답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저층은 층간소음 해방이라는 큰 장점에도 불구하고 사생활 침해, 채광 부족, 벌레 유입 등의 우려 때문에 일반적인 매수층이 얇은 것은 사실이며 보통 로얄층 대비 5~10%정도 저렴하게 거래됩니다. 현재 같은 부동산 하락기나 정체기에는 매수자들이 가장 안전한 로얄동, 로얄층 위주로만 움직이기 때문에 저층은 가격적인 메리트가 확실하지 않으면 우선순위에서 밀리기가 쉽습니다. 집 앞 산책로는 거주자에게 힐링 공간이지만 매수자에게는 사람들의 시선이나 소음이 집 안으로 들어올 수 있다는 프라이버시 우려로 작용할 수 있습니다. 6개월 이상 소식이 없다면 가격이 주변 저층 시세에 맞는지 재점검하시고 층간소음 자유와 정원같은 조망을 원하는 아이 키우는 집이나 어르신 가구를 타깃으로 중개업소에 강조해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금 살고 있는 집을 부동산에 내놓고 실제로 계약이 이루어져 이사 날짜가 확정되는 것이 가장 첫번째 단계입니다. 내 집의 이사 날짜가 정해지면 그 날짜에 맞춰 들어갈 수 있는 집들을 본격적으로 구경하고 계약을 진행합니다. 내 집이 안바진 상태에서 새집을 먼저 계약하면 나중에 잔금을 치르지 못해 계약금을 날리는 큰 리스크가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다. 이사 갈 집이 정해지면 즉시 이삿짐센터를 예약하고 이사 당일에는 기존 집의 전기, 가스, 수도 요금을 정산한 뒤 전입신고를 마치시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지은지 50년 된 건물은 가치가 거의 없어 보상금의 대부분은 대지 42평에 대한 땅값을 기준으로 산정됩니다. 길가 코너집은 일반집보다 도로 접근성이 좋아 감정평가 시 가산요소가 되어 인근 단독주택보다 높은 평가액을 받을 가능성이 큽니다. 보통 공시지가의 130~150% 내외나 인근 매매 시세의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나 구역별 상황에 따라 차이가 큽니다. 정확한 보상 규모는 감정평가액에 비레율을 곱한 권리가액으로 결정되므로 조만간 통보될 개별 통지서의 상세 내역을 반드시 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부부합산 소득 기준으로는 무리한 매수보다 신생아 특례대출이나 디딤돌 대출 같은 저금리 정책 자금을 활용할 수 있는 시기를 기다리며 후보지를 추리는 것이 현명합니다. 실수령액 600~650만원 선에서 향후 외벌이 가능성을 대비해 대출 원리금이 소득의 20~25%를 넘지 않도록 보수적으로 잡는 것이 안전합니다. 부산내에서는 향후 가치와 실거주 편의성을 고려해 해운대구, 수영구, 남구의 평지 역세권 단지나 강서구 명지국제신도시처럼 아이 키우기 좋은 환경의 급매물을 우선적으로 살펴보세요. 전세 사기 위험이 큰 오피스텔보다는 자산을 지킬 수 있는 아파트 매매가 장기적으로 유리하므로 고정 지출을 최대한 줄여 종잣돈을 먼저 확보한뒤 저금리 대출 요건에 맞춰 움직이는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내 집의 매매 계약서가 작성되고 계약금을 받은 직후에 가고 싶은 집의 내부를 본격적으로 보러 다니는 것이 가장 확실하고 효율적인 순서입니다. 계약전에는 후보 단지의 교통이나 주변 환경을 파악하는 외부 임장만 가볍게 진행하며 내 집이 언제 팔릴지 모르는 상태에서 내부까지 보는 것은 매물이 사라질 수 있어 지칠 위험이 큽니다. 부동산 방문시에는 집주인 거주 여부, 이사 사유, 수리 상태와 더불어 층간소음 피해자로서 위층의 가족 구성원이나 아파트의 실제 소음 정도를 중점적으로 물어봐야 합니다. 특히 소음에 예민하시다면 가족들이 모두 귀가한 평일 저녁이나 주말 시간대에 방문을 요청하여 위층의 생활 소음을 직접 체감해 보는 과정도 반드시 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권을 입주 전 전매하면 새 아파트의 소유권을 취득하지 않게 되므로 기존 주택을 팔아야 할 의무도 자동으로 없어집니다. 전매를 하면 기존 집을 팔지 않아도 되지만 만약 실입주를 하면서 집을 지키고 싶다면 중도금 대출을 전액 상환하는 방법 외에는 사실상 대안이 없습니다. 전매 절차는 매매 계약서 작성 > 실거래 신고 > 은행 대출 승계 > 시행사 명의 변경 순으로 진행이 되며 매수자의 대출 승계 여부가 가장 중요합니다. 세금적인 부분은 분양권은 보유기간에 따라서 60~70%의 높은 양도세율이 적용되므로 시세 차익이 있다면 세금 납부 후 실익을 반드시 계산해 보셔야 합니다. 감사하빈다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.숙소 자체 양식이 없다면 인터넷 표준 양식을 사용하시되 부모님 신분증 사본을 반드시 지참하고 숙소에 사전 허락을 받아야 합니다. 방을 따로 잡아도 미성년자 간의 이성 여행은 이성혼숙 위험으로 인해 업주가 입실을 거부할 가능성이 매우 높습니다. 법적으로 보호자 없는 미성년자 이성혼숙은 엄격하게 금지되며 위반 시 업주가 형사 처벌을 받으므로 현장에서 거절당할 확률이 큽니다. 가장 안전한 방법은 예약 전 업주에게 상황을 정확하게 알리고 확답을 받거나 미성년자 이용이 자유로운 유스호스텔을 찾는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민법상 계약은 당사자 간의 합의만으로 성립하는 것이 원칙이므로 계약금 없이 잔금만으로 전세 계약을 진행해도 법적으로는 아무런 문제가 없습니다. 다만 향후 대출 신청이나 보증보험 가입시 계약금 지급 영수증이나 입금 내역을 요구하는 경우가 많으므로 관련 서류가 필요한 상황인지도 미리 확인해야 합니다. 계약서 작성 시 특약 사항에 본 계약은 계약금 없이 잔금 시 일시에 지급하기로 함이라고 명시하여 향후 발생할 수 있는 지급 이행 관련 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다. 지인 관계라 하더라도 계약의 확정력을 높이고 싶다면 단돈 1원이라도 계약금 조로 입금하여 계약이 성립되었음을 객관적인 금융 기록으로 남겨두는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 전자소송 사이트 접속후에 지급명령 신청서를 작성하며 채권자와 채무자의 인적 사항을 정확하게 입력해야 합니다. 신청 원인에는 계약서, 중개대상물 확인 설명서, 수수료 청구 문자 등 중개 행위와 미지급 사실을 입증할 증거를 첨부하고 소정의 인지대와 송달료를 결제합니다. 법원이 신청을 받아들여 결정문을 발송하고 채무자가 이를 송달받은 날부터 14일 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 최종적으로 확정됩니다. 확정된 지급명령은 집행권원이 되므로 이후에도 수수료를 주지 않는다면 이를 근거로 상대방의 통장 압류나 재산 강제집행을 직접 신청할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.취득세는 명의와 상관없이 집값 기준으로 부과되어 차이가 없으나 종합부동산세는 인별 공제가 적용되므로 공동명의 시 공제한도가 늘어나 절세에 유리합니다. 나중에 집을 팔 때 발생하는 양도소득세는 과세표준이 분산되고 각각 기본공제 250만원을 받을 수 있어 높은 세율 구간을 피할 수 있는 공동명의가 훨씬 유리합니다. 또한 한쪽의 독단적인 재산 처분을 방지하고 압류 등의 상황에서 자산의 절반을 지킬 수 있으며 부부 공동의 기여도를 인정받는 정서적인 장점이 있습니다. 주의할점은 이미 단독명의인 집을 나중에 공동명의로 바꾸면 증여세와 취득세가 추가로 발생하므로 가급적 처음 구입할 때 결정하는 것이 비용면에서 가장 경제적입니다. 감사합니다.