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반전세 퇴거 통보후, 계약연장 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약 연장에 대한 거부 가능성: 세입자가 계약 연장을 원하더라도 집주인이 반드시 수락해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 세입자가 계약 연장을 요구하면, 집주인은 법적으로 그 요구를 거부할 수 없습니다. 이는 임대차 계약이 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보기 때문입니다.2 보증금 또는 월세 상한선: 현재의 법정 전월세 전환율을 적용하면, 보증금 1억 원당 월세는 약 4만 5천 원이 됩니다. 따라서 2억 원짜리 전세를 반전세로 전환한다면, 보증금 1억 원에 월세 45만 원이 상한선이라고 생각하시면 됩니다. 그러나 이는 법으로 상한선만 정해져 있기 때문에, 실제로는 임대인과 세입자 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임대료 인상의 경우, 임대인은 월세 뿐만 아니라 보증금도 최대 5%까지 올릴 수 있습니다. 이는 임대료의 증액 청구가 5%를 초과할 경우, 세입자는 그 초과분에 대해 반환 청구를 할 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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보증금 1천만, 임대료 80만 원일때 최우선 변제 보호 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 주택임대차 보호법에 따르면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 최우선 변제권이라고 합니다. 이 권리는 임차인의 주거안정을 돕기 위해 만들어진 제도로, 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당해줌으로써, 임차인을 보호합니다.그러나 이 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다주택임대차 보호법 적용대상 임차인과 건물이어야 합니다.경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추어야 합니다.'배당요구 종기일’까지 '배당 요구’를 해야 최우선변제금액을 받을 수 있습니다.보증금이 소액 보증금 범위 내에 있어야 합니다.2023년 2월 21일 기준으로 서울특별시에서는 임차인의 보증금 범위가 1억 6500만원 이하이고, 최우선변제금은 5,500만원으로 정해져 있습니다. 따라서, 보증금이 1천만원인 경우에는 이 범위 내에 속하므로 최우선 변제권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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생활안정자금 대출 후 오피스텔 매수 시 주택임대사업자에 포함하면 주택 수로 간주되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활안정자금 대출을 받으면 추가 주택매수 금지약정서를 작성하기 때문에 원칙적으로 주택 매수가 불가능합니다. 그러나 오피스텔은 원칙적으로 주택으로 간주되지 않습니다.그러나 주거용 오피스텔의 경우 주택수에도 산정되는 부분이 있고, 대출약관상 주택매수 금지에 말하는 주택이 대출약관상 오피스텔도 포함하고 있을 경우도 있기 때문에, 이 부분은 해당 생활안정자금 대출은행을 통해 자세한 확인을 해보시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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상속으로 주택을 받을때 취등록세를 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속으로 주택을 받을 때 취등록세를 납부해야 합니다. 상속은 자동으로 이루어지지만, 취등록세를 납부하고 등기를 완료해야 상속받은 주택의 소유권이 완전히 상속인에게 이전됩니다. 따라서 상속받은 주택을 팔기 위해서는 등기를 완료해야 합니다.상속으로 받은 주택의 취득세율은 일반적으로 2.8%입니다. 그러나 상속을 통해 상속인과 주민등록표에 함께 기재된 1가구가 1주택을 소유하게 된 경우에는 특례세율을 적용하여 0.8%의 취득세율이 적용됩니다.상속받은 주택을 팔려고 할 때는 세금 고려가 중요합니다. 상속세 신고 전에 주택을 팔면 양도세를 내지 않아야 하며, 상속받은 날로부터 5년 이내에 상속 주택을 팔면 다주택자로 중과되지 않습니다. 상속받은 주택이 여러 채인 경우, 그 중 1채만 상속 주택으로 인정되고 나머지는 일반주택으로 분류됩니다.상속받은 주택을 팔기 위한 절차는 다음과 같습니다상속 (자동)취등록세 납부 (구청 등 관공서)등기 (등기소)이 절차를 거쳐야 상속받은 주택의 소유권이 완전히 상속인에게 이전되며, 이후에 주택을 매각할 수 있습니다. 등기를 하지 않아도 상속은 이루어지지만, 세금은 세금대로 나오게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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1기 신도시 특별법은 상계쪽의 구축 아파트들에게 더 효과적으로 작용하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시 특별법은 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지에 속한 공동주택의 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안이 핵심입니다. 이는 재건축 안전진단 면제 또는 완화하는 내용도 포함하고 있습니다. 이 특별법이 국회를 통과하면 수도권 1기 신도시를 비롯해 서울 상계, 중계, 부산 해운대, 대전 둔산 등 전국 51개 지역, 주택 103만여 가구가 혜택을 받을 것으로 추산됩니다.현재 1기 신도시 용적률은 지역별 평균으로 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%입니다. 이 특별법에 따라 용적률이 상향되면, 재건축 및 리모델링 사업 추진이 촉진되고, 주택 공급이 확대될 것으로 기대됩니다.그러나, 이 특별법의 효과가 상계나 오래된 구축 아파트에게 더 크게 나타날지는 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 특별법의 적용, 재건축의 진행 상황, 주변 환경 변화, 시장 상황 등이 그러한 변수로 작용할 수 있습니다. 따라서, 특별법의 효과가 어떤 지역이나 아파트에 더 크게 나타날지는 시간이 지나야 확실히 알 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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부모님 노후주택연금 관련질문이 있어요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.노후주택연금은 노후에 소득이 없는 고령층이 소유한 주택을 담보로 맡기고 연금을 받는 제도입니다. 이는 주택금융공사에서 실시하는 연금제도로 본인의 집에 살면서 월급처럼 매달 연금을 받을 수 있는 제도입니다.증여세는 타인 (증여자)으로부터 재산을 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자 (수증자)가 부담하는 세금을 말합니다.아파트의 재건축에 대해서는, 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후, 불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.이러한 정보를 바탕으로, 부모님의 노후주택연금을 받으실지, 아니면 집을 저에게 증여하실지 결정하시는 데 도움이 되었으면 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 전환하는 것이 어려운 일인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 전환하는 것은 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다. 세부적인 절차는 다음과 같습니다1 세무서 부가가치세과에서 부가가치세를 내야 합니다. 업무용 오피스텔을 매수하게 되면 부가가치세를 환급받게 되는데, 이를 다시 내야 합니다.2 세무서 민원봉사실과에 가서 일반사업자를 면세사업자로 변경해야 합니다. 이는 업무용 오피스텔의 일반사업자를 주거용 오피스텔의 면세사업자로 변경하는 절차입니다.3 재산세 과세대상 변동신고서를 구청에 제출해야 합니다. 이는 재산세 과세대상을 업무용에서 주거용으로 변경하는 절차입니다.이러한 절차를 거치면 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 전환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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인감증명서 대신에 본인서명사실확인서로 증여 관련하여 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 인감증명서 대신 본인서명사실확인서를 사용하여 부동산 증여와 관련된 절차를 진행할 수 있습니다. 본인서명사실확인서는 인감증명서를 대신해 부동산의 소유권 이전, 근저당과 전세권 설정 등에 사용할 수 있습니다.증여 받는 사람 역시 인감증명서 대신 본인서명사실확인서를 사용할 수 있습니다. 본인서명사실확인서는 본인이 직접 서명했다는 사실을 행정청에서 확인시켜주는 서류로, 인감증명서와 동일한 효력을 가집니다.본인서명사실확인서를 발급받을 때, 해당 서류의 사용 용도를 명시해야 합니다. 따라서 부동산 증여 목적으로 본인서명사실확인서를 사용하려면, 발급 시 "부동산 관련 용도 (소유권 이전, 증여 등)"에 체크하고, 거래 상대방이 누구인지를 정확히 기재해야 합니다. 이렇게 하면 다른 용도로는 사용할 수 없기 때문에 더 안전합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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전세금 미반환시 문제 질문(가족 전입신고시 대항력, 임차권등기명령 신청 관련)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 대항력과 확정일자에 대한 질문대항력은 임대인이 변경되거나 주택이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 확정일자 부여자가 권리자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.확정일자는 임대차 계약서에 도장을 찍어 법적으로 인정받는 날짜를 의미하며, 이를 통해 우선변제권이 발생합니다.가족이 전입신고된 상태에서도 대항력과 확정일자의 효력은 유지됩니다.2 임차권 등기명령 신청 절차임차권 등기명령 신청은 전월세 계약기간이 끝난 후에 가능하며, 보증금을 받지 못한 경우 즉시 신청할 수 있습니다.신청 서류로는 주민등록초본, 등기사항증명서, 임대차계약서 사본 등이 필요하며, 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명 날인 또는 서명을 한 후 관련서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군 법원에 접수해야 합니다.가족이 전입신고된 상황에서도 임차권 등기명령 신청이 가능하며, 주민등록등본, 가족관계증명서 등이 필요할 수 있습니다.3 전세금 미반환시 짐 빼는 시점보증금을 반환하지 않은 상태에서는 주택인도를 하지 않아도 되므로 짐을 빼실 필요는 없습니다.보증금을 돌려받은 후에 짐을 빼셔야 하며, 임차권등기명령을 신청하는 것이 가능합니다.짐을 일부 남겨두면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주되어 집주인을 압박하는 효과가 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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새로 입주하는 아파트에 전세로 입주하고 확정일자를 받았습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주소를 이전하고 등기를 마친 후 다시 주소를 이전하는 것에 대한 문제는 일반적으로 없습니다. 그러나 주소 변경 후 등기를 완료하지 않으면 과태료가 발생할 수 있으므로, 주소 변경 후 14일 이내에 등기를 완료해야 합니다.또한, 주소 변경은 단순히 사무실을 이전하는 것이 아니라, 법인 등기부등본과 사업자등록증에 변경된 주소를 정확히 반영해야 합니다. 따라서 주소 변경과 관련된 모든 절차를 철저히 이행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
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