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지방 기준 안전한 전세가율 기준에 대해 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아지면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 100%를 넘는 경우는 전세가가 매매가를 초과하는 것으로, 전세사기의 위험이 매우 높습니다. 따라서 전세가율이 100%를 넘는 물건은 절대로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 전세가율이 100%에 가까운 경우에도 신중하게 판단해야 합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우는 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60% 이하인 경우는 전세가가 매매가의 절반 이하를 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다.전세가율이 60%~80%인 경우는 전세가가 매매가의 적정 수준을 차지하는 것으로, 임차인과 집주인의 입장에서는 균형적이라고 볼 수 있습니다. 전세가율은 지역별로 다르게 산정될 수 있으므로, 전세로 오피스텔에 들어가려고 하시는 경우에는 해당 지역의 전세가율을 확인하시는 것이 좋습니다. 전세가율을 확인하는 방법은 다음과 같습니다. 1. 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 「조회ㆍ발급→기타 조회→기준시가 조회→오피스텔 및 상업용건물」을 클릭하고, 건물의 주소와 동호수를 입력하여 기준시가를 확인합니다. 2. 기준시가를 매매가로 나누어 전세가율을 계산합니다. 예를 들어, 오피스텔의 기준시가가 3억원이고, 매매가가 4억원이라면, 전세가율은 3억원 ÷ 4억원 × 100% = 75%입니다. 3. 전세가율이 60%~80% 사이에 있는지 확인합니다. 만약 그렇다면, 전세가가 적정하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 80% 이상이거나 60% 이하라면, 전세가가 부적정하다고 볼 수 있습니다.이외에도 전세사기를 예방하기 위해서는 경매통계 확인, 임대차보증보험 가입, 계약서 작성, 계약금 입금 확인 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다. 전세사기에 대한 자세한 정보는 여기를 참고하시기 바랍니다. 전세로 오피스텔에 들어가시는 것을 고려하고 계신다면, 전세가율과 경매통계를 꼭 확인하시고, 안전한 계약을 하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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상가 월세계약 보증금 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 월세계약에서 보증금은 임차인이 임대인에게 임대차기간 동안 임대물건의 보존과 임대료의 납부를 보증하기 위해 지불하는 금액입니다. 보증금은 임대차기간이 만료되면 임차인에게 원상복구비용 등을 공제한 후에 반환되어야 합니다상가 월세계약에서 보증금을 건물주가 아닌 현 점주에게 주는 경우는 다음과 같은 경우가 있습니다.1. 임차인이 임대차권을 양도하거나 양수하는 경우: 임차인이 임대차권을 다른 사람에게 양도하거나 양수하는 경우에는 보증금의 반환과 납부는 양도인과 양수인 사이에서 이루어집니다. 이때, 임대인은 보증금의 반환과 납부에 관여하지 않으며, 임대차권의 양도나 양수에 대한 동의만 하면 됩니다.2. 임차인이 임대차권을 승계하는 경우: 임차인이 사망하거나 파산하는 경우에는 임차인의 상속인이나 파산관재인이 임대차권을 승계할 수 있습니다. 이때, 보증금의 반환과 납부는 승계인과 승계받는 사람 사이에서 이루어집니다. 임대인은 보증금의 반환과 납부에 관여하지 않으며, 임대차권의 승계에 대한 동의만 하면 됩니다.위의 경우에 해당하지 않는다면, 보증금을 건물주가 아닌 현 점주에게 주는 것은 잘못된 방법입니다. 보증금은 임대인과 임차인 사이의 계약에 따라 지불되고 반환되어야 하며, 임대인이 보증금을 받지 않고 임차인에게 월세만 받는 것은 임대차계약의 본질에 어긋납니다. 이런 경우에는 임차인이 보증금을 돌려받기 어렵거나, 임대인이 임차인에게 임대료를 청구하기 어렵거나, 임대차관계의 존재를 입증하기 어렵거나, 세무상의 문제가 발생할 수 있습니다.따라서, 친척분께서는 보증금을 건물주에게 직접 지불하고, 임대차계약서에 보증금의 금액과 반환조건을 명확히 기재하고, 임대인과 임차인이 서명하고 날인하고, 확정일자를 받으시기를 권장합니다. 또한, 보증금을 보호하기 위해 보험가입이나 전세권 설정 등의 방법을 이용하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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몇 년식 아파트부터 지하 주차장과 아파트 세대가 연결돼 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 지하주차장과 세대 연결 여부는 아파트의 연식과 건설사에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 2000년대 이후에 지어진 아파트는 거의 대부분 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있습니다. 하지만 2000년 이전에 지어진 아파트는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 또한, 2000년 이후에 준공되었어도 엘리베이터와 지하주차장이 연결되어 있지 않은 경우도 꽤 있습니다.따라서, 아파트 지하주차장과 세대 연결 여부를 확인하려면 아파트의 연식뿐만 아니라 실제로 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있는지 눈으로 확인하는 것이 가장 좋습니다. 보통 중개사와 함께 집을 보러 가면 대부분 집 내부만 보고, 지하주차장까지는 내려가지 않지만, 지하주차장과 세대 연결 여부는 주차 편의성과 안전성에 큰 영향을 미치므로 꼭 살펴보시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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월세 안내고 보증금 안 돌려받고 월세 계약 해지가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 월세 계약 중도 해지의 경우, 임대인과 임차인 모두 원칙적으로는 계약기간 동안 계약을 이행해야 합니다. 즉, 임차인은 계약기간 동안 월세를 납부하고, 임대인은 계약기간 동안 임차인의 거주를 보장해야 합니다. 만약 한 쪽이 계약을 해지하고자 할 경우, 상대방의 동의가 필요하며, 동의하지 않을 경우 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.그러나, 계약을 해지하고자 하는 쪽이 상대방에게 합리적인 보상을 제공할 경우, 계약 해지가 가능할 수도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 보증금을 포기하고, 다음 임차인을 구해주거나, 임대인이 원하는 금액을 지불하는 등의 방법이 있습니다. 이때, 보상의 내용과 범위는 임대인과 임차인이 협의하여 결정할 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우, 월세를 12월부터 2월까지 내지 않고, 보증금을 포기하고 계약을 해지하고 싶으시다면, 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않을 경우, 질문자님은 계약을 해지할 수 없으며, 월세를 납부하지 않을 경우, 임대인은 질문자님을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 임대인이 동의할 경우에도, 보증금을 포기하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 임대인이 월세를 받지 못하는 기간이나, 다음 임차인을 구하는데 드는 비용 등에 대해 추가적인 보상을 요구할 수 있습니다.결론적으로, 월세 계약 중도 해지는 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질 수 있으며, 일방적인 계약 해지는 법적인 문제를 야기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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아파트마다 세대당 적정 주차대수는 어느 정도가 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세대당 주차대수는 아파트의 연식, 전용면적, 지역, 주차장 형태등에 따라 다르게 정해집니다. 일반적으로 세대당 주차대수가 1.5이상이면 주차하기 편리하다고 할수 있습니다. 그러나 세대당 주차대수가 1대도 안되는 경우에는 이중 주차나 삼중 주차를 해야 할수도 있으므로 주차난이 심각할수 있습니다.아파트 세대당 주차대수는 법정 주차대수라는 기준에 따라 정해집니다.법정 주차대수는 지자체 조례에 따라 다르게 적용되지만, 보통 전용면적 85제곱미터 이하일때는 75제곱미터당 1대이상, 85제곱미터를 초과할때는 65제곱미터당 1대 이상의 주차 공간을 확보해야 합니다.예로 전용면적이 85제곱미터인 100세대의 아파트는 최소 114대의 주차공간을 확보해야 합니다.아파트의 주차장 형태도 세대당 주차대수에 영향을 줍니다. 90년대 이전에 지어진 아파트들은 대부분 지하주차장이 없고, 90년대 이후에 지어진 아파트들은 대부분 지하 1층으로만 주차장을 갖추고 있습니다. 2000년대 이후에 지어진 아파트들은 지하를 통째로 주차장으로 만들고, 지상의 주차공간을 최소화하거나 없애서 보행자와 자동차의 동선을 분리한 경우가 많습니다. 이런 경우에는 세대당 주차대수가 높아지고, 주차환경이 좋아집니다.아파트의 주차난 여부를 확인하는 가장 좋은 방법은 저녁시간대에 해당 아파트 주차장에 가보는 것입니다. 또한 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있지 않으면 주차 후 집까지 가는 데 불편함을 겪을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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우리나라 부동산 가격추이도 일본을 따라가고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라 부동산 가격추이가 일본을 따라가고 있는지에 대해서는 여러 가지 의견이 있습니다. 일부 전문가들은 일본의 부동산 버블과 한국의 부동산 가격 상승은 다른 원인과 특성을 가지고 있으므로 비교할 수 없다고 주장합니다. 예를 들어, 일본은 1980년대 말에 땅값이 4배나 올랐고, 도쿄의 일부 지역은 미국 전체 토지를 사도 남을 정도로 비싸졌습니다. 그러나 한국은 그렇게까지 심한 가격 폭등은 없었고, 부동산 가격 상승의 주요 원인은 수요와 공급의 불균형, 규제와 세제의 왜곡, 저금리와 과잉유동성 등이었습니다.다른 일부 전문가들은 일본의 부동산 버블과 한국의 부동산 가격 상승은 유사한 점이 많다고 주장합니다. 예를 들어, 일본은 1980년대 말에 불황을 막기 위해 저금리 정책을 시행하면서 자산가격을 급등시켰고, 부동산 가격이 떨어질 수 없다는 믿음이 강했습니다. 그러나 1990년대 초에 금리 인상과 부동산 대출 총량 규제 등으로 부동산 버블이 붕괴되면서 장기 불황에 빠졌습니다. 한국도 코로나19로 인한 불황을 막기 위해 저금리와 양적완화, 보조금 정책을 시행하면서 자산가격을 급등시키고 있고, 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대가 강합니다. 그러나 금리가 상승하거나 부동산 대책이 강화되면 부동산 가격이 하락할 가능성이 있습니다.결론적으로, 우리나라 부동산 가격추이가 일본을 따라가고 있는지에 대해서는 확실한 답을 내리기 어렵습니다. 부동산 시장은 여러 가지 요인에 영향을 받기 때문에, 일본의 경우와 완전히 같은 상황이 반복될 수는 없습니다. 그러나 일본의 부동산 버블과 붕괴 과정에서 얻을 수 있는 교훈은 있습니다. 예를 들어, 부동산 가격이 과도하게 상승하면 사회적 불평등과 갈등을 야기하고, 경제의 효율성과 안정성을 해치며, 장기적으로는 불황과 디플레이션을 초래할 수 있다는 점입니다. 따라서 우리나라는 부동산 시장의 건전성과 지속성을 위해 적절한 정책과 제도를 마련하고, 부동산 투자에 대한 합리적인 판단과 준비를 해야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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재건축등에서 내가 산 부동산이 입주권대상이아니라 현금청구권대상이 된다면 어떻게 평가해서 청구해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축에서 현금청구권대상이 되는 경우에는 재건축 조합이 매도청구소송을 제기하여 소유권 이전을 강제하고 법원이 선정한 감정인이 현금청산 부동산에 대한 시가 감정을 진행합니다. 감정인은 재건축으로 인해 발생할것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하되 분양신청기간 만료일의 다음날을 기준으로 매매대금을 산정합니다.감정인의 감정평가 결과가 일단 나오면 그 결과 (금액)를 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문에, 현금청산자는 감정인 선정 절차부터 철저하게 준비하고, 감정의견서를 통해 의견 개진을 해야 합니다. 또한, 재감정을 신청하여 복수의 감정을 받을 수 있도록 하는 것도 필요할 수 있습니다. 이러한 과정에서는 전문 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.현금청산자가 되면 보통 손해가 난다는 말은, 현금청산금이 현재의 시장가보다 낮게 산정되거나, 재건축 조합이 현금청산금을 지연하거나 지급하지 않는 경우를 말합니다. 이러한 경우를 방지하기 위해서는 현금청산 절차와 감정평가, 보상금 증액소송, 매도청구 소송 등에 대응하는 방법을 미리 준비하고, 자신의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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1세대 다물권을 부동산 보유시 재건축 조합 설립후 세대분리하게되면 입주권을 여러개 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 다물권자는 조합설립인가후에도 1개의 입주권만 받을수 있습니다. 그러나23년 6월 대법원의 판결에 따르면 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 통해 세대를 분리할 경우에는 각각 독립된 분양권을 받을수 있습니다.따라서 조합설립후에 세대분리를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.1. 부부간에는 정상적으로는 세대분리가 안되기 때문에 이혼을 통해 세대분리를 해야 합니다.2.자식의 경우는 19세 이상이라면 세대분리가 가능합니다.3.세대분리 후 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가해야 합니다.이러한 조건을 만족하면 세대분리후 매도하는 물건을 양수할 경우 양수자도 독립된 분양권을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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반전세의 장단점 개념에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 전세금의 일부를 월세로 전환하는 임대차 계약 방식입니다. 반전세의 장점은 다음과 같습니다.1. 전세금 부담을 줄일수 있습니다. 전세금이 상승하는 시장에서는 반전세로 계약하면 전세금을 모으는데 도움이 됩니다. 반전세는 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 전세금을 갑자기 많이 구하지 않아도 됩니다.2. 월세 세액공제와 전세 소득공제를 받을수 있습니다. 반전세로 계약하면 매월 월세를 지불하므로 연말정산시 월세 세액공제를 받을수 있습니다.반전세의 단점은 다음과 같습니다.1. 월세와 전세금 이자를 모두 내야 합니다. 반전세로 계약하면 매월 월세와 전세금 이자를 지불해야 하므로 현금흐름에 부담이 될수 있습니다. 특히 전세금 대출 비율이 높다면 매월 나가는 돈이 많아질수 있습니다.2. 전세금 반환의 불확실성이 있습니다. 반전세로 계약하면 전세금의 일부를 월세로 전환하므로 계약 만료 시 전세금을 온전히 돌려받을수 있는지 확신할수 없습니다.3. 임대료 인상 제한이 있습니다. 반전세로 계약하면 임대료 인상에 제한이 있습니다. 임대차 보호법에 따라 임대료 인상은 전월세 전환율을 초과할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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재개발과 재건축은 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 부동산 용어로서 비슷해 보이지만 다른 의미를 가지고 있습니다. 재개발은 한지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는것을 말합니다. 재개발은 기반시설이 열악한 곳에 모두 싹 밀어버리고 도로도 다시 만들고 공원도 새롭게 만들고 학교도 세우고 이렇게 건물을 새롭게 짓는것을 말합니다.재개발은 공공성이 강하고 주민들의 동의가 필요하며 조합원 자격이 넓습니다.반면 재건축은 노후된 특정 아파트나 주택단지 새롭게 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 기반시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는것을 말합니다. 재건축은 사익 측면이 강하고 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 많습니다. 재건축은 노후도나 안전성을 평가하는 안전진단 절차가 필요하며 조합원 자격이 좁습니다.
경제 / 부동산
23.11.16
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