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청약시 후 분양을 할 경우도 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.후분양이란 아파트를 완공하거나 어느 정도 골조가 완성된 상태에서 분양하는 제도입니다. 대부분의 아파트 분양은 선분양이며 이는 아파트 부지를 확보하고, 착공전에 모델하우스 등을 꾸며놓고 분양하는 제도입니다.후분양은 선분양과 달리 고객을 나중에 모은다. 후분양이란 단어만 두고 본다면 다 지어진 아파트를 보고 사는 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 아파트 골조가 3분의 2 이상만 올라가면 후분양을 진행합니다.후분양의 장점은 구매자가 실제로 거주할 집을 직접 보고 분양을 결정할 수 있다는 점입니다. 그리고 분양권을 산 후 입주까지의 기간이 짧기 때문에 내 돈이 묶이는 기간도 짧다는 장점이 있습니다.그러나 후분양제는 분양권을 사고 얼마 되지 않아 짧은 시간내에 입주를 해야 하기 때문에 프리미엄을 통한 시세차익을 보기 어렵습니다. 그리고 분양대금을 마련할 유예기간이 상대적으로 짧기 때문에 단기간의 금전적인 어려움이 있을 수 있습니다.후분양은 건설사도 마지못해 하는 경우가 대다수입니다. 건설사 측에서는 선분양을 시도했는데, 분양가를 책정하는 단계에서 승인을 받지 못해 일단 공사를 강행하고, 나중을 도모하는 경우가 후분양입니다. 공사하는 기간 집값이 더 오른다면 그동안의 상승분을 분양가에 반영하겠다는 계산입니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세자금 대출 보증한도가 배우자 소득합산으로도 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금 대출 보증한도는 신혼부부의 경우 배우자의 소득을 합산하여 계산할 수 있습니다. 2023년 기준으로 신혼부부 버팀목 전세자금 대출의 경우, 부부 합산 연 소득이 7500만원 이하인 경우에 해당합니다.혼인신고를 하지 않은 예비 신혼부부의 경우에도, 혼인을 3개월 이내에 예정하고 있다면 이를 증빙하여 신청할 수 있습니다. 이 경우, 예비 신부의 소득이 포함되어 대출 한도를 계산하게 됩니다.다만, 예비 신부의 전세자금 대출 상황이 보증금 한도에 어떤 영향을 미칠지는 은행의 내부 규정에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 대출을 받는 사람의 총 부채 상황은 대출 한도에 영향을 미치는 요소 중 하나입니다. 따라서 예비 신부의 전세자금 대출 상황이 보증금 한도에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.이러한 사항은 은행에 직접 문의하여 확인하는 것이 가장 정확할 것입니다. 은행 직원은 여러분의 상황을 고려하여 가장 적절한 조언을 해 줄 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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지주택이 왜 위험한건지 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역주택조합(지주택)은 무주택자나 85제곱미터이하 아파트를 소유한 사람들이 모여 아파트가 될 토지를 공동 건설, 추진하는 것을 말합니다. 이 방식은 일반 분양가보다 30% 이상 저렴한 매력이 있어 가격 면에서는 아주 매력적인 방법으로 알려져 있습니다. 그러나, 지주택에는 다음과 같은 위험성들이 있습니다.1 업무대행사의 문제: 조합을 주도하는 것은 업무대행사입니다. 이들은 조합원 1인당 최소 몇 백에서 많게는 천 단위의 수수료를 받아가게 됩니다. 즉, 수수료가 주목적이기 때문에 향후 진행이 순조롭지 않을 수 있습니다.2 추가 비용 발생 가능성: 많은 분들이 본 분양가 대비 30~50% 저렴하다는 것만 생각하고 덜컥 계약을 합니다. 하지만 해당 사업비는 예상치일뿐 실제로 건설에 들어가면 추가 비용이 많이 발생하게 됩니다.3 토지소유권 확보 어려움: 일반 아파트는 80%의 토지소유권만 확보하면 진행이 가능합니다. 반면 지역주택조합은 95%를 확보해야 하기 때문에 진행상 큰 어려움이 따르게 되는데요.4 조합원 탈퇴 어려움: 진행하다가 마음이 바뀌면 탈퇴를 생각하는 분들이 있습니다. 흔히 ‘지역주택조합은 계약은 쉽지만 탈퇴는 하늘에 별 따기’라는 말이 있습니다.5 실체 없는 솔깃한 말들: 지역주택조합은 대부분 부동산에 전문 지식이 덜한 분들이 관심을 갖게 됩니다. 이는 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문인데요. 가격은 물론, 입지로 향후 시세차익까지 클 것이라 달콤한 광고들을 쏟아내곤 합니다.이러한 이유로 지주택은 위험성이 크며, 실제로 지주택의 성공률은 10% 미만입니다. 따라서 지주택에 참여하기 전에 충분한 고려와 준비가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세계약서 전화번호 오기입 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 임대인의 전화번호가 잘못 기재된 경우, 수정이 필요할 수 있습니다. 다음과 같은 방법들이 있습니다1 계약서를 수정하는 것: 임대인(대리인)과 임차인이 모두 동의하여 계약서를 수정할 수 있습니다. 이 경우에는 수정할 부분을 두 줄로 긋고 수정된 내용을 적은 후 계약에 참여한 모든 사람들의 도장이나 서명을 해야 합니다. 또한 수정된 글자수나 추가된 글자수를 계약서 여백에 기재해야 합니다. 이 방법은 가장 정식이고 안전합니다.2 계약서를 새로 작성하는 것: 임대인(대리인)과 임차인이 모두 동의하에 계약서를 새로 작성할 수 있습니다. 이 경우 기존 계약서를 폐기하고 새로운 계약서를 작성하여 도장이나 서명을 해야 합니다. 이 방법은 수정할 부분이 많거나 중요한 경우에 사용할 수 있습니다.3 수정 계약서를 작성하는 것: 임대인(대리인)과 임차인이 모두 동의하에 수정 계약서를 작성할 수 있습니다. 이 경우에는 기존의 계약서와 별도로 수정할 내용만 적은 문서를 작성하여 도장이나 서명을 해야 합니다. 이 방법은 수정할 부분이 적거나 간단한 경우에 사용할 수 있습니다.그러나, 전화번호는 법률적으로 계약서의 효력을 주는 요소가 아니므로, 전화번호가 잘못 기재되어 있더라도 계약서의 효력을 잃지는 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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집을 안보고 계약을 해버렸는데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이미 계약금을 넣으셨다면, 계약서 작성 시 특약사항에 주의를 기울이는 것이 중요합니다. 아래는 계약서에 포함시킬 수 있는 몇 가지 특약사항입니다1 현시설물 상태의 계약: 집의 현재 상태를 그대로 받아들이는 것을 명시합니다. 이는 매수자가 집을 여러 번 확인해야 함을 의미합니다.2 공과금 부담: 잔금을 지불할 때까지 발생하는 모든 공과금은 매도자가 부담하도록 합니다.3 대출 상환 및 근저당 말소: 잔금을 지불하는 날, 매도자는 대출을 상환하고 근저당을 말소해야 합니다. 또한, 잔금을 지불하기 전까지 새로운 대출을 받지 않겠다는 것을 명시해야 합니다.4 이사 날짜 조정 가능성: 이사 날짜는 협의를 통해 앞당길 수 있다는 사항을 명시합니다.5 중대한 하자에 대한 책임: 중대한 하자(예: 누수)가 발견될 경우, 잔금 지불일로부터 6개월 동안은 매도자의 책임이라는 사항을 명시합니다.6 전세 계약 협조: 매도자는 이 계약이 전세 계약을 조건으로 하는 계약임을 인정하고, 전세 계약에 최대한 협조해야 한다는 사항을 명시합니다.이 외에도, 계약서 작성 시 매수자와 매도자 모두의 권리와 의무를 명확하게 이해하고, 계약 내용에 동의하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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신혼 버팀목 대출 현날짜에 받는다고 하면 작년 소득 기준인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세자금대출의 소득 요건은 부부합산 연소득이 7천5백만 원 이하인 경우에 해당합니다. 이는 2023년 10월 6일부터 적용된 기준으로, 이전에는 6천만 원 이하였습니다.소득증명서는 대출 신청 시점의 소득을 증명하는 문서로, 일반적으로 최근 1년간의 소득을 기준으로 합니다. 따라서 2023년에 대출을 신청한다면, 2022년도의 소득이 기준이 될 것입니다. 하지만 정확한 정보는 은행에서 상담을 받으시는 것이 가장 확실합니다.등기부등본과 소득증명서를 가지고 은행에 방문하시면, 은행 직원이 여러분의 대출 가능 여부와 대출 조건을 확인해 드릴 것입니다. 은행 방문 전에 미리 알아두면 좋은 사항들은 다음과 같습니다1 신혼부부 버팀목 전세자금대출의 자산 요건은 부부합산 순자산이 3.61억원 이하인 경우에 해당합니다.2 대출 신청인 및 배우자의 합산 총소득이 연간 7천 5백만원 이하여야 합니다.3 신혼부부 버팀목 전세자금대출의 금리는 연 1.5~2.7%입니다.4 이용 기간은 2년이며 총 4회까지 연장이 가능해 최장 10년 가능합니다.5 신혼부부 버팀목 전세자금대출 한도는 수도권 (서울, 인천, 경기) 3억 원, 수도권 외 2억 원입니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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이런경우에 임대인에게 보증금을 못받을때 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인에게 보증금을 받지 못하게 될 경우 법적으로 어떤 조치를 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.1 임차권 등기명령 신청: 임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 신규 임대차건물로 자유롭게 이사할 수 있습니다. 임차인이 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.2 보증금 반환 청구 소송: 임차권 등기를 마친 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 이 절차는 법원에 소장을 접수하고, 피고의 답변서를 송달하며, 준비서면을 제출하고, 수회 변론기일에 참석하고, 선고기일을 거쳐 판결문이 확정되는 과정을 거칩니다. 이 과정에서 발생하는 변호사 비용, 인지세, 법원 송달료 등은 임대인에게 청구할 수 있습니다.3 보증금 반환 이행 청구: 보증금 반환 이행 청구를 진행해야 합니다. 임차인이 임차주택에 대한 임차권 등기 및 공사로 임차보증금 반환채권의 양도 절차를 마친 뒤 공사 관할지사에 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세계약후 확정신고겸 임대차신고작성이한꺼번에되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 후에는 확정일자와 임대차 계약 신고를 해야 합니다. 임대차 계약 신고를 하면서 임대차 계약서를 같이 제출한 경우에는 확정일자도 같이 부여되기 때문에 별도의 확정일자 신고를 할 필요는 없습니다. 또한, 임차인이 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 함께 제출하게 되면 임대차 계약 신고를 한 것으로 보아 별도 신고를 하지 않아도 됩니다.임대차 계약 신고의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 그러나 신고 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하면 됩니다. 신고는 주택 소재 동주민센터 통합민원창구에서 가능하며, 부동산거래관리시스템을 통한 비대면 온라인으로도 가능합니다.따라서 임차인이 임대차 계약 신고를 하는 것이 편리하며, 이를 통해 임차인의 권리 보호도 강화될 수 있습니다. 하지만, 이는 계약서나 임대차 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 사항은 임대인과 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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형광등고장시 교체비나 수리비는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.형광등의 고장이나 교체에 대한 비용 부담은 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로, 고의나 과실로 인한 파손, 형광등이나 샤워기 헤드 등 간단한 소모품의 교체 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 그러나, 이는 계약서나 임대차 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 사항은 임대인과 상의하는 것이 좋습니다.형광등이 고장났을 때, 전기 수리공의 출장비는 최소 10만원 ~ 15만원이라고 합니다. 그러나, 형광등의 안정기 고장이라면, 직접 교체하는 방법도 있습니다. 이 경우에는 추가 비용이 들지 않을 수 있습니다. 하지만, 전기 작업은 안전이 우선이므로, 차단기를 내리고 작업하는 것이 원칙입니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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신혼부부 버팀목 대출 가능할가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년부터 신혼부부의 버팀목 전세자금 대출 소득 요건이 연간 6000만원에서 7500만원으로 상향되었습니다. 이는 국토교통부가 신혼부부의 주거비 부담을 완화하기 위해 주택도시기금 지원 대상을 확대하였기 때문입니다.그리고 국공립어린이집에서 받는 수당에 대해서는, 기본급 이외에도 각종 수당이 포함되어 있습니다. 수당은 여러 가지가 있지만, 보육교사들에게 지급되는 대표적인 수당은 담임수당 (영아반/유아반)과 처우개선비입니다. 담임수당과 처우개선비는 급여 내역에 필수적으로 붙는 수당입니다. 그러나 수당이 소득에 포함되는지 여부는 복잡한 문제로, 일반적으로는 소득에 포함되지만 특정 조건에 따라 다를 수 있습니다. 이에 대한 정확한 답변을 얻으려면 세무 전문가나 관련 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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