답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국의 인구소멸은 현재 경북과 전남의 농어촌 군 단위 지역에서 가장 먼저 시작되었고 현재는 부산 영도구나 대구 남구 같은 대도시의 원도심까지 빠르게 확산되고 있습니다. 인구 소멸 위험 지역은 전국 지자체의 절반을 넘어섰으며 이제는 단순히 농촌 문제를 넘어서 지방 거점 도시들의 존립까지 위험받는 단계에 진입했습니다. 즉 인구 소멸은 농어촌 오지를 시작으로 현재는 지방 중소도시를 거쳐 광역시 구도심까지 북상하고 있으며 수도권 의외의 전 국토로 넓어지고 있는 상황입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세제도는 한국의 특유의 자산 형성 방식이기 때문에 완전히 사라지기는 현실적으로 어렵습니다. 다만 비중은 예전보다는 크게 줄어들 전망이고 특히 빌라와 같은 비아파트 시장은 전세 사기 우려와 보증 보험 강화로 인해서 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있으며 아파트 시장은 전세금의 일부를 월세로 내는 반전세가 주류가 되고 있습니다. 앞으로 시장은 전세가 멸종되지는 않겠지만 부동산 시장은 아파트는 고액 전세나 반전세, 빌라는 월세로 양극화되며 전체적인 주거 형태가 월세 위주로 변할 것으로 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월급쟁이 부자들은 초보자에게 가장 추천드립니다. 내 집 마련과 서울과 수도권 갈아타기 전략이 체계적으로 이루어져 있고 강력한 커뮤니티와 임장 시스템이 장점입니다. 행크에듀도 경매와 상가 투자 등 특수 기술에 특화되어 있고 아파트 외에 다양한 수익 모델을 찾을 때 좋으며 부동산 스터디는 네이버 카페인데 시장 전체의 거시적인 흐름과 정책 분석에 강한 베테랑 고수들의 강의가 많으니 한번 들어가 보세요. 마지막으로 클래스101/패스트캠퍼스는 세금과 재개발 등 특정 주제를 짧고 부담없이 온라인으로 수강하기 좋습니다. 강의를 선택할때 2026년 시장은 양극화가 심하므로 무작정 오른다는 강의보다는 데이터 분석이나 절세 전략이 포함된 강의를 선택하는 것을 추천드려요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모와 자식간에도 법적으로 전세계약을 맺는 것은 가능하지만 세무당국은 이를 가짜 계약을 통한 증여로 의심할 가능성이 매우 높기 때문에 주의가 필요합니다. 현실적으로 임대차보호법을 적용받으려면 아드님이 번 돈으로 실제 보증금을 입금했다는 금융거래 내역서와 적정 시세를 지켰다는 증거가 확실히 필요합니다. 만약 증빙이 불충분하면 부모님이 자식에게 공짜로 집을 빌려준것으로 간주하여 증여세가 부과될 수도 있고 집이 경매에 넘어갈 경우에는 가족간 계약은 가짜로 취급되어 보증금을 보호받지 못합니다. 즉 이러한 위험이 크므로 계약서도 쓰시고 계좌이체 내역과 확정일자 등 객곽적인 증빙 절차를 거치시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문1 답변은 비과세 및 장특공 가능합니다. 빌라가 주택 수에 제외되므로 3년이 지나도 아파트는 1주택자로 인정받아 최대 80% 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 질문2 답변은 일반과세 됩니다. 다주택자 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용되며 보유 기간에 따른 일반 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 질문3의 매도순서는 아파트를 나중에 파시는것을 추천합니다 양도차익이 훨씬 큰 서울 아파트를 1주택 비과세 혜택으로 털어내는 것이 세금을 아끼는 최선의 방법입니다. 마지막으로 질문4 답변은 실익 거의 없습니다. 이미 정부 특례로 주택 수 제외와 중과 배제를 받으므로 굳이 10년 의무 임대와 규제에 묶일 이유가 전혀 없습니다. 빌라 특례 덕분에 아파트 비과세는 안전하니 주임사 없이 특례만 챙기고 차익이 큰 아파트의 비과세 혜택을 지키는 방향으로 가세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세가 오히려 유리한 경우는 전세 사기 우려는 여전하므로 HUG 보증보험이 가능한 집이라면 전세가 훨씬 경제적이며 현재 전세대출 금리가 내가 낼 월세보다 낮다면 이자는 더 내는 것이 월세보다 저렴합니다. 또한 현금을 보유하고 있다면 월 지출 0으로 만드는 전세가 현금 흐름상 가장 좋습니다. 반면에 월세가 유리한 경우는 빌라나 다가구처럼 단독주택은 시세 파악이 어렵고 보증보험 가입이 안되는 집은 월세가 전세보다 더 안전하며 큰 목돈을 집에 묶어두기보다 그 돈으로 주식이나 비트코인이나 다른 곳으로 투자하여 더 높은 수익을 얻을 수 있다면 월세가 더 유리합니다. 그리고 1~2년 내에 이사 계획이 잦다면 중도 해지나 보증금 반환 압박이 적은 월세가 오히려 편합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신화가 유지되는 이유는 2~3 년전 착공 감소 영향으로 20206년 신축 입주 물량이 급속도로 줄어들어 가격을 지지하고 있습니다. 대출 규제가 심할수록 실패 없는 한 채인 서울과 수도권 상급지로 자금이 몰리는 양극화가 신화를 견인합니다. 또한 매매가 어려워 전세로 몰린 수요가 전셋값을 올리고 이것이 다시 매매가를 밀어올리는 구조가 반복이 됩니다. 반대로 신화가 깨질 조짐으로는 금리가 내려가도 DSR이 강력해서 과처럼 빚을 내서 집을 사는 영끌이 불가능하며 부동산 수익률에 대한 집착이 줄고 자본 시장으로 자금이 분산되는 체질 개선이 시작되었습니다. 수도권과 지방의 비동조화가 심화되면서 지방에서는 이미 불패 공식이 깨진 상태입니다. 즉 제가 보기에 전체적인 불패 신화는 상급지 한정 불패로 좁혀지고 있고 정부의 대출 규제와 공급 부족이 맞붙어서 거래량을 줄고 가격은 버티는 기묘한 장세가 이어질 것이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 이자 부담이 줄어들면서 관망하던 수요자들이 다시 움직이기 시작할 것입니다. DSR 대출 규제로 인해서 돈을 빌릴 수 있는 한도가 제한적이라 입지가 좋은 상급지 위주로만 가격이 오를 가능성이 커 양극화가 더 심화될 것으로 보입니다. 그리고 금리가 낮아지면 전세대출 이자도 저렴해져 전세 수요가 늘고 이것이 매매가를 밀어 올리는 동력이 될 수 있습니다. 금리 인하는 시장의 회복의 신호탄이 되지만 현재 정부의 대출 규제 때문에 모든 곳이 오르기보다는 인기가 좋은 지역 위주로 가격이 튀어버리는 현상이 나타날 것으로 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.환산보증금 계산은 보증금 + (월세 X 100) 이며 1000만원 +(60만원 X 100) = 7000만원에 환산 보증금이 5천~2억 구간의 요율인 0.4%를 곱하면 28만원입니다. 해당 중개업소가 일반과세자라면 10% 부가세인 2만 8천원을 추가로 요청할 수도 있습니다. 법정 중개수수료는 최대가 28만원이니 중개사와 원만한 합의를 통해서 줄일 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 비즈니석은 이코노미석보다 3배에서 5배 차이가 납니다. 이코모니가 인당 100만원 수준이라면 비즈니스는 인당 400~600만원 수준으로 노선 및 예약 시기에 따라서 천차만별로 차이가 납니다. 3일 가족 기준이면 비행기 값으로만 천만원 단위가 차이날 수 있습니다. 비즈니스석은 180도 침대로 10시간 장시간 비행에서 아이가 누워서 편하게 자면 도착해서 시차 적응이 빠르고 컨디션이 좋아 바로 여행 일정을 소화할 수 있습니다. 또한 체크인, 수하물 처리, 탑승 승인 모두가 1순위라서 아이와 줄 서서 기다리는 피로감을 획기적으로 줄어줍니다. 비행 전 라운지 이용과 기내식이 질이 달라 여행의 시작부터 대접받느 느낌을 받기도 합니다. 즉 예산과 아이의 성향에 달려있습니다. 여행의 시작부터 끝까지 최상의 컨디션을 유지하고 조석 간격에 예민하면 비즈니스를, 비행기 값을 아껴서 현지 숙소를 더 좋은데 묵거나 맛있는 걸 더 먹겠다면 이코노미를 추천드립니다.