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청약 잔금 전세로 처리후 나중에 주담대 대출이가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 입주 후 1주택자인 상황에서도 전세대출이 가능합니다. 다만, 전세대출의 한도와 금리는 은행마다 다르고, 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 전세대출은 전세보증금의 80% 이내로 대출받을 수 있으며, 금리는 연 2~3% 정도입니다. 전세대출을 받으실 때는 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.2 전세세입자를 구한 뒤 자금을 모아 실거주할 생각이시라면, 주택담보대출(주담대)이나 잔금대출을 이용하실 수 있습니다. 주택담보대출은 주택을 담보로 하여 대출받는 방식이며, 잔금대출은 분양아파트의 잔금을 지불하기 위해 은행으로부터 받는 대출입니다. 두 대출 모두 주택구입시에만 가능한 것은 아니고, 입주 후에도 신청하실 수 있습니다. 다만, 주택담보대출은 주택의 시세와 감정가에 따라 대출한도가 달라질 수 있으며, 잔금대출은 분양가와 감정가의 차이에 따라 대출한도가 달라질 수 있습니다. 또한, 두 대출 모두 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라질 수 있습니다. 주택담보대출의 경우, 금리는 연 2~4% 정도이며, 잔금대출의 경우, 금리는 연 4~6% 정도입니다. 두 대출 모두 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.
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23.12.25
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부동산 셀프등기 절차 및 요령 알수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 셀프등기란 부동산의 소유권 이전 등기를 법무사의 도움 없이 직접 신청하는 것을 말합니다. 셀프등기를 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.잔금일에 매도인으로부터 필요한 서류를 받습니다. 서류에는 등기필정보, 부동산거래용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장 등이 있습니다.부동산 소재지 관할 구청에서 취득세를 신고하고 납부합니다. 취득세 신고서, 매매계약서 사본, 부동산거래신고필증 사본을 제출해야 합니다.국민주택채권을 매입하고 영수증을 받습니다. 국민주택채권은 부동산의 시가표준액 대비 일정 비율만큼 매입해야 합니다. 은행에서 매입할 수 있습니다.전자수입인지를 구입하고 영수증을 받습니다. 전자수입인지는 등기신청 수수료를 대신하는 인지입니다. 인터넷에서 구입할 수 있습니다.인터넷등기소에서 소유권이전등기 신청서를 작성하고 출력합니다. 신청서에는 매도인과 매수인의 정보, 부동산의 정보, 등기의 원인과 내용 등을 기재해야 합니다.부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 등기신청을 접수합니다. 접수할 때 필요한 서류는 소유권이전등기 신청서, 취득세 영수필확인서, 위임장, 인감증명서, 주민등록정보, 건축물대장, 토지대장, 부동산거래신고필증, 매매계약서, 등기필정보, 정부수입인지, 신분증, 도장 등입니다.등기소에서 접수한 후 약 1주일 정도 기다리면 등기가 완료됩니다. 등기가 완료되면 등기필정보를 수령하거나 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.
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23.12.25
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아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매계약시 특약은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 작성할 수 있습니다. 그러나 특약이 민법이나 관련 법령에 위반되거나 공정한 거래질서를 해치는 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.말씀하신 특약에 대해 살펴보겠습니다.“배수문제가 발생할시 6개월간은 전 집주인이 책임진다.” 이 특약은 일반적으로 매도인의 하자담보책임을 6개월로 제한하는 것으로 해석될 수 있습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 1년이나 2년으로 정해져 있으므로, 이 특약은 매수인에게 불리할 수 있습니다. 또한 배수문제가 어떤 경우에 발생했는지, 어떻게 책임을 질 것인지, 어떤 증거를 제시할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약은 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.“그리고 매도잔금시까지 대출을 받지 않는다. 어길시 계약을 해지한다.” 이 특약은 매도인이 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 하는 것으로 해석될 수 있습니다. 이 특약은 매수인에게 유리한 것으로 보입니다. 그러나 매도인이 대출을 받는 것이 권리변동에 해당하는지, 어떻게 확인할 것인지, 계약을 해지하는 절차는 어떻게 진행할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약도 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.결론적으로, 말씀하신 특약은 문제가 될 수 있습니다. 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
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23.12.25
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월세로 계약해서 살면 재계약 마다 도배ㆍ장판은 새로 해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 계약해서 살면 재계약 마다 도배ㆍ장판은 새로 해주는지에 대해서는 법률적으로 정해진 규정이 있습니다. 민법 제 623조에 따르면 임대인은 임차인에게 집을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 따라서 도배나 장판이 곰팡이가 있거나 심하게 훼손되어 임차인이 사용하는 데 어려움이 있다면 임대인이 모두 해줘야 합니다. 그러나 도배나 장판이 자연적인 소모로 인해 변색되거나 낡은 정도라면 임대인이 해줄 의무가 없습니다. 이 경우에는 임차인과 임대인이 상호 합의를 통해 도배나 장판 비용을 분담하거나 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.월세로 계약할 때는 임대차 계약서에 도배나 장판에 관한 내용이 명시되어 있는지 확인하고, 재계약할 때는 도배나 장판의 상태를 사진으로 증명하고, 임대인과 협의하여 문제가 없도록 하시기 바랍니다.
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23.12.25
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전세사기 발생 방지하려면 어떤 것들이 계약서에 기재되어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 피하고 싶으시다면, 계약서에 다음과 같은 내용이 기재되어야 합니다.임대차 계약서는 주택 임대차 표준계약서를 사용하십시오. 표준계약서는 국토교통부 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 개인정보와 임대주택의 소재지, 면적, 구조, 보증금, 임대료, 임대기간, 재임대금지 여부 등의 계약내용을 명확하게 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세금을 어디에 어떻게 보관하고 있는지를 알려주어야 합니다. 예를 들어, 전세금 전액을 은행에 예치하였다면, 예금주, 은행명, 계좌번호, 예치일자, 만기일자, 이자율 등을 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세권리증을 발급하고, 임차인이 전세권리증을 받았음을 확인하는 전세권리증 수령확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세권리증은 임차인의 전세권을 증명하는 중요한 증거입니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세보증보험 가입증서를 제공하고, 임차인이 전세보증보험 가입을 확인하는 전세보증보험 가입확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 전세금을 보상해주는 제도입니다.이 외에도 전세사기를 방지하기 위해서는 전세 계약 이전에 임대인의 부채 규모와 세금 체납여부를 확인하고, 임대주택의 선순위 권리관계를 확인하고, 임대차 계약 후에는 주택임대차 신고, 확정일자 부여, 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.
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23.12.25
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가계약금을 입금했는데 집주인이 계약을 무효로 할 경우에 법적으로 돌려받을 수 있는 경우는 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금이란 임대계약을 정식으로 체결하기 전에 본 계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원을 말합니다. 가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있는데, 이는 가계약금을 주고받았을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다. 가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면 가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 임대계약의 "본질적 사항이나 중요사항"에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다. 여기서 "중요사항 등"이란 임대 목적물에 대한 특정, 총 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등입니다. 즉, 임대 목적물을 특정하고 임대료, 보증금, 월세, 지급일을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다. 물론 향후 합의 사실에 대한 논란에 대비하여 임대 목적물과 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등을 문서 (가계약서)로 작성해 두거나, 문자로 남기고 이에 동의한다는 회신 (당사자 미참석시 신분증 사진 포함)을 받아두어야 합니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받을 경우, 가계약금은 계약금의 기능인 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 해당 계약행위 (또는 합의)가 일어났다는 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로서, 계약금이 지급되었다면 해당 계약이 유효함을 인정합니다. 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 해당 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 하는 금원을 말하는데, 계약금을 포기하면 (또는 배액을 상환하면) 합법적으로 계약을 해제할 수 있습니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못할 경우, 가계약금은 단순한 보관금에 그치므로 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 합니다. 또는 가계약서나 구두계약 시, 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약 (해약금 약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능합니다.따라서, 가격 협상을 완료하고 가계약금을 낸 후, 실제 계약 당일날 임대인이든 임차인이든 추가 가격 협상을 유도하여 계약이 파기될 경우에도 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받는지, 그리고 가계약서나 구두계약 시 해약금 약정이 있었는지에 따라 다릅니다. 만약 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받고 해약금 약정이 없다면, 가계약금만 포기하거나 배액상환하면 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못하거나 해약금 약정이 있다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.
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23.12.25
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전세 계약 연장이나 해지에 대한 의사표현은 언제까지 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장이나 해지에 대한 의사표현은 주택 임대차보호법에 따라 다음과 같은 기간을 준수해야 합니다임차인이 계약을 연장하고 싶다면, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 연장 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 종료됩니다.임차인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.임대인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일에 임차인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.따라서, 전세 계약 연장을 하고 싶으시다면, 임대인과 서면으로 연장 조건을 명확히 합의하고, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 의사를 통보하셔야 합니다. 임대인이 연장에 동의하지 않거나 다른 조건을 요구한다면, 협상을 통해 합의에 이르거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾으셔야 합니다. 의사표현은 가능한 한 빨리 하시는 것이 좋으며, 내용증명이나 공시송달 등을 통해 증거를 남기시는 것이 유리합니다.
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23.12.25
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구축아파트를 매수예정입니다. 현재 근저당설정과 보증2건이 설정되있는 집을 매수해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 위 사항에서 주의해야할 점은 다음과 같습니다.근저당권이 설정된 부동산을 매수할 경우, 근저당권의 말소 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 근저당권이 말소되지 않으면, 매수인은 근저당권자에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.개인보증이 설정된 부동산을 매수할 경우, 개인보증의 해제 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 개인보증이 해제되지 않으면, 매수인은 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 수 있으므로, 매수인은 매매대금의 일부를 예치하거나, 매도인이 말소증명서나 해제증명서를 제출할 때까지 잔금을 보류하는 등의 방법으로 보호해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인의 채권자에게 매매대금을 변제할 수 있도록 해야 합니다.2 상세 절차 사항은 다음과 같습니다.매수인은 매도인과 중개인과 함께 매매계약서를 작성하고, 계약금을 지급합니다. 계약금은 매매대금의 10% 정도가 일반적입니다.매수인은 매매계약서에 따라 중도금을 지급합니다. 중도금은 매매대금의 40% 정도가 일반적입니다. 중도금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 임차인의 명도확인서를 요구할 수 있습니다.매수인은 매매계약서에 따라 잔금을 지급합니다. 잔금은 매매대금의 나머지 부분입니다. 잔금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 말소증명서나 해제증명서를 요구할 수 있습니다.매수인은 매도인과 함께 소유권이전등기를 신청합니다. 소유권이전등기는 부동산의 소유권을 매수인에게 이전하는 절차입니다. 소유권이전등기를 신청할 때, 매수인은 등기부등본, 매매계약서, 신분증, 인감증명서, 도장, 등기수수료 등을 준비해야 합니다.매수인은 소유권이전등기가 완료되면, 매도인에게 등기필증을 전달받습니다. 등기필증은 소유권이전등기가 완료되었음을 증명하는 서류입니다.3 위험요소가 있는 집인지 여부는 다음과 같습니다.근저당권이나 개인보증이 설정된 부동산은 매수인에게 위험요소가 있을 수 있습니다. 매도인이 채무를 변제하지 않으면, 매수인은 근저당권자나 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않으면, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나, 매도인이 도산하거나 소재불명이 되면, 매수인은 손해를 복구하기 어려울 수 있습니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다. 그러나, 매도인이 계약금을 반환하지 않으면, 매수인은 법적인 절차를 밟아야 할 수 있습니다.4 담보가 어떻게 잡힌건지 알 수 없는 상태인데 어떻게 풀어나가야할지는 다음과 같습니다.매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 세부사항을 문의할 수 있습니다. 예를 들어, 근저당권이나 개인보증의 채무액, 채무기간, 채무이율, 채무상환여부, 채무보증계약서 등을 요구할 수 있습니다.
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23.12.25
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관리비내역중환경개선비는무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.환경개선비는 아파트의 공동주택관리법에 따라 관리비의 일부로 부과되는 비용입니다. 환경개선비는 주로 공동주택의 외관, 통로, 계단, 정원, 주차장 등의 환경을 개선하거나 보수하는 데 사용됩니다. 환경개선비의 부과기준과 사용목적은 관리규약에 따라 달라질 수 있으므로, 자신이 거주하는 아파트의 관리규약을 확인하는 것이 좋습니다.환경개선비는 장기수선충당금과는 다른 성격의 비용입니다. 장기수선충당금은 공동주택의 수명 연장을 위해 필요한 장기적인 수선에 대비하기 위해 거주자들이 납부하는 예치금입니다. 장기수선충당금은 거주자가 이사를 가면 환급받을 수 있지만, 환경개선비는 그렇지 않습니다. 환경개선비는 거주자가 아파트의 환경을 유지하고 개선하기 위해 사용하는 비용이므로, 거주자가 나갈 때 돌려받을 수 없습니다.따라서, 세입자가 환경개선비를 돌려받을 수 없는 것은 맞습니다. 하지만, 환경개선비가 과도하게 부과되거나 사용목적이 명확하지 않다면, 관리사무소나 관리위원회에 문의하거나 이의를 제기할 수 있습니다. 환경개선비의 부과와 사용에 대한 투명성과 합리성을 높이는 것이 공동주택의 건전한 관리를 위해 필요합니다.
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23.12.25
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지역 주택조합 총회 열어 60%이상 파산을 원한다면 조합빚은 준조합원과 정조합원 모두다 책임이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역 주택조합의 파산 여부와 책임은 복잡한 문제이며, 조합의 상황과 법적 근거에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 조합원들은 조합의 채무에 대해 책임을 지지 않습니다. 하지만, 조합이 파산하면 채권자들은 조합을 대위하여 조합원들의 개인 재산에 청구할 수 있는 가능성이 있습니다. 이 경우, 조합원들은 조합의 채무를 부담할 수 있습니다.조합의 파산을 피하거나 책임을 면하기 위해서는 조합원 탈퇴 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송이 승소하면 조합을 탈퇴할 수 있고, 더 이상 조합원이 아니기 때문에 조합과는 아무 상관이 없게 됩니다. 또한, 납입금 반환 청구 소송을 제기하면 납입금을 돌려받을 수 있습니다.하지만, 이러한 소송은 쉽지 않으며, 성공률이 높지 않습니다. 또한, 조합의 재산이 채무보다 적으면 납입금을 전액 돌려받을 수 없을 수도 있습니다. 따라서, 지역 주택조합의 파산과 책임에 관한 정확한 판단과 조언을 얻으려면, 전문적인 법률 서비스를 이용하는 것이 좋습니다.
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