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신축 분양권 전매로 사는게 저렴한지 또는 재개발 매물 사는게 더 저렴한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 분양권 전매로 사는 것과 재개발 매물 사는 것의 가격 차이는 사업지역, 사업단계, 건물형태, 전매제한 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 재개발 매물은 재개발 조합원의 권리가액과 프리미엄을 합한 가격으로 매매되므로 초기 투자금이 많이 들어갈 수 있습니다. 반면, 신축 분양권 전매는 분양가의 일부와 프리미엄을 합한 가격으로 매매되므로 초기 투자금이 상대적으로 적게 들어갈 수 있습니다. 하지만, 신축 분양권 전매는 전매제한 기간이 있으므로 장기적인 투자를 고려해야 합니다. 또한, 신축 분양권 전매는 재개발 매물에 비해 동호수 선점이 어렵고 옵션 혜택이 적을 수 있습니다.따라서, 신축 분양권 전매로 사는 것과 재개발 매물 사는 것의 가격 차이는 단순히 비교하기 어려운 문제입니다. 어떤 물건을 사느냐에 따라 장단점이 있을 수 있으므로, 자신의 목적과 예산, 리스크 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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현실적으로 서울에서 새아파트를 장만하는 가능한 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 새아파트를 장만하는 가능한 방법은 다음과 같습니다.첫째, 부동산 가격이 하락하는 시기에 저렴한 매물을 찾아서 매수하는 것입니다. 현재 서울 아파트 가격은 2년 전 시세로 돌아갔다고 합니다. 특히 동북권의 하락 폭이 가장 컸으므로, 이 지역에서 싸게 팔리는 아파트를 찾아보는 것이 좋습니다. 또한 재건축 아파트보다는 일반 아파트가 가격 메리트가 더 크다고 합니다. 신규 분양이나 급매물, 경매와 공매물 등도 주목할 만한 매물이 될 수 있습니다. 하지만 매수 타이밍을 잡기 어렵다면, 고점 대비 일정한 하락률을 보고 판단하는 것이 좋습니다. 예를 들어 고점 대비 30% 이상 떨어진 아파트를 찾는다면, 향후 가격 상승 가능성이 높습니다.둘째, 월세를 내면서 목돈을 쌓아서 매수하는 것입니다. 현재 금리가 높아서 전세 대출을 받는 것보다 월세를 내는 것이 더 유리합니다. 월세는 한번 계약을 하면 2년간 고정 금액으로 지급하기 때문에 금리 상승기에는 전세대출보다 유리합니다. 월세를 내면서 현금을 쥐고 있으면, 가격이 더 떨어지는 시기에 매수할 수 있습니다. MZ세대 중에는 이런 전략을 취하는 사람들도 있다고 합니다.셋째, 국민평형 84 타입 아파트를 매수하는 것입니다. 국민평형 84 타입 아파트는 정부가 공급하는 저렴한 아파트로, 서울에서도 일부 지역에 분양되고 있습니다. 예를 들어, 강남구에는 국민평형 84 타입 아파트가 1,000가구 이상 공급될 예정입니다. 이런 아파트는 일반 아파트보다 가격이 저렴하고, 재건축 가능성도 있습니다. 하지만 이런 아파트를 매수하려면, 정부가 정한 소득 기준과 자산 기준을 충족해야 하며, 분양 공고를 주의깊게 살펴야 합니다. 또한 분양 당첨 확률이 낮을 수 있으므로, 여러 지역에 신청하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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전세임대차 계약 연장시 부부공동명의로 변경...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세임대차 계약 연장시 부부공동명의로 변경된 경우에는 임대인은 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.임대인은 임차인에게 공동명의로 변경된 사실을 통보해야 합니다. 공동명의로 변경된 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 연장할 수 없습니다. 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 임대차 계약을 해지하거나 새로운 계약을 체결해야 합니다.임대인은 임차인과 임대차 계약을 연장하기 위해서는 공동명의자 전원이 참석하거나, 또는 위임장과 인감증명서를 제출해야 합니다. 위임장에는 위임의 범위와 기간이 명확히 표시되어야 하며, 인감증명서는 최근 3개월 이내에 발급된 것이어야 합니다. 위임장과 인감증명서가 없는 경우에는 임차인은 임대차 계약의 법적 효력을 인정받을 수 없습니다.임대인은 임차인과 임대차 계약을 연장할 때에는 기존 계약서에 특약사항을 추가하거나, 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 특약사항에는 임대차 계약의 연장 기간, 감액 금액, 감액 금액 입금일, 임대차 계약 기간 등을 명시해야 합니다. 새로운 계약서를 작성할 경우에는 공동명의자 전원의 서명이 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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벽면 인테리어 진행 시, 집주인 동의 필요여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.벽면 인테리어는 주택의 구조물이나 설비를 교체하거나 파손하거나 철거하는 행위에 해당할 수 있습니다. 이 경우, 공동주택관리법에 따라 일정 비율 이상의 입주민(또는 입주민등)의 동의와 관할 지자체의 허가 또는 신고가 필요합니다. 또한, 민법에 따라 임차인은 임대차가 종료된 때에는 임차주택을 원래의 상태로 회복해 반환해야 합니다. 따라서, 벽면 인테리어를 진행하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하며, 퇴거 시에도 원상복구를 해야 할 수 있습니다.하지만, 벽면 인테리어가 경미한 행위로서 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위에 해당한다면, 관리주체의 동의만 있으면 됩니다. 관리주체란 공동주택의 관리사무소장 등을 의미합니다. 또한, 벽지의 경우에는 생활하면서 생길 수 있는 마모나 훼손이라면, 집주인의 수선의무에 해당하므로 세입자가 원상복구할 필요가 없습니다. 취향의 문제로 벽지를 바꾸는 것이라면, 집주인의 동의를 받는 것이 안전하며, 사전 동의를 구하지 않은 경우에도 퇴거 시에 원상복구를 요구할 수 있는 근거가 약합니다.따라서, 집주인에게 다음과 같이 요구해도 될 것 같습니다.벽면 인테리어가 경미한 행위로서 관리주체의 동의만 있으면 되는 경우에는, 집주인의 동의를 받지 않아도 되며, 원상회복의 의무도 없는 것으로 한다.벽지가 오래되어 변색, 뜯어짐 및 기존의 훼손이 있던 만큼, 도배까지 부담할 수는 없으며, 집주인의 수선의무에 해당하는 부분은 집주인이 책임져야 한다.가장 좋은 방법은 집을 계약하기 전에 집주인과 인테리어에 대해 미리 협의하고 해당 내용을 계약서의 특약사항으로 남겨두는 것입니다. 또한, 인테리어를 진행하기 전에 관리사무소와 사전 협의하고, 집주인과의 상의 내용을 카카오톡이나 녹음 등으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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부동산 가격에 학군과 직주근접 중 뭐가더 영향을 끼치나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있습니다. 학군과 직주근접은 그 중에서도 중요한 요인이라고 할 수 있습니다. 학군이란 어떤 지역에 있는 학교의 교육 수준과 명성을 의미합니다. 학군이 좋은 지역은 자녀의 교육을 중요하게 생각하는 부모들의 수요가 많습니다. 따라서, 학군이 좋은 지역의 부동산 가격은 학군이 좋지 않은 지역에 비해 높게 형성됩니다. 직주근접이란 직장과 주거가 가까운 것을 의미합니다. 직주근접이 좋은 지역은 출퇴근 시간을 줄이고, 교통비를 절약하고, 일과 삶의 균형을 잡을 수 있는 근로자들의 수요가 많습니다. 따라서, 직주근접이 좋은 지역의 부동산 가격은 직주근접이 좋지 않은 지역에 비해 높게 형성됩니다.학군과 직주근접은 모두 부동산 가격에 영향을 미치는 요인이지만, 어느 것이 더 중요한 요소인지는 일반화하기 어렵습니다. 부동산 가격은 수요와 공급의 균형에 따라 결정되기 때문에, 각 지역의 특성과 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어, 수도권에서는 직주근접이 제일 중요하고, 지방에서는 학군과 학원가 등 교육이 제일 중요하다는 의견이 있습니다. 하지만, 이것은 절대적인 법칙은 아니며, 예외적인 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어, 수성구의 경우 주택 가격에 교육 접근성이 가장 많은 영향을 끼치는 것으로 분석된다고 합니다. 또한, 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 학군과 직주근접 뿐만 아니라, 주거환경, 커뮤니티 성격, 교통, 인프라, 정책 등 다양한 요소가 복합적으로 작용한다는 것을 알아야 합니다.따라서, 동일 가격의 아파트에 하나는 직주근접이 좋고 하나는 학군이 좋을 때 무엇을 선택하는 것이 나을지는 개인의 성향과 목적에 따라 다를 수 있습니다. 만약, 자녀의 교육을 최우선으로 생각한다면 학군이 좋은 아파트를 선택할 수 있습니다. 만약, 출퇴근 시간을 줄이고, 일과 삶의 균형을 추구한다면 직주근접이 좋은 아파트를 선택할 수 있습니다. 또한, 투자 목적이라면, 해당 지역의 부동산 시장 상황과 장래성을 고려하여 선택할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세계약 시 예정된 선순위임대차 정보도 제시해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 체결할 때 임대인은 임차인에게 선순위 임대차정보를 제시할 의무가 있습니다. 선순위 임대차정보란 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 말합니다. 이는 임차인이 전세사기 피해를 방지하고 보증금을 안전하게 보호하기 위한 조치입니다. 임대인은 이 정보를 직접 제공하거나, 임차인이 읍.면.동사무소 등 확정일자부여기관에 정보를 조회할 수 있도록 동의해야 합니다.계약 이후 잔금일 내 추가로 주택임차권이 예정되었다면, 임대인은 임차인에게 이를 공지해야 하는 의무가 있습니다. 임대인은 임차인에게 임차권의 예정 여부, 예정일자, 예정금액 등을 알려야 합니다. 이는 임차인이 임차권을 등기할 수 있도록 하고, 임차권의 우선순위를 보장하기 위한 조치입니다. 임대인이 이를 공지하지 않으면, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있습니다.의무 사항인데 특약에 안적으면 효력이 없는 것은 아닙니다. 임대차계약은 당사자간의 합의에 따라 자유롭게 체결할 수 있으며, 특약을 작성하지 않더라도 법률상의 의무와 권리는 인정됩니다. 다만, 특약을 작성하면 임대차계약의 내용을 명확하게 확인할 수 있고, 분쟁이 발생했을 때 증거로 활용할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택임대차표준계약서에 따른 특약사항을 기재하거나, 임대인의 정보 제시 의무와 관련된 내용을 별도로 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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월세 계약 연장 시 5%이상으로 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 연장 시 5% 이상으로 올리는 것이 가능한지 여부는 임대차 계약의 종류와 갱신 방식에 따라 다릅니다. 일반적으로 임대차 계약이 종료되고 새로운 계약을 체결하는 경우에는 임대인과 임차인이 합의한 임대료로 인상할 수 있습니다. 그러나 임대차 계약이 종료되지 않고 계속되는 경우에는 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 수 있는 경우가 제한됩니다.임대차 계약이 종료되지 않고 계속되는 경우에는 다음과 같은 경우에 임대인이 임대료를 인상할 수 있습니다.임차인이 계약 갱신 청구권을 행사한 경우: 임차인이 계약 기간이 만료되기 1개월 전에 계약 갱신을 요구하면 임대인은 임차인의 요구를 수락하거나 거절할 수 있습니다. 임대인이 수락하는 경우에는 임대료를 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 임대인이 거절하는 경우에는 임차인이 분쟁조정위원회나 법원에 갱신청구를 할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인이 임대료 인상을 요구할 수 없습니다.임대료가 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우: 임대료가 임대건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 임대인이 장래의 임대료에 대하여 5% 이내로 인상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이 경우에는 임대차 계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 인상을 청구할 수 없습니다.질문자님의 경우에는 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 보입니다. 따라서 임대인은 임차인의 요구를 수락하고 임대료를 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 그러나 임대인이 10만원을 인상하려는 것은 5%를 초과하는 것으로 보입니다. 5%를 적용하면 월세는 57,750원 정도가 됩니다. 따라서 임대인의 임대료 인상 요구는 법적으로 부당한 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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근저당있는 아파트매매 관련 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당있는 아파트 매매시에는 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.근저당이 설정된 부동산의 등기부등본을 발급받아 갑구와 을구에 기입된 각종 소유권 제한 권리를 확인합니다. 예를 들어 가압류, 압류, 가처분, 근저당권, 전세권, 임차권 등이 있을 수 있습니다. 이러한 권리들은 매매계약서에 명시하거나 말소하거나 인수하거나 하는 방법으로 해결해야 합니다.매매계약서 작성시 근저당 금액 상환조건과 근저당 설정 금지 조항을 반드시 추가합니다. 근저당 금액 상환조건은 매도인이 매매대금을 받아 근저당을 말소해야 한다는 내용이고, 근저당 설정 금지 조항은 매도인이 계약금을 받은 후에 추가로 근저당을 설정하지 않도록 하는 내용입니다.매매대금은 중개인이나 매도인에게 직접 주지 않고, 근저당이 설정된 은행으로 가서 직접 상환하고, 근저당 말소증명서를 받아야 합니다. 이때, 매매대금은 원금과 이자를 모두 포함한 금액이어야 합니다.근저당 말소와 소유권 이전등기를 동시에 진행하거나, 매매예약 가등기를 먼저 하거나, 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제3자에게 맡기는 등의 방법으로 매수인의 권리를 보호합니다. 이렇게 하면 매수인은 채권이 물권으로 바뀌어 혹시 모를 다른 제한물권의 진입에도 순위에서 앞설 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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부동산 매매, 등기치는 날 법무사랑 같이 있어야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기신청하는 날 법무사와 같이 있어야 하는지에 대한 질문이시군요. 일반적으로는 법무사와 같이 있을 필요는 없습니다. 서류만 보내주시면 법무사가 알아서 등기신청을 해드립니다. 다만, 등기신청을 위해 본인이나 대리인이 등기소에 출석하여 사용자 등록을 해야 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 법무사가 대리인으로 등록을 해드릴 수 있습니다. 사용자 등록은 전자신청을 하기 전에 미리 등기소에 출석하여 자신의 인적사항을 등록하는 제도입니다. 사용자 등록이 필요한지 여부는 법무사에게 문의하시면 됩니다등기신청에 관한 자세한 절차는 다음과 같습니다증여계약서, 주민등록초본, 신분증 사본, 인감증명서, 건축물대장, 토지대장, 등기필증 등 필요한 서류를 준비합니다.관할 시군구청에 방문하여 증여계약서에 검인을 받고, 취득세 고지서를 발급받습니다. 취득세는 은행에 납부하고, 영수필확인서를 챙겨둡니다.국민주택채권을 매입하고, 등기신청수수료를 납부합니다. 국민주택채권은 매입 후 5년간 보유하거나, 일정 금액을 내고 즉시 매도할 수 있습니다.등기소에 방문하여 소유권이전등기 신청서를 작성하고, 관련 서류를 제출합니다. 신청서는 반드시 '증여’라고 표시된 신청서에 작성해야 합니다.등기소에서 검토 후 문제가 없으면 약 1주일 후 등기를 받을 수 있습니다. 등기는 직접 등기소로 찾아가 받을 수도 있고, 우편으로도 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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전세계약을 할때 가장먼저 해야할께 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 할 때 가장 먼저 해야 할 것은 소유자 본인 확인과 등기부등본 확인입니다. 소유자 본인 확인은 부동산 등기부등본에 나온 소유자 이름 및 주민등록번호 등의 정보와 계약하러 온 소유자의 신분증을 비교하여 동일인인지 확인해야 합니다. 등기부등본 확인은 부동산에 대한 많은 정보를 담고 있는 서류로, 가압류, 가처분, 경매 등기, 예고등기, 융자 등이 있는지 확인해야 합니다. 이러한 확인 작업은 전세 보증금을 지키기 위해 필수적인 과정입니다.전세 보증금을 지키기 위해 우선 해야 할 것은 확정일자와 전세 보증보험에 가입하는 것입니다. 확정일자는 전세 계약서에 반드시 기재해야 하는 사항으로, 전세 계약이 확정되는 날짜를 의미합니다. 확정일자가 지나면 임대인은 전세 계약을 취소할 수 없으며, 임차인은 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 전세 보증보험은 전세 보증금을 보호하기 위한 보험으로, 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않거나 부동산이 파산하거나 경매에 넘어가는 경우에 보상해주는 보험입니다. 전세 보증보험에 가입하면 임차인은 전세 보증금의 100%를 보장받을 수 있습니다.전세계약을 할 때에는 위에서 언급한 사항들을 꼭 확인하고, 계약서에 특약사항을 넣어서 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 해야 합니다. 특약사항에는 개인정보보호법 동의, 주택임대차보호법 준수, 임대기간, 임대료, 관리비, 수리비, 환불조건, 계약해지조건 등을 넣을 수 있습니다. 특약사항은 임대인과 임차인이 합의한 내용을 반영하므로, 계약 전에 잘 읽고 이해하고 동의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.06
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