매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말이 있는데, 왜 위험한지 자세하게 알려주세요!
1. 매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말이 있는데 왜 위험한지 자세하게 알려주세요!
2.그리고 전세가는 매매가의 보통 몇 %정도가 적당한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전세가와 매매가격이 비슷하면 혹 전세보증금 미반환시 임차인은 최후의 방법으로써 해당 목적물을 경매신청하여 경매를 통해 배당을 받아야 합니다. 그런데 매매가가 전세가격보다 낮거나 차이가 적다면 경매를 해도 실제 배당으로 전액 회수가 어렵기 떄문입니다. 이러한 주택들이 일명 깡통주택이라고 합니다.
2. 아파트이 경우는 전세가율은 50~65%이내로 유지되며, 사실상 70%을 초과하는 경우에는 위험성이 있다고 보셔야 합니다,
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
1.시간이 지나 경기의 흐림이 좋지 않아 또는 악재가 생겨 집값이 하락해서 전세가 보다 낮아질 경우 리스크가 있습니다.
2.70%를 넘어가지 않는 범위면 적정한 수준이라 볼 수 있겠습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말은 주로 임차인의 입장에서 하는 말입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
매매가와 전세가가 비슷하다는 것은 투자가치가 낮은 주택이라는 의미입니다. 즉, 집값이 오를 가능성이 적거나 하락할 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인은 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 10억원인 주택에 전세가 9억원으로 계약했다면, 만약 집값이 8억원으로 떨어진다면, 집주인은 전세 보증금을 다 갚을 수 없게 됩니다. 또한, 집주인이 사기를 치거나 파산을 하거나 경매에 넘어가는 경우에도 전세 보증금을 잃을 수 있습니다. 이런 경우를 깡통전세라고 부릅니다.
매매가와 전세가가 비슷하다는 것은 전세가가 과도하게 높다는 의미이기도 합니다. 즉, 임차인은 전세 계약을 할 때, 매매보다 더 많은 돈을 내야 할 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 10억원인 주택에 전세가 10억원으로 계약했다면, 임차인은 매매보다 더 비싼 가격에 주택을 사용하는 것입니다. 이 경우, 임차인은 전세 이자를 낭비하게 됩니다. 또한, 전세 계약이 만료되면, 임차인은 다시 전세 계약을 하거나 월세로 전환해야 하는데, 이때 전세가가 더 올라가거나 월세가 부담스러울 수 있습니다. 이런 경우를 갭투자라고 부릅니다.
2 전세가는 매매가의 보통 몇 %정도가 적당한지는 정확한 답변이 없습니다. 전세가는 매매가뿐만 아니라 금리, 수요, 공급, 지역, 건물, 시장 상황 등 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세가율이란 전세가를 매매가로 나눈 비율을 말하는데, 이는 60 ~ 70% 정도가 적정하다고 보는 의견이 많습니다. 전세가율이 너무 높으면 위에서 설명한 위험성이 커지고, 너무 낮으면 집값이 과대평가되었다는 의미일 수 있습니다. 전세가율을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
(전세가 / 매매가) x 100
예를 들어, 매매가 10억원인 주택의 전세가가 6억원이라면, 전세가율은 60%입니다.
전세가율을 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 인터넷에서 전국 전세가율을 검색하거나, KOSIS, KB시세, 아파트투미 등의 사이트에서 개별 아파트 단지의 전세가율을 확인할 수 있습니다. 또한, 여러 중개사무소를 방문하여 주변 시세를 파악하는 것도 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세가와 매매가가 비슷하면 전세보증보험에 가입이 안될수도 있습니다
또 매매가가 거기서 떨어지면 전세가가 높아지면 나중에 전세가 안나갑니다
그래서 전세가가 매매가의 60%~70%가 넘어가면 안됩니다
그런부분때문에 전세가가 높으면 위험합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
보통 전세가율이 70%이상이 되면 깡통전세라고 합니다. 매매가는 올라갈 수도 있고 지금시기와 같이 내려갈 수도 있습니다. 만약 하락하게 된다면 전세를 다시 받아야 하나 세입자가 안올경우 기존세입자가 전세보증금을 받아 나가야 할 때 다소 기간이 길어지거나 전세사기와 같이 못받을 가능성도 배제하지 못합니다. 단순히 수치상으로 70%이상이 모두 위험하다는 것이 아닌 리스크가 매우 높아진다는 것입니다.
보통 전세가율은 50%~60%가 적당하며 이를 쉽게 예로 들면 부동산가격 상승으로 시세가 2억원5천 빌라에 1억 8천 전세를 들어갔을 때전세금을 계속 높여 2억원까지 올라갔고 부동산 경기 악화로 인해 2억 1천 혹은 2억원 까지 내려가며 전세가 1억5천으로 내려올 경우 2억원에 매도가 되더라도 세금내고 경매 등 하락으로 인해 온전히 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것입니다. 또한 새로운 전세세입자가 1억5천에 들어오게 되면 임대인은 역으로 5천만원을 돌려줘야하나 이를 토해내기 어려울 수 있습니다.
그렇기에 전세가율도 비교해야함에도 시세를 정확히 파악하고 최대한 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.