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전세계약 연장시 갱신청구권 사용을 원한다면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 전세계약 연장시 갱신청구권을 사용하려면 집주인에게 별도로 말을 해야 합니다. 갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 전달해야 하는데, 이 기간이 지나면 갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 갱신청구권을 행사하는 방법에는 특별한 제한이 없으므로 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 단, 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.만약 이전에 계약을 2년 연장했는데, 그 때 갱신청구권을 사용하지 않았다면, 추가로 1년 정도 계약을 연장하고 싶다면 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 갱신청구권은 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 보장하는 법이므로, 4년 이상 거주했더라도 1회에 한하여 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간이 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 보증금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.갱신청구권을 사용하고 나서도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임대인은 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하기 때문에 무조건 2년을 거주하지 않아도 됩니다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.갱신청구권을 행사할 때 전세에서 월세로 전환이 가능할까요? 개정된 법률상으로는 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보고 있어 무조건 변경은 불가능합니다. 다만 임대인과의 동의에 의해 전환하는 경우에는 가능하며 법정 전환율이 적용됩니다.전세계약 연장시 갱신청구권을 사용하는 것은 세입자의 권리이므로 잘 활용하시기 바랍니다. 갱신청구권을 사용하려면 임대인에게 미리 말씀드리셔야 하고, 증거를 남기는 것이 좋습니다. 갱신청구권을 사용하지 않았다면 1회에 한하여 2년 연장이 가능하고, 갱신청구권을 사용하고 나서도 계약해지를 할 수 있습니다. 전세에서 월세로 전환하려면 임대인과의 동의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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지주택을 계약하고 계약금 10%로만 냈는데도 그래도 주택수에 포함이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역주택조합을 계약하고 계약금 10%로만 내고 중도금 대출을 안 받았다고 하셨는데요, 이 경우에도 주택수에 포함이 됩니다. 지역주택조합의 입주권은 주택공급에 관한 규칙 제53조에 의해 주택으로 소유하는 것으로 보기 때문입니다. 따라서 지역주택조합을 계약한 후에는 다른 주택을 구입하거나 양도할 때 주택수에 영향을 줄 수 있으니 주의하셔야 합니다.지주택을 계약하고 계약금 10%로만 냈다고 하셨는데요, 이 경우에는 주택수에 포함이 되는지 여부가 분양권의 취득시기에 따라 다릅니다. 2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득한 경우에는 주택수에 포함이 되지만, 그 이전에 분양권을 취득한 경우에는 주택수에 포함이 되지 않습니다. 따라서 지주택의 계약시기를 확인하시고 주택수를 계산하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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LH 전세대출 관련 질문이 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 전세임대 2순위는 입주자 모집공고가 있을 때만 신청이 가능합니다. 따라서 공고가 뜨기 전에는 전세 대출을 받을 수 없습니다.공고가 언제쯤 뜨는지는 정확히 알 수 없습니다. 하지만 올해 5월에 2순위 정기모집공고가 있었으므로, 다음 공고는 내년 초에 있을 가능성이 높습니다. 공고가 나오면 전세임대포털에서 확인하실 수 있습니다.주로 몇 달 간격으로 공고가 나오는지도 정확히 알 수 없습니다. 하지만 지난 몇 년간의 공고를 보면, 대략 6개월에서 1년 정도의 간격으로 공고가 나왔습니다. 공고가 나오는 시기는 사업대상지역 및 공급목표, 예산 등에 따라 달라질 수 있습니다.LH 전세임대에 대한 자세한 내용은 매입임대에서 확인하실 수 있습니다. 또한 2021년 청년 전세임대 2순위 입주자 정기모집공고를 참고하시면 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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전세연장 계약 앞두고 임대인 지분 변경 문제 때문에 도움 요청해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인의 지분이 변경되었다고 해서 임차인의 권리와 의무가 달라지는 것은 아닙니다. 임대인의 지위는 새로운 임대인에게 승계되고, 임차인은 기존의 계약조건을 유지할 수 있습니다. 따라서, 전세보증금이 증액되지 않는다면, 굳이 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 그러나, 임대인의 변경 사실을 명시하고, 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 특약사항에 추가하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면, 임대인이 누구인지 확실히 알 수 있고, 추후 보증금 반환시 문제가 발생할 가능성을 줄일 수 있습니다.그러므로, 1번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 서명과 도장을 하고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 2번의 경우에는 임대인B와 임대인C가 함께 새로운 계약서를 작성하고, 특약사항에 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 넣고, 임차인과 입회자도 서명과 도장을 하면 됩니다. 3번의 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 받은 확정일자는 그 금액에 대한 대항력을 유지하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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요즘 전세 보증금 시세 관련해서 궁금한게 있는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 마포구 기준으로 전세 보증금이 요즘 하락하는 추세가 맞습니다. 부동산 정보제공업체 경제만랩에 따르면 올해 1~5월 서울 빌라 (연립, 다세대) 대상 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 지난 5월 이후 수도권 빌라 보증금은 하락 전환했습니다. 또한 마포구에서 중대형 아파트가 잇따라 3억~4억원에 전세계약이 체결되는 사례도 있습니다. 이러한 하락 추세는 HUG 전세보증 요건 강화와 전세사기 우려로 월세 수요가 늘어난 탓이라고 합니다.만약 이번에 집주인이 보증금 인상을 또 요구하면, 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약을 갱신할 때, 집주인이 임대료를 인상하거나 임대차 계약을 해지하려 할 때, 임차인이 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 갱신청구권을 사용하려면 임대차 계약 만료일 3개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 서면으로 통지해야 합니다. 갱신청구권을 사용하면 임대료는 기존 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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전세 만료 전 미연장 통보는 집주인 본인에게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보는 임대인(집주인)에게 직접 해야 하는 것이 원칙입니다. 부동산을 통해 통보하는 것은 임대인에게 도달하지 않을 수도 있기 때문에 증거로 삼기 어렵습니다. 따라서 임대인의 연락처를 알고 있다면 문자나 내용증명 등으로 통보하는 것이 좋습니다. 만약 임대인의 연락처를 모른다면 부동산을 통해 임대인의 연락처를 요청하거나 부동산에게 임대인에게 통보하도록 요구할 수 있습니다. 그리고 통보 내용을 증거로 남겨두기 위해 문자나 카톡 등으로 통보한 내용을 캡쳐하거나 부동산과의 통화 녹음을 해두는 것이 좋습니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보의 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만약 이 기간을 놓치면 임대차 3법에 따라 묵시적 갱신이 되어 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다. 묵시적 갱신 후에는 임차인은 이사 3개월 전에 통보하면 정상적으로 전세금을 돌려받을 수 있고, 임대인은 기존 계약과 동일한 기간을 보장해야 합니다.전세 계약 만료 전 미연장 통보의 내용은 다음과 같이 작성할 수 있습니다.[예시]안녕하세요, OO 아파트 XX동 XX호 임차인 홍길동입니다. 저희는 전세 계약 만료일인 2023년 12월 31일을 기준으로 계약을 연장하지 않고 이사를 하려고 합니다. 이에 계약 종료일 전까지 전세 보증금을 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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자가 아파트가 있는데 이혼할 경우에는..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이혼 시 자가 아파트의 권리는 아파트의 명의와 상관없이 부부가 공동으로 형성한 재산으로 간주되어 재산분할의 대상이 됩니다. 즉, 자기 소유한 아파트를 가지고 결혼했다고 해도, 상대방 배우자가 적극적으로 특유재산의 유지에 협력하여 재산이 증식되었다면 그 재산은 재산분할 대상이 됩니다1. 재산분할의 기준은 부부의 재산형성 기여도로 판단되며, 이는 직접적으로 경제활동을 통해 소득이나 수입을 얻는 행위뿐만이 아니라, 전업으로 살림을 전담하여 간접적으로 기여한 경우도 포함이 됩니다.재산분할의 금액은 아파트의 시세를 기준으로 산정되며, 이는 이혼과 가장 가까운 시점의 "KB부동산 시세의 일반평균가"가 됩니다. 아파트 시세는 국토교통부 실거래가공개시스템이나 KB부동산 시세에서 확인 가능합니다. 재산분할의 방법은 협의이혼인 경우에는 당사자간의 합의에 따라 결정할 수 있으며, 소송이혼인 경우에는 법원의 판결에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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전세계약시 임대인의 대리인이 공인중개사인 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인이 공인중개사를 대리인으로 지정한 경우에도 반드시 대리위임장과 임대인의 인감증명서, 인감도장, 신분증을 확인하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 정당한 대리권을 가지고 있음을 증명하는 증거자료이기 때문입니다. 또한, 대리위임장에는 위임하는 내용, 범위, 기간, 제한사항 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 대리인에게 해당 부동산 전세계약에 대한 전권을 위임하고, 계약 기간은 현재부터 1년 이내로 한정하고, 전세금은 임대인의 계좌로 입금되어야 한다는 내용이 있어야 합니다.중기청 전세대출을 받으시려면, 대리계약을 하더라도 임대인과 직접 연락하셔서 전세보증보험 가입에 동의하고, 전세보증보험 가입 신청서에 서명하고, 임대인의 신분증 사본을 제공하셔야 합니다. 이러한 서류는 대리인이 대신 제출할 수 없습니다. 또한, 전세보증보험 가입 신청서에는 임대인의 인감도장이 필요합니다. 따라서, 임대인이 인감도장을 대리인에게 위임한 경우에도, 대리인이 인감도장을 사용할 수 있는 범위와 기간이 명시된 위임장이 있어야 합니다.영상통화를 통해 임대인과 직접 계약을 하시는 경우에는, 대리인이 없어도 계약이 성립할 수 있습니다. 다만, 영상통화를 통한 계약은 구두상의 계약이므로, 추후에 분쟁이 발생할 경우 증거가 부족할 수 있습니다. 따라서, 영상통화를 통해 계약을 하신 후에는 반드시 전자계약서를 작성하시고, 임대인과 대리인 모두에게 전자서명을 받으시는 것이 좋습니다. 전자계약서는 [민법 제4조]에 따라 서면계약과 동일한 효력을 가지므로, 법적으로 보호받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.02
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전세 재계약시에 갱신청구권을 사용하지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시에 갱신청구권을 사용하지 않는다면, 집주인과 세입자가 상호 합의하에 보증금을 5% 이상 올릴 수 있습니다. 갱신청구권은 임차인이 임대인에게 재계약을 요구할 수 있는 권리로, 이때는 보증금의 증액 상한이 5%로 제한됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용하지 않고, 임대인과 임차인이 새로운 계약을 체결하는 경우에는 보증금의 증액 상한이 없습니다. 단, 임대인이 임차인에게 갱신청구권을 포기하도록 강요하거나, 갱신청구권을 포기하는 것을 계약 조건으로 하는 것은 무효입니다갱신청구권을 사용하지 않을 생각이라고 하셨는데, 이는 재계약을 한 번 더 할 수 있는 것을 의미합니다. 갱신청구권은 임차인이 한 번만 행사할 수 있으므로, 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다. 따라서, 이후에 갱신청구권을 한 번 더 사용할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.12.02
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전세자금대출 불가라고 말하는 전세집들은 사기인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 불가라고 말하는 전세집들이 사기인 것은 아닙니다. 전세자금대출 불가는 다음과 같은 경우에 발생할 수 있습니다.전세집의 소유주가 전세보증금을 담보로 대출을 받은 경우전세집의 소유주가 전세보증금을 상환하지 않고 다른 집을 구입한 경우전세집이 투기지역이나 투기과열지구에 속하고 시가가 3억원을 초과하는 경우이런 경우에는 전세자금대출을 받기 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 따라서 전세계약을 하기 전에는 전세집의 등기부등본과 건축물대장을 확인하고, 전세자금대출 가능 여부를 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다. 또한 전세계약서에 전세자금대출 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 것도 방법입니다.현재 사시는 집의 전세가격이 적정한지는 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 전세가격은 지역별로 다르고, 집의 크기, 층수, 나이, 관리비, 주변 환경 등에 영향을 받습니다. 일반적으로 전세가격은 전세보증금의 연간 이자율과 월세가격을 비교하여 산출할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억원이고 연간 이자율이 2%라면, 전세가격은 1억원 x 2% = 200만원입니다. 이는 월세가격이 16.7만원인 경우와 동일합니다. 따라서 월세가격이 16.7만원보다 높다면 전세가격이 저렴하고, 낮다면 비싼 것입니다. 이렇게 전세가격을 계산해보고, 현재 사시는 집의 전세가격이 시장가보다 높거나 낮은지 판단해보세요. 또한, 전세가격은 계약기간이 끝날 때마다 변동될 수 있으므로, 재계약시에는 전세가격을 재협상하는 것이 좋습니다.새로운 전세집을 알아보고 이사가는 것이 좋을지는 개인의 선택에 달려있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면 다음과 같은 장단점이 있습니다.장점: 새로운 환경에서 살아보고 싶다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 좋은 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 저렴하거나, 집이 더 넓거나, 층수가 더 높거나, 나이가 더 적거나, 관리비가 더 저렴하거나, 주변 환경이 더 좋다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋습니다.단점: 새로운 전세집을 찾는다면, 이사비용이 들어갑니다. 이사비용은 집의 크기와 거리에 따라 다르지만, 보통 100만원 이상은 들 수 있습니다. 새로운 전세집을 찾는다면, 새로운 환경에 적응하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 새로운 전세집이 현재 사시는 집보다 더 나쁜 조건을 갖고 있다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다. 예를 들어, 전세가격이 더 비싸거나, 집이 더 좁거나, 층수가 더 낮거나, 나이가 더 많거나, 관리비가 더 비싸거나, 주변 환경이 더 나쁘다면, 새로운 전세집을 찾는 것이 좋지 않습니다.
경제 / 부동산
23.12.01
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