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현재 살고 있는 월세 원룸방 재계약 시 어떤 부분을 해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전월세 계약 관계는 임대차3법6조항에서 세부적으로 규정하고 있습니다 몇가지 참고 삼아 제시한다면 묵시적갱신이란 현 계약 관계를 동일한 조건으로 변동 내용 없이 유지하고자 하는 의사표시이며 별도로 계약서를 작성할 필요가 없습니다 (현계약서의 효력 계속 유지됨)그러나 임차인(세입자)이 계약해지 의사가 있다면 계약 종료 6개윌에서 2개윌 사이에 임대인에게 해지 의사를 통지 해야 합니다재계약 문제는 임대인이 보증금 및 윌세에 대한 인상 요구시 계약 조건의 변동이 수반되므로 재계약서를 작성해야 되겠지요(인상율은 직전 임차료의 20/1 이내 범위를 넘지 못함)그리고 임차인이 계속 거주 의사가 있을 때는게약갱신요구권을 1회에 한하여 요구 할수 있다는것도 참고삼아 제시합니다따라서 질문 내용에 대한 답변은문1과 2번 질의 내용 :: 임대인이 아무말이 없으면 묵시적 계약 갱신으로 간주함(임대인에게 굳이 물어볼 필요가 없음) 또한 상호간 임대료에 대한 인하(또는 인상) 요구는 가능하나 이 때는 계약조건의 변동으로 새로이 계약서 작성 필요)문3 : 재계약시 임대인과 통상 직거래란 용어로 재계약이 가능(특히 구두상 계약을 문의하셨는데 모든 계약은 증거능력 획보를 위하여 필히 문서로 작성하실 것)하나 차후 예기치 않는 분쟁 방지하기 위하여 공인중개사 사무실을 활용하시기 조언드립니다
경제 / 부동산
23.05.31
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부동산 매매 계약시 전세 세입자 확인이 될지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.건물 및 토지 매수시 등기부를 열람하게 되면 갑구(표제부) 란 은 소유권자의 주소와 성명이 표시되고 을구 란은 근저당 등 채권관계등 등기내용이 표시됩니다(전세권 .근저당 설정 등이 표시)그러므로 전세 세입자 중 전세권 설정을 하지 않은 경우는 매도자가 보관하고 있는 계약서 중심으로 확인하여야 됩니다특히 특약사항 란에 ㅡ현재 모든 세입자의 계약관계는 잔금 지불과 동시에 매수자가 권리 의무사항을 승계한다ㅡ라는 특약규정을 명시 하기 바랍니다그리고 잔금을 지불할 때는 계약 관계의 승계에 따라 기존 전세계약서의 보증금을 공제하고 청산 절차를 받게 됩니다(매도자가 보관하고 있는 전세계약서도 인수 받음) 이 모든 것은 공인중개사무소에서 계약을 진행하게 되면 법적 하자 없이 안내 받을 것 입니다
경제 / 부동산
23.05.31
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부동산매매시에 계약자와 계약금입금자가 다르고 매수인이 갑자기 잔금을 치룰 수 없는 상황
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 민법상 모든 계약은 청약과 승락에 의거 당사자간에 미루어 집니다ㆍ 간략히 질의 내용에 대하여 답변해 드리 겠습니다1번 : 계약금 지불자가 당사자가 아닌 부모 명의로 입금되었다면 엄격히 말해서 증여에 의한 계약금 지불에 해당됩니다(자녀에 대하여 5천만원 이하는 증여가 가능하며 증여세도 면제됨) 이 때 매도자의 입장에서는 자금출처에 대하여 관여할 필요 없이 계약을 진행하면 됩니다(세무담당자도 아니면서 가족간의증여 간섭불가)2 번: 잔금 지불 능력 유무는 당사자(매도자)가 알아 볼 필요가 없습니다 잔금 지불관계는 계약에 의거 매수자의 책임 영역입니다 ( 타인의 재산에 유무에 대한 정보는사찰행위상 형사문제의 영역입니다) 매도자의 입장에서는 잔금 지불 일자를 어겼을 때는계약 위반 절차에 따라 진행하면 됩니다(계약금 배상 규정 적용 처리)3번: 계약당사자(매수인의 변경)를 딸의명의로 수정하자는 문제는 계약 취소에 해당됩니다ㆍ 이 때 매도자 입장에서는 현 계약관계를유지하여 계약금에 대한 반환을 거부하든지? (계약금 배상 규정)아니면 다시 계약서를 작성하여 최초 계획했던 매도 목적을 달성하기 위하여 새롭게 진행하든지 판단하여야 할 것입니다그리고 딸의 이름으로 계약서 작성시 계약위반에 관한 내용은 특약사항란에 일반적으로 제시되어 있으므로 참조하시면 되겠습니다그리고 가급적 부동산 매매시에는 공인중개사의 조력을 얻어 진행하시는 것이 차후사고 예방을 위한 현명한 처사라고 생각됩니다ㆍ
경제 / 부동산
23.05.30
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아파트 2년 계약 연장 구두 합의후, 증액요구 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 질문내용으로 보아 재계약을 임대인이요구하는 사례봅니다임대차3법에 의거 재계약시 5% 이상 인상을 제한하고 있습니다 따라서 보증금과 월세를 환산한 총액에서5% 이하를 법적으로 허용하는것 입니다그러나 법적 허용 범위를 초과해서 재계약을 요구하는 경우는계약 해지와 동시에 보증금 반환요청을 하여 다른곳으로 이사하든지 임대인에게 법조항을 이해시켜 인상률을 조정하시든지 그렇지 않으면 계약 갱신청구권을 요구하여 임차료 인상률 고수하여 방법을 강구하시기 바랍니다 관련규정은 임대차3법 제6조항(계약의 갱신과) , 제7조 2항(차임 등의 증감청구권 : 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1의 금액을 초과하지 못한다<신설 2020.7.31>)을 참조하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.30
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전월세 계약 부동산 신고 하는 것이 본인이 하는게 맞는 업무일까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 동사무소에 전월세 계약 신고의 책임은 임대인과 임차인이 공동 책임이 있습니다따라서 신고는 임대인 또는 임차인 둘 중한 분이 신고하면 됩니다 일반적으로 보증금 6천만뭔 이상과 윌세30만뭔 이상 둘 중 어느것 하나라도 해당되면 신고의무가 발생되며 이를 어길 경우 과태료100만원 이하를 부과하게 됩니다 2024년 6뭘말 까지 계도기간 안에 신고하여야 되겠지요 전월세 신고에 대하여 임대인 입장에서 는 소득발생으로 인한 건강보험료 인상을 가져오기 때문에 회피하는 경우가 많다고 봅니다그러나 임차인의 입장에서는확정일자 확인과 주민등록 전입 신고로 차후 발생될지도 모를 우선변제권의 대항력을 확보하기 위하여 중개사분께서 권면한 것으로 보아 그대로 따르시는게 본인에게유리하다고 생각됩니다참고하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.29
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[보증금] 원룸 이사가기 전에 본인 물건을 두고 나와야한다는데 뭘 두고와야 할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약기간 종료전 이사로 인한 보증금 반환에 대한 질의인데 아무런 대책없이 이사할 경우 점유권의 소멸을 의미하며 이는 법적 대항력과 우선변제권을 포기하는 경우가 발생됩니다따라서 법적 대항력을 유지하기 위해서는" 임차권 등기명령' 을 관할 등기소에 신청하시기 바랍니다 본인이 직접 신청한다면 인지대 정도(2만뭔 내외)비용이 발생하며 소요기간은1-2주 정도로 알고 있습니다임차권등기명령믄 임대차 계약 관계인 채권 관계가 물건 관계로 변환 된다는 의미입니다이 때 등기부상 등재 여부를 확인한 후이사를 하셔야 점유권을 의한 법적 대항력이 확보되는 것입니다임차인의 물건을 놓고 이사한다는 의미는점유권을 유지한다는 법적 효력이지만??임차권등기명령을 해 놓으면 임대인은 새로운 임차인과 계약을 할 수 없으므로해당 계약기간 종료와 더불어 보증금을 반환 받는데 임차인으로서 유익한 방안이라생각합니다 세상사 법적 관계로 해결하기 보다는 상호 신뢰와 정의가 바로 서는 정이 넘치는사회가 선진사회가 아닐가요 ?
경제 / 부동산
23.05.27
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집 임대차 만료가 되었는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세 보증금 반환 청구에 대한 법적 절차에 대하여 말씀드리면첫째 내용증명서를 보낸다 전세 만료 1-2개월 전, 2-3차례 내용증명서 (우졔국 이용)를 주요 계약 내용과 전세금 반환예정일 차후 손해 발생시 손해보상 관계 기타 등을 명시하여 임대인에게 보낸다둘째 지급 명령신청서를 관할법원 법원에 신청(1-2개월 소요) 한다마지막 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 경매 처분을 통하여 보증금을 확보하는절차가 있습니다이러한 절차를 진행할 때 법적 대항력과 우선변제권을 확보하고 있어야 하는데이를 위해서는 임차권 등기명령믈 받아놓는다면 이사하여도 대항력은 유지되며 신청 경비는 대략 2만뭔 내외, 기간은 1-2주 소요됩니다 이때 꼭 등기부상 등재 여부를 확인하고 주민등록 이전 및 이사 하여도 무방하리라 봅니다 참고 되었으면 감사 하겠습니다
경제 / 부동산
23.05.27
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건물을 지을때 용적률과 건폐율은 뭔가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 토지를 매입하여 건물을 신축하고자 할 때 건폐율과 용적률의 규정은 매우 중요합니다 일번적 규정은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 '에서 제시하고 있으며 지방자치 법규인<도시 계획 조례>를 통하여 별도로 지역특성에 따라 규정하고 있습니다건폐율이란 대지 면적에 대한 건축할 수 있는 1층바닥 면적(넓이)을 뜻하며 용적률이란 대지 면적에 대한의 각층(높이) 면적을 합한 연면적( 건축 면적의 총량)을 의미합니다예를 들어 대지 평수가 100평이며 계획관리지역으로 2층 건물을 신축하고자 할 때 건폐율은 계획관리 지역 에서 40%를 적묭하므로 40평을 초과하지 말아야 하며 2층이므로 80평(건축물의 연면적)을 넘지 않아야 건축 허가를 낼 수 있다는 의미입니다그리고 건축법에는 이들 건폐율과 용적률에 대한 산정 방식 및 기준이 정해져 있습니다참고하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.26
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자영업자 폐업시 임자인이 철거의무가 있는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약서를 잘 보시면 특약사항란에ㅡ본 시설물 상태에서 임대차 계약을 한다ㅡ라고 대부분 기본적으로 명시되는 경우가 많습니다이는 임대차 계약이 종결시 최초 계약당시의 시설 상태로 인계하라는 취지입니다 다시 말하면 현 임차인이 계약할 당시의모든 시설물 상태 그대로 원상 회복해 달라는 의미입니다그렇지만 임대인의 허락하에 시설을 개선하거나 비품을 설치한 부분은 제외되겠지요임대인의 입장에서 새로운 임차인과 계약을 진행시 동일업종믜 임차인과 계약이이루어 진다면 다행지만 ㅡ 전혀 다른 업종에 임대할 경우 현 시설물은 폐기 처분 대상되겠지요 따라서 임차인은 계약종료시 윈상회복의책임이 있습니다따라서 시설개선에 과도한 투자는 계약종결 후 폐기 비용의 증가 이수반 될 것임을 고려해야 할 것입니다
경제 / 부동산
23.05.26
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상가월세 계약을 진행중입니다 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계는 물건의 임대인(소유권자)과 임차인(본인)간 이루어지는 법률적 관계입니다 그러므로 현재 점유하고 있는 세입자와아무런 관계가 없습니다 그리고 권리금 및 시설비는 대체로 임대인은 인정하지 않는 경우가 대부분입니다(인정해 줄 경우 차후 타 업종 임차인과의 계약시 시설 및 집기 등의 불필요한 처리 비용 발생) 따라서 계약관계는 임대인( 소유주)과 새로이 계약을 하고 (현 세입자의 계약 기간은 임대인이 해결해야 할 과제) 시설 및 권리금 등은 밈대차 계약을 진행하면서 잔금 지불전 현 세입자(점유자)와 비공식적인 계약(임대인의 묵시적 양해)에 의거 별도로 이루어 지는 경향이 많습니다 마지막 유의할 사항은 임대인과 계약기간 종료시 (특약사항으로) 원상회복의 범위를 세밀하게 규정하여야 차후 분쟁 요소를 제거하는데 도움이 되리라 봅니다
경제 / 부동산
23.05.24
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