예전에는 후분양을 많이 했다고 하던데 왜 선분양으로 바뀐건가요?
안녕하세요
제가 듣기로 지금부동산문제도 선분양이기 때문에 날림으로 한다고 하는데
예전에는 거의 후분양이었다고 들었습니다
왜 언제부터 선분양으로 바뀐건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
선분양 아파트는 건축을 위한 토지를 마련한 뒤 착공과 동시에 입주자를 모집하는 방식입니다. 시행사 입장에서 보면 입주자로부터 건설자금 등 대금을 빠른 시일 내에 조달받을 수 있기때문에 건설 자금 확보가 용이했습니다. 따라서 주택 공급이 원활하게 이루어지게 됩니다. 수분양자 부동산이 상승하기 전에 빠른 시일 내 계약이 가능합니다. 하지만 건물이 완공되기도 전에 대부분의 금액을 납부해야 되는 점에서 계약자들의 위험 부담이 증가할 수 밖에 없습니다. 문제는 시행사나 시공사가 부도나 파산이 되는 경우 분양금을 보전받을 수 없는 가능성이 존재하고 실물 확인 없이 건축 계획만을 보고 목돈을 지급해야 한다는 점에서 부실시공과 같은 문제가 발생할 확률이 높아집니다. 최근 lh순살아파트나 부실공사처럼 각종 부실시공 문제가 발생하게 됩니다. 게다가 입주까지 꽤 오랜 기간이 소요되므로 전매가 빈번하게 발생하여 투기가 과열될 수 있고, 이는 부동산 가격 상승을 불러일으킬 수 있습니다.
후분양 아파트는 공사가 60~80% 이상 진행되었을 때 모집하는 방식입니다. 완공이 얼마 남지 않은 시점에서 이루어지기 때문에 계약자들이 시각적으로 확인할 수 있는 부분이 많아지는 만큼 부실시공과 하자의 위험성이 줄어든다는 장점이 존재합니다. 하지만 별도의 자본 조달 없이 건설이 이루어져야 한다는 점에서 시행사가 자금을 확보하는 데에 어려움이 따를 수 있고, 건축 자재비나 인건비가 상승할 경우 이를 모두 반영하여 금액을 책정하므로 초기 계획보다 분양가가 올라갈 가능성이 높습니다. 또한 계약 이후 이른 시일 안에 입주할 수 있는 장점이 있지만 그만큼 대금 납부 기한이 줄어들기 때문에 입주자들은 미리 자금 마련 계획을 세워놓아야 합니다.
선분양은 시행사에 유익한 방식이라고 볼 수 있으며, 후분양 제도는 분양권자에게 유리한 제도라고 할 수 있습니다. 최근 부동산 공급 및 가격급등으로 인해 후분양을 굳이 해야할 필요가 없는 상황이었기 때문에 선분양으로 미리 자금을 조달받아 개발했으나 최근 부동산 경기 악화 등으로 다시금 후분양으로 바뀌고 있는 추세입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
선분양은 아파트건설전에 분양을 하는 방식이고 후분양은 아파트 건설중이나 완공 후에 분양을 하는 방식입니다. 선분양은 건설사가 자금을 조달하기 위해 사용하는 방법이고 후분양은 소비자가 실제 거주할 집을 보고 결정할수 있는 방법입니다.
예전에는 후분양이 많이 이루어졌습니다. 그 이유는
1. 부동산 가격이 안정적이었기 때문에 선분양으로 인한 투자차익을 기대하기 어렵습니다.
2. 건설사가 자금조달에 어려움을 겪지 않았기 때문에 선분양의 필요성이 낮았습니다.
3. 소비자가 실제로 보고 살수 있는 집을 선호했기 때문에 후분양의 수요가 높았습니다.
그러나 1980년대부터 선분양이 활성화되기 시작했습니다. 그이유는
1. 부동산 가격이 급등하면서 선분양으로 인한 투자차익을 기대할수 있습니다.
2. 건설사가 대규모의 아파트를 건설하기 위해 자금조달에 어려움을 겪었습니다.
3. 소비자가 새로 지어지는 아파트를 선호하면서 선분양의 수요가 높아졌습니다.
따라서 선분양과 후분양의 변화는 부동산 시장의 상황과 소비자의 성향에 따라 달라진것으로 볼수 있습니다.