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명도 지연이자 및 장기수선충당금 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도 지연이자는 임차인이 임차권등기명령을 받은 후에도 집주인에게 집을 돌려주지 않아서 발생하는 손해배상금입니다. 명도 의무를 완료하기 위해서는 임차인이 집을 비우고 집주인에게 집의 상태와 비밀번호 등을 통보해야 합니다. 또한, 전입신고 처리도 해야 합니다. 그러므로, 질문자님의 경우에는 명도 의무를 완료하지 않으셨기 때문에 9월부터 12월 사이의 지연이자를 청구할 수 없습니다. 만약 집주인이 지연이자를 청구한다면, 법적으로 반박할 수 있습니다.장기수선충당금은 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 적립하기 위해 소유자가 납부하는 특별 관리비입니다. 공동주택관리법에 따르면, 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 중 하나에 해당되면 장기수선충당금을 매월 징수하여 적립하여야 합니다. 따라서, 질문자님께서 거주하신 빌라는 엘리베이터가 있으므로 장기수선충당금을 준비하여야 하는 대상입니다. 관리사무소에서 장기수선충당금이 없다고 한다면, 공동주택관리법을 위반하는 것이므로, 관리사무소에 장기수선충당금의 적립 및 사용에 관한 장기수선계획을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말이 있는데, 왜 위험한지 자세하게 알려주세요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말은 주로 임차인의 입장에서 하는 말입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.매매가와 전세가가 비슷하다는 것은 투자가치가 낮은 주택이라는 의미입니다. 즉, 집값이 오를 가능성이 적거나 하락할 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인은 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 10억원인 주택에 전세가 9억원으로 계약했다면, 만약 집값이 8억원으로 떨어진다면, 집주인은 전세 보증금을 다 갚을 수 없게 됩니다. 또한, 집주인이 사기를 치거나 파산을 하거나 경매에 넘어가는 경우에도 전세 보증금을 잃을 수 있습니다. 이런 경우를 깡통전세라고 부릅니다.매매가와 전세가가 비슷하다는 것은 전세가가 과도하게 높다는 의미이기도 합니다. 즉, 임차인은 전세 계약을 할 때, 매매보다 더 많은 돈을 내야 할 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 10억원인 주택에 전세가 10억원으로 계약했다면, 임차인은 매매보다 더 비싼 가격에 주택을 사용하는 것입니다. 이 경우, 임차인은 전세 이자를 낭비하게 됩니다. 또한, 전세 계약이 만료되면, 임차인은 다시 전세 계약을 하거나 월세로 전환해야 하는데, 이때 전세가가 더 올라가거나 월세가 부담스러울 수 있습니다. 이런 경우를 갭투자라고 부릅니다.2 전세가는 매매가의 보통 몇 %정도가 적당한지는 정확한 답변이 없습니다. 전세가는 매매가뿐만 아니라 금리, 수요, 공급, 지역, 건물, 시장 상황 등 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세가율이란 전세가를 매매가로 나눈 비율을 말하는데, 이는 60 ~ 70% 정도가 적정하다고 보는 의견이 많습니다. 전세가율이 너무 높으면 위에서 설명한 위험성이 커지고, 너무 낮으면 집값이 과대평가되었다는 의미일 수 있습니다. 전세가율을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.(전세가 / 매매가) x 100예를 들어, 매매가 10억원인 주택의 전세가가 6억원이라면, 전세가율은 60%입니다.전세가율을 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 인터넷에서 전국 전세가율을 검색하거나, KOSIS, KB시세, 아파트투미 등의 사이트에서 개별 아파트 단지의 전세가율을 확인할 수 있습니다. 또한, 여러 중개사무소를 방문하여 주변 시세를 파악하는 것도 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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전세원룸 2년만기 다가오는데 보증금 못돌려 받을경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 못받을 때는 다음과 같은 방법을 시도해보실 수 있습니다임대차 계약 해지를 확실히 통보하십시오. 계약 종료 2~6개월 사이에 집주인에게 내용증명을 발송하시는 것이 좋습니다. 내용증명은 소송에서도 활용할 수 있는 문서로, 여러분의 의사를 공적으로 증명해줍니다.임차권 등기 명령을 신청하십시오. 이는 이사 후에도 전세금을 청구할 수 있는 권리를 보호해주는 제도입니다. 임차권 등기 명령을 신청하지 않으면, 집주인이 재산을 은닉하거나 처분할 수 있으므로 주의하십시오.지급명령 신청 또는 전세금 반환 청구소송을 제기하십시오. 내용증명과 임차권 등기 명령으로도 전세금을 받지 못한다면, 법적인 절차를 밟아야 합니다. 이때는 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 소송에서 승소하면, 집주인에게 송달료, 인지대, 변호사 선임비용 등을 청구할 수 있습니다.보증금 못 돌려받을시 만기시 이사하고 짐을 일부 두면 관리비는 임대인 부담인지에 대해서는, 일반적으로 임차인이 임대차 목적물을 반환하지 않고 점유를 계속하는 경우에는 관리비를 임차인이 부담해야 합니다. 따라서 이사를 하실 때는 짐을 모두 치우시고, 임대차 목적물을 정상적으로 반환하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.02
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재개발지역에 연립주택건물 증폭기보상받을수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발지역에 연립주택건물에 설치된 증폭기는 지장물로 분류되어 보상이 가능합니다. 지장물은 이전비를 지급하고 이전시키는 것이 원칙이나 이전이 현저히 곤란한 경우, 이전하여서는 당해 물건의 효용을 제대로 발휘할 수 없는 경우 또는 이전비가 취득비보다 많은 경우에는 취득비로 보상합니다. 증폭기의 경우, 이전이 어렵거나 효용이 떨어지는 경우가 많으므로 취득비로 보상받을 수 있습니다.취득비로 보상받으려면 임대계약서와 증폭기의 취득비를 증명할 수 있는 서류를 제출하셔야 합니다. 증폭기의 취득비를 증명할 수 있는 서류는 구매계약서, 영수증, 세금계산서 등이 있습니다. 임대계약서와 증폭기의 취득비를 증명할 수 있는 서류를 제출하시면 보상가액을 산정할 수 있습니다.보상가액은 증폭기의 취득비와 임대료 수입을 고려하여 산정됩니다. 증폭기의 취득비는 증폭기의 연식, 성능, 품질 등을 고려하여 감가수정액을 적용하여 산정됩니다. 임대료 수입은 임대계약서에 명시된 임대료와 임대기간을 고려하여 산정됩니다. 보상가액은 증폭기의 취득비와 임대료 수입을 합산한 금액입니다.증폭기의 보상가액은 건물의 보상가액과 별도로 산정되므로, 건물의 가치에 영향을 주지 않습니다. 건물의 보상가액은 건물의 연면적, 연식, 구조, 용도, 시장가격 등을 고려하여 산정됩니다. 건물의 보상가액을 높이려면 건물의 연면적을 증가시키거나, 건물의 구조나 용도를 개선하거나, 건물의 시장가격을 증가시키는 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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매장양도 양수 하기전입니다 폐업신고을 23년 넘어가기전에 하는게 맞는건가 여쭈어봅니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매장 양도양수를 하실 때는 포괄양수도 계약을 통해 부가세를 절약하실 수 있습니다. 포괄양수도 계약이란 양도인이 사업장에 대한 모든 권리와 의무를 양수인에게 승계시키는 사업의 양도를 말합니다. 이 경우, 재화의 공급으로 보지 않으므로 부가세가 과세되지 않습니다.포괄양수도 계약을 하실 때는 다음과 같은 절차를 따르셔야 합니다.포괄양수도 계약서 작성: 계약서에는 포괄양수도 계약으로 인정받지 못할 경우 부가세는 양수인이 지급한다는 특약을 넣으시고, 양수인의 사후관리기간은 매도인 사업기간 포함 10년(건물), 그외자산 2년(충족하지 못할 시 부가세 부담은 양수인에게 있다)는 조항을 꼭 넣어주시기 바랍니다.양도인의 사업 폐업 신고 및 부가세 폐업 신고: 폐업신고서에 양도양수에 의한 폐업임을 표시하고, 양수인의 사업자등록번호를 기입하시고, 포괄양수도 계약서를 첨부하시면 됩니다. 폐업일까지의 거래에 대하여는 폐업일 후 25일 이내에 부가가치세 확정신고·납부하셔야 합니다.양수인의 사업자 등록 신청: 사업의 양수일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하시면 되는데요, 사업자등록 신청서에 사업장의 포괄적 양도양수에 의한 사업개시임을 표시하고, 양도인의 사업자등록번호를 기입하시고, 포괄양수도 계약서와 임대차계약서를 첨부하시면 됩니다.이렇게 포괄양수도 계약을 통해 매장을 양도하시면, 양도인은 부가세를 토해내지 않고, 양수인은 부가세를 지불하지 않아도 되므로 양측에게 유리한 방법입니다. 다만, 포괄양수도 계약을 하실 때는 양도자와 양수자 모두 과세사업자이어야 하고, 사업장별로 승계하고, 업태 종목이 동일해야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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수리비 안주는 집주인, 수리비 돌려받는법..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 수리비를 돌려주지 않는 상황은 매우 곤란하실 것 같습니다. 저는 집주인에게 수리비를 돌려받는 방법에 대해 알아보았습니다.일반적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용하게 해줄 의무를 부담하고, 그에 따라 주택의 하자를 수선할 의무가 있습니다. 임차인은 세입자가 도배와 장판 비용을 부담하는 것이 관행이라고 하더라도, 임대인이 수리를 해주겠다고 특약에 명시한 경우에는 임대인이 그 비용을 부담해야 합니다.따라서 임차인은 임대인에게 수리비를 상환받을 권리가 있습니다. 임대인이 수리비를 돌려주지 않는다면, 임차인은 다음과 같은 방법을 시도할 수 있습니다.임대인에게 수리비를 돌려주도록 내용증명을 보내거나, 전화나 문자로 계속 요구합니다. 이때, 수리 전후의 사진과 영수증을 증거로 제시합니다.임대인이 수리비를 돌려주지 않는다면, 임대인에게 소송을 제기할 수 있습니다. 소액소송이나 간소소송을 통해 재판을 받을 수 있습니다.임대인이 수리비를 돌려주지 않는다면, 임차인은 임대차 계약을 해지하고, 전세보증금에서 수리비를 공제할 수 있습니다. 이때, 임대인에게 해지의사를 통지하고, 수리비를 공제한 전세보증금을 반환받을 것을 요구합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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임대인 임차인 계약 파기로 전차인의 계약 승계
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 승계란 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차물을 제3자에게 전대하고, 임대인의 지위와 채권/채무관계가 전차인에게 이전되는 것을 말합니다1. 임대차 승계를 하려면 임대인, 임차인, 전차인의 3자가 모두 동의해야 합니다.질문하신 사례에서는 임차인이 임대인의 동의 없이 계약을 파기했다고 전차인에게 통보한 것으로 보입니다. 이 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 것으로 볼 수 있으므로, 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대인이 임대차계약을 해지하면, 전차인은 임대인에게 임차물을 반환하고 보증금을 청구할 수 없습니다. 전차인은 임차인에게 보증금과 차임의 반환을 청구할 수 있습니다.따라서 임차인이 계약을 파기했다고 전차인에게 계약이 승계되는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인과의 계약을 유지하고 전차인을 승인하거나, 임대인이 임차인과의 계약을 해지하고 전차인과 새로운 계약을 체결하는 경우에만 임대차 승계가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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윗집에서 세탁기를 돌린 시점에 저희 집 베란다에 물난리가 났습니다. 윗집 소유주 또는 세입자에게 금전적인 보상을 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.윗집에서 세탁기 누수로 인해 저희 집에 피해가 발생한 경우, 윗집 주인이나 세입자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 누수로 인해 도배비, 가구나 가전제품의 수리비, 임시 숙박비 등을 요구할 수 있습니다. 또한, 누수로 인한 정신적 고통에 대한 위자료도 청구할 수 있습니다.누수의 원인이 윗집이 확실하다면, 윗집 주인이나 세입자에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 윗집 주인이나 세입자가 일상배상책임보험에 가입되어 있다면, 보험사를 통해 보상을 받을 수 있습니다. 윗집 주인이나 세입자가 보험에 가입되어 있지 않거나, 보험금이 부족하다면, 소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다.누수의 원인이 윗집이 아니라면, 다른 윗집이나 옆집, 아랫집 등의 누수 범인을 찾아야 합니다. 누수 범인을 찾기 위해서는 누수탐지 업체를 통해 누수진단을 받아야 합니다. 누수탐지 비용은 누수 범인이 부담해야 합니다.누수 피해를 입은 경우, 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.누수 현장을 사진이나 영상으로 증거로 남기기누수 범인을 찾기 위해 누수탐지 업체를 부르기누수 범인과 손해배상에 관해 협의하기누수 범인이 보험에 가입되어 있다면, 보험사에 보상 신청하기누수 범인이 보험에 가입되어 있지 않거나, 보상이 불만족스럽다면, 소송을 통해 손해배상을 청구하기누수 복구를 위해 인테리어 업체를 통해 도배나 수리하기이런 상황에서 윗집 주인이나 세입자에게 당당히 손해배상을 요구할 수 있습니다. 윗집 주인이나 세입자가 전화를 피하거나 협조하지 않는다면, 소송을 제기할 수 있습니다. 집주인이 아닌 윗집 세입자에게도 보상을 요구할 수 있습니다. 윗집 세입자가 누수를 알고도 방치했거나, 누수를 방지할 수 있었음에도 소홀했다면, 과실이 인정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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안녕하십니까? 아파트하고 공장하고 중개수수료가 틀리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 거래유형과 거래대상에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 아파트와 같은 주택의 경우 매매와 임대차의 요율이 다르고, 거래금액의 구간에 따라 상한요율이 달라집니다. 공장과 같은 비주거용 부동산의 경우 매매와 임대차의 요율이 같고, 거래금액에 상관없이 0.9% 이내로 정해집니다. 예를 들어, 아파트를 5억원에 매매하는 경우, 중개수수료는 거래금액의 0.4%인 200만원이고, 부가세 10%를 포함하면 220만원입니다. 공장을 5억원에 매매하는 경우, 중개수수료는 거래금액의 0.9%인 450만원이고, 부가세 10%를 포함하면 495만원입니다.부동산 중개수수료를 계산하기 위해서는 거래금액을 알아야 합니다. 거래금액은 매매의 경우에는 실거래가이고, 임대차의 경우에는 환산보증금이라고 합니다. 환산보증금은 보증금과 월차임을 특정한 공식에 따라 계산한 금액입니다. 예를 들어, 아파트를 보증금 3천만원, 월차임 120만원에 임대하는 경우, 환산보증금은 3천만원 + (120만원 x 100) = 1억 5천만원입니다. 이 금액에 임대차 요율을 곱하면 중개수수료를 구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세 계약 전 집주인의 부득이한 사정 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 체결하기 전에는 집주인과 세입자가 가계약을 통해 계약의 내용과 조건을 정할 수 있어요. 가계약은 계약의 성립을 보장하기 위해 세입자가 집주인에게 미리 일정한 금액을 지불하는 것이에요. 가계약금은 계약금의 성격을 가지므로, 가계약이 성립된 후에는 당사자가 계약을 파기할 수 없어요. 만약 세입자가 계약을 파기하면 가계약금을 돌려받을 수 없고, 집주인이 계약을 파기하면 가계약금의 2배를 세입자에게 지불해야 해요그러나 가계약은 계약의 성립을 보장하기 위한 것이지, 계약의 내용을 변경할 수 없는 것은 아니에요. 가계약 후에도 집주인이나 세입자가 부득이한 사정으로 계약의 내용을 변경하고자 할 때는 상대방과 협의하여 계약서를 수정할 수 있어요. 예를 들어, 집주인이 상을 당해서 입주 날짜를 미루고자 한다면, 세입자가 동의하면 입주 날짜를 변경할 수 있어요하지만 세입자가 입주 날짜를 변경하는 것에 동의하지 않고, 계약을 파기하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 집주인이 계약의 내용을 변경하려고 한 것이므로, 세입자는 계약을 파기할 수 있어요. 그리고 가계약금을 돌려받을 수 있고, 집주인에게 가계약금의 2배를 청구할 수 있어요. 하지만 이런 경우에는 집주인과 세입자 간의 다툼이 발생할 수 있으므로, 가능하면 중개인을 통해 원만하게 해결하려고 노력하는 것이 좋아요. 중개인은 집주인과 세입자의 이해관계를 조율하고, 계약의 내용을 명확하게 작성하고, 계약의 성립과 이행을 돕는 역할을 해요
경제 / 부동산
23.12.27
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