답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 정유주와 해운주가 급등하는 것은 단순한 상징성을 넘어 실제 기업 이익이 폭발적으로 늘어나는 구조적인 이유가 있기 떄문입니다. 정유사가 과거 싼 가격에 사둔 원유의 가치가 전쟁으로 유가가 폭등하면서 즉각적으로 수천억원대의 장부상 이익으로 변합니다. 중동 내 정제 설비 불안으로 기름 공급이 부족해지자 원유를 사와서 제품으로 만들어 파는 마진이 평소보다 몇 배로 커졌습니다. 호르무즈 해협 봉쇄 위기로 배들이 멀리 돌아가야 하면서 향해 기간이 길어지고 시장에 배가 부족해지자 해상 운임이 폭등하고 있씁니다. 또한 분쟁 지역을 지나는 위험에 대한 추가 비용을 화주에게 청구할 수 있어 매출 규모 자체가 커지는 효과가 있습니다. 즉 현재의 주가 상승은 전쟁 시 수혜를 본다는 학습된 심리도 있지만 실제로 정제마진과 운임 지수라는 데이터가 기업의 역대급 실적을 뒷받침하고 있기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단기적 악재 집중과 합병 시너지의 지연 때문입니다. 현재 이란발 전쟁 위기로 유가가 100달러를 상회하며 유류비 부담이 급증했습니다. 아시아나와의 최종 합병일이 2026년 12월로 예정되어 있어 실제 실적 통합까지는 시간이 더 필요합니다. 달러 결제가 많은 항공업 특성상 고환율로 인한 부채 및 리스료 부담이 주가의 발목을 잡고 있습니다. 향후 증권업계는 현재 주가가 저평가되어있다고 보며 목표가를 39000원 선으로 제시하고 있으며 2026년부터 본격화되는 무인기 ,방산 사업과 합병 후 노선 독점 시너지가 발생하면 주가는 본격적으로 반등 구간에 진입할 것으로 보고 있습니다. 5만 항공은 당장은 어렵겠지만 2026년 말 합병 완료와 방산 실적이 확인되는 시점이 주가회복의 분수령이 될것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 불패 신화는 사기만 하면 오른다는 보편적인 믿음에서 입지에 따라 극명하게 갈리는 양극화 시대로 변화했습니다. 하락의 신호로 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞드고 세금 부담을 느낀 다주택자들의 급매물이 강남 등 핵심지에서도 쏟아지고 있습니다. 강력한 DSR 규제로 인해서 매수 수요가 억제되면서 강남 3구조차 하락세로 전환되는 모습이 나타납니다. 반며에 상승의 신호로 2026년 서울 입주 물량이 역대 최저 수준으로 급감하며 장기적으로는 핵심지의 희소성이 더욱 높아질 전망입니다. 매수 대기자들이 전세로 몰리며 전셋값이 오르고 있고 이것이 결국 매매가를 떠받치는 힘이 될 가능성이 큽니다. 즉 과거처러 모든 집값이 오르는 시대는 끝났으며 이제는 서울 핵심지 중심의 초양극화가 심화될 것이며 무리한 대출보다는 실거주와 자금 여력에 기반해서 선별적인 접근을 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 실제 소유자가 계약자와 일치하는지 갑구를 보고 확인하시고 집에 잡힌 대출이나 가압류가 내 보증금이나 소유권을 위협하지 않는지 을구를 가장 먼저 확인해야 합니다. 건축물대장을 발급받아 서류상의 면적과 용도가 실제로 같은지 구청에서 지정한 위반건축물 표시가 없는지 대조해야 합니다. 중개대상물 확인 설명서에 기재된 누수, 결로, 균열 등 집의 내부 하자 상태를 꼼꼼히 읽고 계약서에 명시되지 않은 문제는 없는지 검토하세요. 계약단계에서는 매도인의 신분증을 대조하시고 2026년 현재 강화된 규정에 따라서 계약금 이체 내역을 반드시 확보하여 부동산 거래 신고 시 활용해야 합니다. 중간 단계에서는 규제지역 여부에 따라서 자금조달계획서와 그 증빙 서류를 준비하고 잔금 전까지 추가 대출이 발생하지는 않았는지 등기부등본을 다시 발급 받아 재 확인 하시고 마무리 단계에서 잔금을 지급함과 동시에 소유권 이전에 필요한 서류 (등기필증 등)을 넘겨받고 관리비와 장기수선충당금 등의 비용을 정확하게 정산해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 매수는 감당 가능한 비용과 장기 거주 여부에 따라서 결정해야 합니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30~40%를 넘는다면 영끌 보다는 저축하면서 자금을 모아두는 것이 안전합니다. 인구 감소 시대에는 모든 집값이 오르지 않습니다. 서울 역세권 등 핵심지가 아니라면 서둘러 사기 보다는 종잣돈을 모으며 청약 등을 노리는 것이 유리할 수 있습니다. 10년 이상 거주할 생각이고 대출 이자를 감당할 수 있다면 저점을 맞추러 하기보다 자산의 실질적 가치를 보고 매수하는 것이 좋습니다. 시세 차익만을 노린다면 현재의 높은 금리와 세금 부담 때문에 수익률이 낮을 수 있으므로 신중해야 합니다. 조급함 때문에 무리하기보다는 정부의 디딤돌, 버팀목 등 정책 대출 자격 요건을 확인하여 본인의 자금 흐름에 맞는 시기를 기다리는 것을 추천드려요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재산 44점은 보유하신 부동산의 가치가 매우 낮은 구간이거나 정부의 재산 기본공제 혜택 덕분에 산정 대상 금액이 크게 줄어든 결과로 보입니다. 재산 44점은 보유하신 부동산의 과세표준(공시가격의 약 60%)에서 1억원을 공제하고 남은 금액이 약 450만~900만원일 때 부여합니다. 계산방식은 (공제 후 재산 450~900만원) + (기본공제 1억원)=과세표준약 1억 500~1억 900만원이며 공시가격은 약 1억 7천만원대, 실제 매매가는 2억 초반대 이하인 주택으로 추정이 됩니다. 보험료 산출 방법은 44점 x 211.5=9306원 이며 현재 무직이시더라도 재산 공제 제도 덕분에 재산에 대한 보험료는 최소 수준으로 부과되고 있습니다. 소득이 없어도 재산 점수와 하한액 규정 떄문에 약 3만원 내외의 보험료가 발생하고 있네요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 해지 시 복비 부담만으로 퇴거는 가능하지만 실질적으로 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 원칙적으로 복비는 임대인이 부담해야 하지만 중도 해지는 임차인의 사정으로 임대인과 합의하여 임차인이 대신 부담하는 것이 실무적인 관례입니다. 복비를 내는 대신 임대인이 계약 해지에 동의하고 보증금을 미리 반환해주기로 약속하는 과정입니다. 하지만 단순히 복비만 낸다고 해서 바로 보증금을 돌려받지는 못하고 다음 세입자가 확정되어 계약금 또는 잔금이 들어와야 임대인이 그 돈으로 보증금을 돌려주는 경우가 대부분입니다. 이사를 결정하셨다면 최대한 빠르게 임대인과 부동산에 알려 집을 시장에 내놓아야 합니다. 이직으로 인한 부득이한 이동임을 설명하면 임대인과 협의가 더 수월할 수 있으며 서울 아파트는 매수 시 실거주 의무나 대출 규제가 까다로우니 잔금 일정과 현재 보증금 반환 시점을 잘 맞추어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 집주인은 세입자가 그 집에서 제대로 살 수 있는 상태를 유지해줄 의무가 있습니다. 무조건 해줘야 하는 것은 보일러 고장, 수도 누수, 벽면 균열, 전기 시설 불량, 창문 파손 등 주요 설비 및 거주에 필수적인 부분의 하자는 무조건 집주인 부담입니다. 선택사항은 벽지 오염, 전등 교체, 문손잡이 삐걱거림 등 사소하고 소모품성인 항목은 보통 세입자가 부담하거나 입주 시 합의에 따릅니다. 사전점검 때 몰랐더라도 입주 직후 발견한 원천적 하자라면 집주인이 수리 비용을 부담해야 합니다. 임주한지 며칠이 안됐다면 내가 살면서 망가뜨린게 아니라 원래 이랬다는 것을 보여줘야 하니 발견 즉시 사진이나 동영상을 찍어서 집주인이나 중개사에게 문자로 전송하시고 입주 전 수리해주기로 약속했던 부분이 아직 덜 된 상태라면 명백한 계약 위반 사항이므로 강력히 요구할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미리 은행에 방문하시면 계약서를 근거로 잔금일에 한해서 이체 한도를 충분히 증액해 줍니다. 신분증과 아파트 매매계약서 원본을 준비하시고 통장이나 해당 은행 앱이 설치된 스마트폰도 챙기면 좋습니다. 방문 시기는 잔금일 당일은 정신이 없으므로 최소 2~3일 전에 미리 집이나 직장 근처 지점을 방문해서 계약서상 잔금 액수에 맞춰 1일 1회 이체 한도를 수억원에서 수십억원 단위 까지 늘려줍니다. 보통 잔금일 당일 딱 하루만 한도를 늘려주도록 설정하는 경우가 많습니다. 주의할점은 고액 이체를 위해서는 실물 OTP가 반드시 필요하며 디지털 OTP나 보안카드는 한도 제한이 있을 수 있으니 방문한 김에 실물 OTP로 교체하거나 배터리 상태를 점검하세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부 정책은 세제는 긍정적이고 관리는 까다로워 보입니다. 전체를 1주택으로 보아 매도 시 12원까지 양도세 비과세를 적용받아 절세에 유리합니다. 또한 정부의 비아파트 공급 활성화 정책으로 소형 원룸에 대한 종부세 합산 배제 등 보유세 부담이 완화되는 추세입니다. 부정적인 리스크로는 전세 사기 방지 정책으로 보증보험 가입 요건이 엄격해져서 전세 세입자를 구하기가 예전보다 어려울 수 있습니다. 전세가율 하락 시 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 리스크가 존재합니다. 즉 1주택자 혜택을 유지하면서 월세 수익을 올릴 수 있어 전체적으로 유리한 환경이나 전세보증금 반환 리스크 관리가 관건입니다 .감사합니다.