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토지(도로) 매매 실거래가 신고 안 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 매매 실거래가 신고는 주택과 마찬가지로 계약일 기준 30일 이내에 해야 합니다. 공인중개사를 통해 거래한 경우에는 중개사가 신고를 해주지만 직접 거래한 경우에는 매수인 도는 매도인 둘중 한쪽이 신고를 해야 합니다. 만약 신고하지 않으면 300만원의 과태료를 부과할수 있습니다.토지의 경우에도 토지 매매 실거래가 신고의무가 있습니다. 토지정비사업으로 매입한 도로도 토지로 분류되므로 이번 매매 때 주택과 함께 신고를 해야 합니다. 부동산 중개소에서 주택만 신고하고 토지는 신고하지 않았다면 구청에 문의하여 추가적으로 토지 매매 실거래가 신고를 하시기 바랍니다. 그렇게 하시면 구청에서 토지 매매 신고 문자도 받으실수도 있습니다.
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부동산
23.11.02
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취등록세 질문드립니다서울에서경기도로이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세 감면은 주택 취득자의 거주지역이 아니라 주택 소재지역에 따라 달라집니다. 따라서 서울에서 경기도로 이사가는 경우에도 경기도에 있는 주택을 구입하면 취득세 감면 혜택을 받을수 있습니다. 다만 감면 조건은 다음과 같습니다.1. 주택 취득일 현재 본인 및 배우자 모두 주택을 보유한 사실이 없을것2. 취득가액 12억 이하인 주택일것3. 취득후 3개월 내에 전입신고 및 상시거주할것4. 취득후 3개월 내에 추가로 주택을 취득하지 않을것5. 취득후 3년내 주택을 매각, 증여하거나 다른 용도(임대등)로 사용하지 않을것이러한 조건을 충족하면 소득과 관계없이 200만원 한도내에서 취득세를 100% 감면 받을수 있습니다. 감면 신청 방법은 관할 시군구청에 생애 최초 주택구입 취득세 감면 신청서와 무주택 가구 증명서, 주택 등기부등본 매매 계약소를 제출하시면 됩니다.
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23.11.02
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월세 2달 미납시 재계약하려고 하는데 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 2달 마납시 재계약 가능 여부는 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지 그리고 주택이라면 임대인이 지자체에 등록한 주택임대사업자인지 아닌지에 따라 다릅니다. 일반적으로 월세를 2달이상 연체되거나 미납하면 임대인은 계약해지를 요구할수 있으므로 재계약을 거절할수도 있습니다. 그러나 임대인이 계약해지를 통보하지 않고 재계약을 하려고 한다면 세입자가 미납된 월세를 모두 지불하고 임대인과 합의하면 재계약이 가능할수 있습니다.따라서 월세 2달 미납시 재계약 가능 여부는 임대인의 의사와 협의에 따라 달라집니다.
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23.11.02
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예전에는 후분양을 많이 했다고 하던데 왜 선분양으로 바뀐건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선분양은 아파트건설전에 분양을 하는 방식이고 후분양은 아파트 건설중이나 완공 후에 분양을 하는 방식입니다. 선분양은 건설사가 자금을 조달하기 위해 사용하는 방법이고 후분양은 소비자가 실제 거주할 집을 보고 결정할수 있는 방법입니다.예전에는 후분양이 많이 이루어졌습니다. 그 이유는1. 부동산 가격이 안정적이었기 때문에 선분양으로 인한 투자차익을 기대하기 어렵습니다.2. 건설사가 자금조달에 어려움을 겪지 않았기 때문에 선분양의 필요성이 낮았습니다.3. 소비자가 실제로 보고 살수 있는 집을 선호했기 때문에 후분양의 수요가 높았습니다.그러나 1980년대부터 선분양이 활성화되기 시작했습니다. 그이유는1. 부동산 가격이 급등하면서 선분양으로 인한 투자차익을 기대할수 있습니다.2. 건설사가 대규모의 아파트를 건설하기 위해 자금조달에 어려움을 겪었습니다.3. 소비자가 새로 지어지는 아파트를 선호하면서 선분양의 수요가 높아졌습니다.따라서 선분양과 후분양의 변화는 부동산 시장의 상황과 소비자의 성향에 따라 달라진것으로 볼수 있습니다.
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23.11.02
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소속공인중개사 표시광고에대해서 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.표시광고란 [공인중개사의 업무 및 부동산거래시고에 관한 법률] 제18조2에 따라 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대해 표시,광고하는 것을 말합니다. 표시광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니됩니다.법인은 경우에는 법인의 대표자가 개업공인중개사이므로 대표자의 성명을 표시광고에 기재해야 합니다. 분사무소책임자는 소속공인중개사이므로 표시광고에 자신의 성명을 기재할수 없습니다. 그러나 분사무소 책임자가 자신이 책임지는 분사무소의 중개대상물을 표시광고할수 있습니다. 이 경우에는 법인의 대표자 성명과 함께 분사무소 책임자임을 명시해야 합니다.
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23.11.02
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중도금미납 및 잔금미납 전세자를 구해서 해결하려고하는데 중도금을 해결못하면 전세를 낼수가없다고하네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양시 중도금 및 잔금은 부동산 거래의 중요한 단계로 미납하게 되면 불이익이 발생할수 있습니다. 중도금은 계약 이행의 단게로 보기 때문에 미납하면 계약위반으로 손해배상의 문제가 생길수 있으며 잔금은 물건 인도와 동시에 지불해야 하는 금전으로 미납하면 연체 이자가 발생하고 일정 기간을 넘기면 계약 해지의 위험이 있습니다.질문자님께서는 전세자를 구해서 전세금으로 미납된 중도금을 처리하고 잔금은 가지고 잇는 금액으로 처리하려고 하신다고 하셨는데 이방법은 실현하기 어려울수 있습니다. 왜냐하면 전세자를 구하기 위해서 부동산 등기부에 전세권 설정 등기를 해야 하는데 그러려면 중도금을 대출로 처리해야 하기 때문입니다. 즉 중도금을 대출로 처리하지 않으면 전세권 설정 등기가 되지 않아 전세자를 구할수 없습니다.따라서 다른 방법을 찾는것이 좋아보입니다.예로 중도금 대출이 막힌 상태라면 다른 은행이나 금융기관에서 대출을 받아보거나 친척이나 지인에게 도움을 요청해보거나 다른 자산을 팔아서 자금을 마련해보는 등의 방법이 있을수 있습니다.
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23.11.02
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임대차계약서(전세)와 임대차계약서(월세)는 다른건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차계약서는 임대인과 임차인이 부동산의 사용권을 대가로 주고 받는 계약을 문서화한것입니다. 임대차계약서에는 보증금, 월세, 계약기간, 특약사항등이 기재되어야 합니다. 임대차계약서는 월세의 지급여부에 따라 전세와 월세로 나뉩니다. 전세는 월세가 0원인 임대차이고 월세는 월세가 있는 임대차입니다.전세계약서는 전세권설정계약서라고도 하며 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하고 그 보증금을 담보로 부동산의 사용권을 얻는 계약을 문서화한것입니다. 전세계약서에는 보증금, 계약기간, 특약사항등이 기재죄어야 합니다.따라서 임대차계약서(전세)와 임대차계약서(월세)의 차이는 월세의 유무와 전세권의 유무입니다.질문자님께서 2년전세계약을 하고 있고 대출금액을 전액중도상환후 월세계약을 다시 맺을 예정이라고 하셨는데 이 경우 다시 임대차 계약을 하는것이 맞고 이중으로 하는것은 아닙니다.
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23.11.02
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시골에 오래된 땅이 옆에 건물이랑 겹치는 부분이 있습니다. 이럴때에는 어떻게 처리 되는가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시골에 오래된 땅이 옆에 건물이랑 겹치는 부분이 있으시다면 먼저 그 부분의 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 만약 소유자가 자신이라고 주장하시는 경우 다음과 같은 방법으로 해결할수 있습니다.1.점유취득시효를 주장하는 경우 : 점유취득시효란 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 토지를 점유해온 경우, 그 토지의 소유권을 취득할수 있는 법적 제도입니다. 이때 자신이 점유한 것이 자주점유 (소유자로서의 의사가 있는 점유)인지, 무단점유(소유자로서의 의사가 없는 점유)인지, 공연점유(다른사람이 알수 있는 점유)인지 등을 입증해야 합니다.2. 경계침범을 주장하는 경우 : 경계침범이란 자신의 토지경계를 넘어 다른 사람의 토지를 침범하는 행위입니다. 이때 침범된 토지의 소유자는 침범한 토지의 소유자나 점유자에게 방해의 제거나 손해배상을 청구할수 있습니다. 만약 침범한 토지의 소유자나 점유자가 점유취득시효를 주장한다면 위에서 설명한 바와 같이 입증하거나 반박해야 합니다.만약 소유자가 다른 사람이라고 주장하시는 경우 다음의 해결책이 있습니다.1.통행권을 주장하는 경우 : 통행권이란 자신의 토지와 연결되어 있거나 가까운 다른 사람의 토지를 통과할수 있는 권리입니다. 이때 통행권을 주장하려면 관습상 통행권이 인정되는지 법률행위로 통행권을 설정했는지 공용도로로 지정되었는지를 확인해야 합니다. 만약 통행권이 인정된다면 통행권을 침해하는 토지의 소유자나 점유자에게 방해의 제거나 손해배상을 청구할수 있습니다.2.지상권을 주장하는 경우 : 지상권이란 다른 사람의 토지위에 건물이나 작물등을 설치하고 이용할수 있는 권리입니다. 이때 지상권을 주장하려면 법률행위로 지상권을 설정했는지 지상권 대가를 지급했는지, 지상권 기간이 만료되었는지 등을 확인해야 합니다.만약 지상권이 인정된다면 지상권을 침해하는 토지의 소유자나 점유자에게 방해의 제거나 손해배상을 청구할수 있습니다.
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23.11.02
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관공서에 서류를 제출할 일이 있는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 지목은 대지라고 쓰는것이 맞습니다. 집합건물이라고 쓴느 것은 부적절합니다. 집합건물은 건물의 종류를 나타내는 용어이고 지목은 토지의 종류를 나타내는 용어입니다. 아파트는 집합건물의 한 종류이지만 아래의 토지는 대지라고 부릅니다.아파트의 면적은 전용면적을 쓰는 것이 일반적입니다. 전용면적은 실제로 거주할수 있는 공간을 의미하며 법률상으로도 주택의 규모를 산정하는 기준이 됩니다. 분양면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적으로 건축물대장에 기재되어 있습니다. 주거공용면적은 여러세대가 함께 사용하는 공간을 의미하며 계단, 복도, 엘리베이터 등이 포함됩니다. 계약면적은 분양시에 적용되는 면적으로 전용면적과 주거공용면적외에도 기타공용면적은 경비실, 관리실, 노인정등의 부대시설의 면적을 의미합니다.
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23.11.02
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전세금 감액시 돌려받는 날짜가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 감액시 돌려받는 날짜는 계약서에 따라 다를수 있습니다. 보통 기존 계약서상의 만기일에 신규 계약이 시작되기 때문에 같은 날 정하고 반환받는 경우가 많습니다. 따라서 임차인이 임대인으로부터 1억을 받는 수 있는 날짜는 11월2일이 될수 있습니다. 그러나 협의가 안되고 서로 2일또는 3일을 주장하는 경우에는 법적인 분쟁이 발생할수 있으므로 가능하면 양측의 합의를 통해 반환 날짜를 정하는것이 좋습니다.
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