이상으로 올려 받을 수 있습니다.보증금의 경우에도 마찬가지로, 계약 체결 또는 보증금 증액 후 1년 이내에 5%를 넘을 수 없습니다. 그러나 세입자가 바뀌는 경우에는 보증금 인상률이 적용되지 않습니다. 따라서, 세입자가 나가고 새로운 사람이 들어올 때 보증금을 5% 이상으로 올려 받을 수 있습니다.임대료 인상률을 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 전세인 경우, 보증금에서 5%를 넘겼는지 여부만 계산하면 됩니다. 월세인 경우, 1년치 월세금액을 합친 후 전월세변환율을 적용해 전세로 환산한 금액을 따져봐야 합니다. 전월세변환율은 한국은행 기준금리에서 3.5%를 더한 비율을 의미합니다. 현재 기준금리는 0.5%이므로 전월세변환율은 4.0%입니다. 예를 들어, 보증금 5000만원에 월세 100만원을 받았다면, 전세로 환산했을 때 3억5000만원입니다. 이렇게 계산한 전세금액에서 5%인 1750만원까지만 올려도 됩니다. 두 금액을 합친 3억6750만원을 다시 월세로 환산하면, 월세는 105만8333원이 됩니다.임대료 인상률을 정확하게 계산하려면 임대등록시스템 (렌트홈) 홈페이지에서 제공하는 '임대료 계산기’를 이용하면 편리합니다. 계약 당시 기준금리와 현재 임대료 등을 입력하면 5% 인상률에 해당하는 임대료를 직접 계산할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산디벨롭이정확히어떤건지알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 디벨롭이란, 기존의 낡거나 활용도가 낮은 건물을 철거하고, 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다. 부동산 디벨롭을 통해 토지의 이용효율을 높이고, 부동산 가치를 증대시킬 수 있습니다.부동산 디벨롭의 과정은 다음과 같습니다.디벨롭할 부동산을 선정하고, 토지와 건물의 현황을 파악합니다. 토지의 소유권, 용도, 지역규제, 건축법 등을 확인하고, 건물의 구조, 시설, 임대현황 등을 조사합니다.디벨롭할 부동산의 가치를 평가하고, 디벨롭 후의 예상 수익을 분석합니다. 부동산의 시장가격, 재개발 가능성, 수요 예측, 경쟁 상황 등을 고려하여, 디벨롭의 타당성을 검토합니다.디벨롭할 부동산을 매입하고, 필요한 자금을 조달합니다. 부동산의 매매 계약을 체결하고, 디벨롭에 필요한 자금을 자기자본, 융자, 투자자 등의 방법으로 마련합니다.디벨롭할 부동산의 설계와 허가를 진행합니다. 디벨롭할 건물의 종류, 규모, 디자인, 기능 등을 결정하고, 관련 기관으로부터 필요한 허가를 받습니다.디벨롭할 부동산의 철거와 신축을 수행합니다. 기존의 건물을 철거하고, 새로운 건물을 건설합니다. 건설 과정에서는 안전, 품질, 비용, 일정 등을 관리합니다.디벨롭한 부동산의 분양이나 임대를 진행합니다. 디벨롭한 건물을 판매하거나 임대하여, 수익을 창출합니다. 분양이나 임대 과정에서는 마케팅, 계약, 관리 등을 수행합니다.부동산 디벨롭은 부동산 투자의 한 방법으로, 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 높은 위험도를 수반합니다. 디벨롭에 필요한 자금, 시간, 노력, 전문지식 등이 많이 필요하며, 시장 변동, 법률 변경, 허가 불허, 분양 실패 등의 리스크가 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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월세 준 집 싱크대 수도꼭지 물샐경우 수리는 누가 해주나요? 입주는 3년 넘었어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 준 집 싱크대 수도꼭지 물샐경우 수리는 누가 해주나요? 라는 질문에 대한 답변은 다음과 같습니다.일반적으로 수도꼭지는 소모품으로 간주되어 세입자가 비용을 부담해야 합니다. 하지만 세입자가 입주한 지 얼마 되지 않았거나, 입주 전에 수도꼭지를 교체한 경우에는 건물주가 수리를 해주는 것이 맞습니다.입주는 3년 넘었고, 입주 전에 수도꼭지를 다 교체한 집이라면, 세입자가 수리비용을 부담하는 것이 적절할 것 같습니다. 물론 건물주와 상의하여 협의할 수도 있습니다. 수리비용은 수도꼭지의 종류와 규모에 따라 다르겠지만, 대략 5만원에서 10만원 정도가 평균적인 수준입니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전세보증금 그대로 연장계약시 계약서작성질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장 시 보증금이 그대로라면, 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 기존 계약서에 연장된 날짜와 임대인과 임차인의 도장만 추가하면 됩니다. 이 경우에는 기존에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다.만약 보증금이 달라진다면, 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 보증금이 내려갔다면, 줄어든 금액을 계약서에 적고, 보증금이 올라갔다면, 증액된 금액에 대한 변경 계약서를 작성해야 합니다. 이 경우에는 확정일자도 새로 받아야 합니다.전세 계약 연장 시 부동산 중개수수료는 지불하지 않아도 됩니다. 하지만 보증금이 달라지는 경우에는 부동산을 통해 계약하는 것이 안전할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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