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묵시적 갱신 중 전세금인상으로 인한 계약서 작성은 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 인상에 따른 계약서 작성에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.전세금 인상 부분만 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 하는지: 전세금이 인상되는 경우, 종전 전세계약서에 받아둔 확정일자는 최초의 전세금에 관한 우선변제권만 확보한 것이므로 증액된 전세금에 관한 우선변제권도 추가로 확보하기 위해 확정일자를 받아야 합니다. 증액된 부분에 대한 계약서만 새로 작성해야 하며, 임차기간 등의 내용도 포함을 하면 됩니다.묵시적 갱신이라 정확한 계약기간을 어떤 식으로 써야 하는지: 월세 계약 또는 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 그 갱신된 기간은 2년입니다. 묵시적 갱신 횟수에 제한은 없습니다.특약사항은 추가적으로 써야하는게 있는지: 특약사항에는 기존에 작성된 계약서가 유효하며 인상된 부분에 대한 계약이라는 것을 명시하는 것이 좋습니다.계약서 쓰기 전 확인해야할 사항이 있는지: 계약서를 작성하기 전에 등기사항증명서를 떼어서 압류나 가압류, 근저당 설정 권리관계에 사항에 변동이 있는지 확인해야 합니다. 대출사항이 기재된 근저당 부분은 특히 신경을 써서 체크해야 합니다.전세금 인상과 관련된 계약서 예시가 있다면 그것도 부탁드립니다: 전세금 인상에 따른 계약서 예시는 아래와 같습니다제목과 서문에 표시 증액 여부와 재계약 여부를 분명히 밝힘계약의 종류를 선택하여 체크해야 함갱신청구권을 행사하는 경우 명확히 기재해야 함재계약의 목적 재계약의 목적이 보증금 증액과 계약기간 연장에 있음을 밝힘
경제 / 부동산
23.12.10
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모델하우스에서는 어떤 방식으로 계약을 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.모델하우스에서의 계약 방식은 다음과 같습니다모델하우스 오픈: 분양신고가 수리된 후에 모델하우스를 오픈합니다. 이 공간에서는 홍보, 상담, 청약, 분양(추첨 등), 계약 등 분양과 관련된 대부분의 업무가 이루어집니다.분양 및 계약 업무: 분양 관련 업무는 사전청약을 진행한 사람들을 대상으로 분양방식에 따라 수분양자를 선정하는 업무입니다. 수분양자가 선정되고 나면 1~3일 안에 실제 계약을 진행합니다.미분양된 매물에 대해서는 분양이 완료된 이후에도 분양을 지속적으로 이어갑니다.모델하우스에서 안내해주시는 분들은 주로 시행사에서 진행하는 업무를 담당하며, 분양대행사 직원들은 인원, 비품세팅 등의 업무를 수행합니다. 그러나 그들이 반드시 공인중개사와 같은 부동산 분야의 전문가라고는 할 수 없습니다. 이들의 역할과 자격은 모델하우스나 분양대행사의 정책에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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월세 계약 갱신을 하려면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 갱신을 위한 방법은 다음과 같습니다묵시적 계약 갱신: 임대인 (집주인)과 임차인 (세입자)은 임대차를 맺고 기간 동안 부동산을 사용하기로 하였는데, 계약기간 만료가 다가왔을 때 양쪽 다 별다른 이야기가 없다면 기존의 내용 그대로 연장이 되는 개념입니다. 만약에 둘 중 하나라도 이 내용을 지속할 생각이 없다면 만료 6개월 이후 ~ 2개월 이전 사이에 상대에게 연락해야 합니다.서류 재작성 여부: 월세 전세계약 자동 연장 (묵시적 계약 갱신)의 경우에는 서류를 재작성하지 않아도 됩니다. 하지만, 월세나 보증금에 변화가 있다면 그 부분만 수정해서 새로 쓰시면 됩니다.계약서 작성 비용: 부동산에서 계약서를 작성하는 경우에는 보통 10만원정도를 받는다고 합니다.따라서, 월세 계약 갱신을 원하시는 경우에는 집주인에게 연락하여 계약 갱신 의사를 표현하시면 됩니다. 계약서를 새로 작성하려면 부동산에 방문하셔서 계약서를 작성하시면 됩니다. 그러나, 계약 내용에 큰 변동이 없다면, 굳이 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 이러한 절차를 따르면 월세 계약 갱신을 원활하게 진행하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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부동산에는 계약하는 서류가 몇 가지가 있나요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약을 진행할 때는 여러 가지 서류가 필요합니다. 계약 시점과 잔금 지급 시점에 따라 준비해야 할 서류가 달라집니다.매도인이 준비해야 할 서류신분증도장계좌번호임대차 계약서 원본 (임차인이 있는 경우)매수인이 준비해야 할 서류신분증도장계약금잔금 지급 시에는 추가적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.매도인이 준비해야 할 서류신분증인감도장부동산 매도용 인감증명서주민등록초본등기권리증 (집문서)매매 계약서 원본관리비, 공과금 정리 납입 영수증매수인이 준비해야 할 서류신분증인감도장주민등록등본주민등록초본 (매수인의 경우 계약 이후 주소 변경 시 필요)가족관계 증명원대리인을 통해 계약을 진행하는 경우에는 위의 서류 외에도 추가적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.대리인이 준비해야 할 서류매도인 인감이 날인된 위임장매도인 인감증명서매도인 신분증 / 인감도장대리인 신분증 / 도장대리인 가족관계증명서 또는 주민등록등본이 외에도 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원, 공시지가, 중개대상물확인설명서, 검인계약서 등의 서류를 확인해야 할 수도 있습니다. 이러한 서류들은 부동산 거래가 복잡하고 큰 금액이 오가는 거래이므로 꼼꼼하게 준비하고 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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전세자금 대출을 위해서는 꼭 중개인이 서명한 계약서가 있어야 하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출을 받기 위해 필요한 서류와 절차는 대출 상품에 따라 다르지만, 일반적으로 전세계약서는 대출 신청에 필요한 중요한 서류 중 하나입니다.은행이 전세자금 대출을 이용하고 있는 고객의 만기 연장을 심사할 때 고객의 신용상태 확인 및 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하기 때문에, 전세계약 체결 여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에 집주인이 직접 서명했는지 확인하는 단계를 거칩니다. 만약 대리인 (집주인의 배우자 포함)과 체결했다면 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 같은 서류가 필요합니다.따라서 임차인이 전세자금 대출을 받기 위해 중개인이 서명한 계약서가 필요한 것은 아니지만, 전세계약서에 집주인의 서명이 있어야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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월세는 보통 어떻게 측정하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세는 주택임대차보호법에 따라 계산됩니다. 월세 계산법은 다음과 같습니다전세에서 월세로 전환할 경우: (전세보증금 - 월세 보증금) * 전월세 전환율 / 12월세에서 전세로 전환하는 경우: 월세 보증금 + (1년 치 월세 / 전환율)여기서 전월세 전환율은 주택임대차보호법 제9조에 따라 대통령령으로 정하는 비율의 10% 혹은 대통령령이 규정하는 비율 2%에 한국은행 기준금리를 합한 것 중 작은 것을 택하도록 명시되어 있습니다. 현재 한국은행 기준금리는 2.5%로 나와있는데요. 2%+2.5% = 4.5%입니다.기준금리를 어기고 전월세 전환율 4.5%를 초과했을 경우에는 주택임대차보호법으로 무효 처리가 되며, 이후 초과된 부분은 납부할 의무가 없다고 합니다. 만약 납부를 했을 경우에는 부당이득으로 반환 청구가 가능하게 됩니다.그러나, 이러한 계산법은 법적인 최대 한도를 나타내는 것이며, 실제 월세는 집주인과 세입자 간의 협의에 따라 결정됩니다. 따라서, 법적인 한도 내에서는 집주인의 결정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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계약 기간이 종료된 주택이나 집의 경우 계약 기간을 더 연장할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 주택이나 집의 계약 기간이 종료된 경우 계약 기간을 연장할 수 있습니다. 전세계약 연장 방법은 크게 3가지가 있습니다1 묵시적 갱신: 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어집니다.2 계약 갱신 청구권 행사: 임차인이 계약기간 연장을 원할 경우, 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 이 경우, 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.3 전세계약 연장 합의: 임차인과 임대인이 합의하여 계약기간을 연장하는 경우, 계약서를 다시 작성해야 합니다.이 중에서 가장 적합한 방법을 선택하시면 됩니다. 그러나 계약을 연장하거나 재계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 확인하고, 필요한 경우 전입신고를 하는 등의 절차를 따르셔야 합니다. 또한, 계약서를 작성할 때는 보증금, 계약기간 등을 명확하게 정하고, 필요한 경우 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다. 이러한 절차를 따르면 계약 기간이 종료된 후에도 안전하게 주택이나 집을 계속 사용하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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안녕하세요현재 아파트에서 월세로 살고 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 연말정산에 포함시키면 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 연말정산 시 1년 동안 지불한 월세의 15% (총급여 5천5백만원 이하인 경우 17%)를 750만원 한도 내에서 세액공제를 받을 수 있습니다. 월세 금액이 30만원이라면 1년 동안 월세로 지불한 360만원의 15%인 54만원을 공제받을 수 있게 됩니다.월세 세액공제를 받기 위해서는 다음 서류를 직장에 제출하시면 됩니다임대차계약서 사본무통장입금증 등 월세액을 지급하였음을 증명하는 서류 (월세입금내역서, 통장거래내역서 등)주민등록등본월세 세액공제를 받기 위해서는 다음 조건을 모두 만족해야 합니다총 급여액이 7000만원 이하12월 31일 기준 무주택 세대주주거용 오피스텔, 고시원을 포함한 주택2019년부터는 국민주택규모 (85㎡ 이하)의 주택 이거나 기준시가 3억원 이하임대차계약서 주소지와 주민등록상 주소지가 동일계약자가 근로자본인이거나 기본공제대상자월세 세액공제를 받기 위해선 별도 증빙자료를 준비해 회사의 연말정산 담당자에 제출하고 회사에서는 이를 입력해 근로자가 세액공제를 받도록 해야합니다
경제 / 부동산
23.12.09
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임차권등기를 신청할때 집주인에게 미리 고지하는게 나은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기는 임대차계약이 만료되었으나 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 임차인의 권리를 보호하기 위해 하는 등기입니다. 이는 임대인에게 법적 절차를 밟을 수도 있다는 경고로, 심리적으로 압박하기 위한 수단으로 활용됩니다.집주인에게 미리 고지하는 것이 좋을지, 아니면 미리 알리지 않고 등기가 완료된 후에 알리는 것이 좋을지는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 집주인과의 관계, 집주인의 성격, 그리고 임차권등기를 통해 달성하고자 하는 목표 등을 고려해야 합니다.집주인이 악의적인 조치를 취할 수 있는지 여부는 집주인의 성격과 상황에 따라 다릅니다. 그러나 임차권등기는 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도이므로, 이를 통해 임차인은 일정한 보호를 받을 수 있습니다.마지막으로, 임차권등기가 집주인의 매매에 큰 압박감을 주지 못할 것이라는 질문에 대해서는, 임차권등기가 완료되면 임차인은 임대인에게 전세보증금을 돌려줄 때까지 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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청년전용 전월세 보증금 대출 조건 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 전월세 보증금 대출은 임차보증금과 월세금에 대해 각각 다른 한도와 금리를 적용하는 대출 상품입니다. 따라서 대상 주택 조건에서는 두 조건을 전부 만족해야 합니다. 즉, 임차보증금이 5천만 원 이하이고 월세금이 70만 원 이하인 주택만 대출 대상이 됩니다따라서, 보증금 5000/월세 100인 주택은 청년전용 전월세 보증금 대출의 대상이 되지 않습니다. 다른 대출 상품을 찾아보시거나, 대출 조건에 맞는 주택을 찾아보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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