안녕하세요. 최천호 전문가입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대사업자 보증보험은 임대인이 의무 가입하고 비용을 75:25로 분담하며 임대인이 가입했다면 임차인은 별도로 일반 보증보험에 중복 가입할 필요가 없습니다. 주택가격은 보통 공시가격의 140% 나 감정평가액을 기준으로 책정되며 최근 기준이 엄격해져 주택 가격 산정 방식에 따라서 보험 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 일부가입 동의서는 보증금 전액이 아닌 담보권 등을 제외한 금액만 가입할 때 작성하며 주택가격 대비 부채 비율이 낮아 안전하다는 전제하에 임차인의 동의를 구하는 절차입니다. 다만 일부가입 시 사고 발생 시 보증서에 명시된 금액만큼만 보호받을 수 있으므로 반드시 전액 가입 대상인지 여부를 확인하고 자신의 보증금 전액이 보호되는지 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 확인해야 하는 점은 양질의 일자리와 접근성으로 단순히 물리적 거리보다 지하철 급행 노선이나 광역교통망을 통해서 이동 시간이 얼마나 단축되는지를 최우선으로 분석합니다. 두번째로는 인프라의 집중도인데 도보권 내에 대형마트, 병원, 학원가와 같은 생활 편의시설이 얼마나 밀집해 있는지와 더불어 녹지나 수변 공간 같은 쾌적성을 제공하는 환경요소가 갖췄졌는지 살핍니다. 세번째는 미래 가치를 결정하는 개발 호재로 단순한 소문이 아닌 국가철도망 구축계획이나 지구단위계획처럼 확정된 공적 장부를 바탕으로 향후 인구 유입과 주거 환경의 개선 여지가 큰지를 확인합니다. 마지막으로 저만의 방법은 급매물 가격과 전세가율의 추이를 분석하는 것인데 입지가 좋은 곳은 하락기에도 전세수요가 탄탄하게 받쳐주므로 전세가율이 일정 수준 이상 유지되는 단지를 골라 하방 경직성이 확보된 입지를 선점하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시골 집을 다시 취득하는 순간 본인은 1가구 2주택자가 되며 이로 인해 향후 도시 주택을 매도할 때 받을 수 있는 양도소득세 비과세 혜택이 사라질 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 증여로 되가져올 때 해당 주택이 조정대상지역에 있거나 공시가격이 높다면 최대 12%의 증여취득세 중과를 적용받을 수 있으므로 해당 주택이 취득세 예외 대상인 공시가 1억 이하에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 과거 중과세를 피하기 위해 증여했던 주택을 다시 가져오는 과정에서 세무 당국으로부터 명의신탁 여부를 의심받을 수 있으며 증여 시점과 가액에 따라서 증여세와 취득세가 이중으로 발생하여 실익이 낮을 수 있습니다. 따라서 시골집이 농어촌 주택 특례 적용지역에 해당하여 2주택 산정에서 제외될 수 있는지 세무 전문가를 통해 먼저 검토하신 후 도시 주택의 양도세 비과세 권리를 지키는 선에서 소유권 회복을 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.