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신축 농가주택 준공전 입주 해도 돼나요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 농가주택의 준공 전 입주에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다. 원칙적으로는 건축물의 사용승인이 나온 후에 입주를 하셔야 합니다. 건축법 제22조에 따르면, 건축주가 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 사용승인을 신청하여야 하며, 사용승인을 받지 않은 상태에서는 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.그러나, 일부 예외 사항이 있을 수 있으므로, 이에 대해 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다. 예를 들어, 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 임시로 사용의 승인을 받을 수 있습니다.사전 입주로 인해 고발이 될 수도 있고, 준공 처리에 문제가 있을 수 있으므로, 반드시 건축설계 사무소와 협의하셔서 입주하시는 것을 권장드립니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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1주택자 매도 후 매입 시 신생아 특례 대출 가능 여부가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 대출은 원칙적으로 무주택자를 대상으로 진행되므로, 1주택자는 이용이 불가능합니다. 그러나 기존 대출을 상환하는 조건의 대환대출은 가능하다고 합니다.대출 신청일 기준으로 2년 이내에 무주택 기간이 증명되어야 하며, 2023년 출생아부터 적용됩니다. 따라서, 주택을 처분한 후 무주택 상태에서 아파트를 매매하려는 경우, 신생아 특례 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.그러나 매입 또는 매수자에게 1주씩 양해를 구하더라도 세대주 변동이 매입 후에 이루어진다면, 무주택 대출이 가능한지에 대해서는 정확한 정보를 찾지 못했습니다. 이 부분은 금융기관에 직접 문의하시는 것이 가장 확실할 것 같습니다.참고로, 신생아 특례 대출의 조건은 다음과 같습니다소득: 부부합산 1억 3천만원 이하자산: 5억 600만원 이하대상 주택: 주택 가격 9억원 이하대출 한도: 구입자금 5억원, 전세자금 3억원
경제 / 부동산
23.12.21
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허그 보증보험이 가입이 가능할까요 ? 또한 전세 매물이 경매로 넘어갈 경우 허그 보증보험에서 전액보장해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 허그 보증보험 가입 가능성허그 보증보험의 가입 조건은 다음과 같습니다임차인이 대한민국에 거주하는 개인 또는 법인이어야 합니다.아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등에 해당되어야 합니다.주택이 저당권이나 가압류 등 권리침해가 없어야 합니다.전세보증금이 주택가격의 90% 이하에 해당되어야 합니다.따라서, 제시하신 상황에서는 최근 거래가격을 기준으로 했을 때 전세보증금이 주택가격의 90%를 초과하므로, 허그 보증보험에 가입하는 것이 어려울 수 있습니다.2 전세 매물이 경매로 넘어갈 경우 허그 보증보험에서 전액 보장 여부허그 보증보험은 전세금 전액을 보장해주는 보증상품입니다. 그러나 최근 이러한 보증보험을 구조를 이용한 전세 사기가 확대되고 있다는 지적이 있습니다.만약 해당 전세매물이 경매로 넘어갔을 경우에도 허그에서 전세로 들어간 전액을 보장해주는 것으로 이해하시면 됩니다.3 보증보험에 가입해서 거주할 때 선순위만 유지한다면 보장을 받을 수 있는지, 그리고 보장받지 못하는 경우보증금을 돌려받지 못하는 경우는 보통 2가지입니다계약기간 만료가 되었음에도 임대인에게 돈이 없어 돌려받지 못하는 경우.이미 임대인에게 문제가 발생하여 임차주택이 경매나 공매로 넘어간 경우.따라서 선순위만 유지한다면 보장을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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실거주지 변경 시 전입신고 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 보호받기 위한 중요한 절차입니다.전입신고: 임차인이 새로운 주택에 입주하였음을 주민센터 등 관할 기관에 신고하는 것입니다. 전입신고를 완료하면 대항력이 발생하게 되며, 이는 임차한 주택이 매매나 경매 등으로 집주인이 변경되어도 계약서에 기재된 임대차의 내용 그대로를 주장할 수 있는 법률상의 힘이라고 할 수 있습니다.확정일자: 임대차 계약서에 기입된 날짜를 법원이나 주민센터 등에서 확인받고 해당 날짜가 적힌 도장을 받으면 법적으로 인정받게 됩니다. 전입신고와 확정일자를 모두 갖추게 되면 우선변제권이 발생합니다.우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매에 넘어갔을 시에 대항력을 충족한 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.그러나 실제 거주지가 변경되었을 경우에도 우선변제권을 유지할 수 있는지는 복잡한 문제입니다. 일반적으로, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 얻은 후에 다른 주택으로 이사를 가게 되면, 그 이후에는 재전입신고를 하여야 합니다. 이 경우, 재전입신고한 날짜를 기준으로 다시 우선변제권이 발생합니다. 따라서, 실제 거주지가 변경되었음에도 불구하고, 부산의 전세 집에 대한 우선변제권을 유지하려면, 재전입신고를 하지 않는 한, 기존의 전입신고와 확정일자에 의한 우선변제권은 유지될 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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버팀목 전세대출로 집을 구하고 싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출에 대해 알아보겠습니다.대출자격: 전세계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지불해야 합니다. 세대주 및 세대원이 모두 무주택이어야 하며, 부부합산 연소득이 5천만원 이하여야 합니다.대출한도: 일반가구의 경우, 임차보증금의 최대 70% 내에서 1.2억까지 대출을 받을 수 있습니다. 신혼부부 또는 다자녀 가구는 보증금의 최대 80% 내에서 2.2억까지 신청할 수 있습니다. 따라서, 전세가격이 1억5000만원인 집에 대해 3000만원을 가지고 있다면, 나머지 1억2000만원(80%의 한도)까지 대출을 받을 수 있습니다.대출금리: 금리는 신청자의 연소득과 임차보증금에 따라 1.8% ~ 2.4%로 결정됩니다.대출기간: 기본적으로 2년 단위로 총 10년까지 이용 가능하며, 10년 이용 후 연장시점에 미성년 자녀가 있다면, 1자녀에 2년을 추가하여 최장 20년까지 사용할 수 있습니다.심사기간: 전세대출 심사 승인 기간은 대게 1주 정도의 시간이 필요하며, 경우에 따라서 최장 2주까지 대출 소요시간이 걸리는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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임대보증금 세금계산서 발행해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대보증금에 대한 세금계산서 발행 여부는 다음과 같습니다1 임대보증금 세금계산서 발행: 일반적으로 임대보증금에 대해서는 세금계산서를 발행하지 않습니다. 따라서 일반과세자는 임대수입 중 월세 수입에 대해서만 세금계산서를 발급하고, 임대보증금은 영수증을 발급해 주면 됩니다.2 계약 종료 후 보증금 반환: 계약 종료 후 보증금을 반환받을 때 세금계산서를 발행해야 하는지에 대한 질문에 대해서는 세무사나 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋을 것 같습니다.참고로, 세금계산서 발행은 일반과세자만 가능하며, 간이과세자는 발행이 불가능합니다. 세금계산서 발행 시기는 임대차 계약서상에 임대료를 받기로 약정한 날입니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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월세 조기해약시 월세 계산 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계산은 월세의 선불과 후불 지급에 따라 달라집니다. 선불로 지급할 경우 이사하는 날 기준으로 남은 기간을 정산을 하셔야 합니다. 또한 후불로 지불한 경우 거주 기간만큼을 일할계산하여 지급하면 됩니다.따라서, 집주인이 제안한 방식이 일반적인 계산 방식입니다. 1월달치를 29일로 계산하고 나머지 2일을 30일에 대한 일할로 계산하는 것이 맞습니다. 그러나, 계약서에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 계약서를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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재개발 지역에 다가구 분할관련해서 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역에서 다가구주택의 분할에 대한 규정은 복잡하며, 지역에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 다가구주택에서 가구별로 입주권을 받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다서울시의 경우에는 다가구주택 소유자는 원칙적으로 하나의 입주권을 받을 수 있지만, 권리 산정기준일 이전부터 공유로 소유하고 있던 토지의 지분이 90㎡ 이상이거나 권리가액이 최소 규모 아파트의 한 가구 추산액 이상인 경우에는 예외적으로 가구별로 입주권을 받을 수 있도록 하고 있습니다.또한, 다가구주택이 만약 1997년 1월 15일 이전에 지어져서 가구별로 지분등기나 구분소유등기까지 마친 경우라면 권리 산정 기준일에 구애받지 않고 건축 허가를 받은 가구 수만큼 입주권을 받을 수도 있습니다.따라서, A가 지분 150으로 1+1 신청하고, B가 지분 90으로 한 개의 주택을 신청하여 총 3개의 분양신청을 할 수 있는지는 위의 조건을 만족하는지에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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전세 재계약 (묵시적x) 질문있습니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 1년 계약을 원하는 경우: 전세 재계약시 계약기간을 정하는 것은 임차인과 임대인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 따라서 오늘 1년 계약을 하고 싶다고 말씀드리는 것은 가능합니다. 그러나 임대인이 이를 수락하지 않을 경우, 다른 대안을 찾아야 합니다.2 임대인이 계약을 거부하는 경우: 임대인이 1년 계약을 거부하면, 재계약을 하지 않고 나가는 것도 가능한 선택입니다. 그러나 이 경우에는 계약 종료에 따른 절차를 따라야 합니다.3 계약갱신청구권을 사용하는 경우: 계약갱신청구권을 행사하면서 재계약을 하는 것도 가능합니다. 이 경우, 9개월 동안 거주한 후, 3개월 전에 나가겠다고 통보하는 것이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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디딤돌 대출 자산심사 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 자산심사는 사전자산심사와 사후자산심사 두 번 진행됩니다.사전자산심사는 대출 신청 시점에서 7개의 시중은행 (우리은행, 국민은행, 신한은행, 농협은행, 하나은행, 부산은행, 대구은행)의 금융자산 및 부채 정보와 대출 신청인이 신고하는 금융/비금융 자산/부채에 대한 합계액을 기준으로, 자산기준 초과 여부를 심사합니다.사후자산심사는 대출 실행 후에 진행되며, 이 때 모든 금융기관의 자산을 심사합니다.요구불예금의 평균잔액과 나머지 자산의 잔액기준일에 대한 구체적인 정보는 디딤돌 대출의 정확한 심사 기준에 따라 다를 수 있으므로, 이에 대한 정확한 정보를 얻기 위해서는 한국주택금융공사나 해당 은행에 문의하시는 것이 가장 확실할 것입니다.참고로, 디딤돌 대출의 자산요건은 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 5.06억원 이하여야 합니다. 만약 자산이 이 한도를 초과하면 부적격으로 판정되거나 가산금리가 부과될 수 있습니다. 따라서 대출 신청 전에 자산 심사를 잘 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.21
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