답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만료 2개월 전까지 통보가 없었으므로 법적으로 이미 기존 조건 그대로 연장이 된 상태이니 전화로 동의를 했더라도 계약서 작성 전이라면 법을 확인해보니 묵시적 갱신이라 인상이 불가함을 알았다며 거부할 수 있습니다. 비용 청구는 임대인의 부당한 요구로 나가는 경우 받아내기 쉬우며 이사비나 복비를 법적으로 강제해서 받아내기는 매우 어렵습니다. 묵시전 갱신 중에는 언제든 해지 통보가 가능하고 통보 3개월 후에 보증금 반환권리가 생기는점 알아두세요. 계약서 또한 새로 쓸 피요 없이 기존 계약서 여백에 묵시적 갱신의 내용과 기간만 잘 적고 서명 날인 하시면 충분하고 만약 질문자님이 인상 수용시 월세가 바뀌었으므로 주택임대차 신고만 직접 다시 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 대출 실행 후 소유권 이전 등기일로터 3개월 이내에만 신청이 가능한데 3개월이 지났다면 사실상 불가능합니다. 또한 신청 시점에 세대원 전부가 무주택이어야 합니다. 과거에 분양권을 소유했다가 처분한 이력이 있으므로 생애최초 주택구입자 혜택은 받을 수 없으며 생애최초는 아니더라도 현재 무주택자라면 일반 디딤돌 대출 자격으로 신청하는데에는 지장이 없습니다. 조건으로는 주택 가격 5억원 이하 (신혼이나 2자녀 이상은 6억원 이하) , 부부합산 6천만원 이하의 요건을 갖추어야 합니다! 즉 등기 후 3개월안에만 신청하면 갈아탈 수 있고 분양권 이력 때문에 생애최초 혜택은 안되지만 무주택자로서 일반 디딤돌 대출은 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금 매수시 유리한점은 다주택자 규제가 강화되면 압박을 느낀 집주인들이 내놓는 저렴한 급매물을 잡을 기회가 생기며 규제로 인해 신규 주택 공급이 줄어들면 장기적으로는 입지가 좋은 곳의 집값은 더 오를 수 있습니다. 하지만 양도세뿐만 아니라 들고만 있어도 내는 종부세 등 보유세가 크게 오를 수 있으니 유지능력을 잘 따져보셔야 합니다. 정부의 압박 기조 때문에 대출 한도가 줄어들면 자금 마련도 어려워질 수 있습니다. 무주택자라면 규제의 타켓이 아니므로 실거주 목적으로 급매물을 노리는 것이 좋으며 다주택자 예정이시라면 취득세와 보유세 부담이 매우 커질것이니 세금 계산 후 수익이 남는지 냉정하게 판단하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추가로 기다려야 하는 기간은 없습니다. 한 달 뒤에 바로 파셔도 비과세가 가능합니다. 예전에는 마지막 1주택이 된 시점부터 다시 2년을 보유해야 했으나 현재는 이 보유기간 리셋 규정이 폐지되었습니다. 따라서 집을 처음 산 날부터 계산해서 이미 2년이 넘었다면 즉시 비과세 혜택을 받습니다. 비과세 필수 조건은 주택을 취득할 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주를 했어야 하는데 이미 10년 이상 보유하셨으므로 조건을 충족하였습니다. 즉 1주택 매도 후 남은 주택을 팔기 위해서 기다려야 하는 특정 기간은 없으며 처음 산 날로부터 2년만 보유하셨다면 바로 비과세가 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안심하셔도 될 점은 국가가 정한 공시가격 1억원이 곧 보상금이 되지는 않습니다. 공시가격은 보유세를 매기기 위한 행정적 지표일 뿐 재개발 현장에서의 자산평가는 전문 감정평가사가 주변의 실제 거래 시세를 반영하여 새롭게 산정하는데 보통 공시지가의 1.3배에서 1.7배, 사업성이 좋은 곳은 그 이상으로 책정됩니다. 50년된 건물의 가치는 소멸된 것으로 간주하여 감정평가시 건물은 지금 다시 지을때 드는 비용에서 노후도에 따른 감가상각을 적용하는데 사실상 건물값 보다는 그 땅을 차지하고 있는 42평이라는 대지 지분이 자산 가치의 90% 이상을 결정합니다. 재개발에서 가장 중요한 자산은 땅이니 42평은 단독주택으로서 상당히 큰 지분에 해당하며 이는 나중에 새 아파트를 분양받을 때 내야 하는 추가 분담금을 줄여주는 결정적인 역할을 하게 됩니다. 그러니 단순히 현재 낡은 집의 상태만 보고 걱정하지 않으셔도 됩니다 . 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기 남부 평택, 용인 처인구를 추천드립니다. 삼성전자와 반도체 클러스터 확대로 젊은 1인 가구 근로자 유입이 전국에서 가장 활발하며 인구 감소 시대에도 일자리가 늘어나는 곳이라 공실 걱정이 거의 없습니다. 교통 호재로 살펴보면 수원과 화성 병점을 추천드립니다. GTX 개통시 서울 강남권 접근성이 비약적으로 좋아지며 서울의 높은 월세를 피하려는 직장인들이 교통이 편리한 경기권 원룸으로 몰리는 수요가 아주 탄탄한 곳입니다. 마지막으로 성남 수정구쪽도 추천 드리는데 판교 테크노벨리라는 거대 일자리가 배후에 있어 월세가 높게 형성되고 땅값 상승률 또한 높아서 임대 수익뿐만 아니라 향후 시세 차익 측면에서도 유리합니다. 인구가 줄어들수록 핵심지로 몰리는 양극화가 심해지고 있으니 무조건 일자리 인근 또는 역세권 도보 10분 이내에 건물만 노리시는 것을 추천드립니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.팔지 않을 때 발생하는 세금은 집을 가진 것만으로 매년 재산세가 나오니 두 채 각각 부과됩니다. 종합부동산세는 두채의 공시가격 (시세의 약 60~70%) 합계가 9억을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 시세가 7억, 5억이라면 실제 공시가격 합계는 기준선 근처일 가능성이 높으니 확인이 필요합니다. 반대로 팔 때 발생하는 세금은 말씀하신대로 산 가격과 판 가격이 같다면 이익 없으므로 양도소득세도 0원입니다. 향후 주의사항은 만약 아버님이 직장 피부양자이신데 두 채 중 한 채에서 임대소득이 발생하면 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료는 별도로 내야 할 수도 있습니다. 즉 양도차익이 없다면 양도세 걱정은 없지만 매년 내는 재산세와, 종부세 그리고 건강보험료 영향만 잘 체크하시면 됩니다. 감사합니다 !

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부분 철거는 진입이 어렵고 수작업이 많아 일반 철거보다 단가가 높습니다. 단순 철거비는 50만원에서 100만원 내외이며 4층에서 내리는 사다리차나 크레인 비용과 폐기물 양에 따라 수백만원인 추가 됩니다. 4층을 걷어내면 기존 3층 천장이 옥상이 되므로 완벽한 방수 공사와 단열 작업이 이루어져야 하는데 여기에 큰 비용이 발생하여 현장 상황에 따라 다르지만 최소 2000만원에서 5000만원 이상 소요 될 수 있습니다. 4층을 철거할 때 건물의 내력벽이나 기둥을 잘못 건드리면 1층부터 3층까지 균열이 가거나 무너질 위험이 있으니 반드시 구조 안전 진단을 먼저 받으셔야 하고 전력, 수도, 가스 배관이 전 층 연결되어 있으므로 3층 이하에서 안전하게 끊고 마감하는 고도의 설비 작업도 필요하며 결로나 누수가 생기지 않도록 아주 꼼꼼한 마감이 필요합니다. 업체를 찾는 방법은 일반 인테리어 업체가 아닌 비계, 구조물 해체 공사업 면허를 가진 업체를 찾아야 하니 네이버 지도나 전문 플랫폼에서 철거 전문이라고 검색해서 찾으시면 됩니다. 즉 순서는 건축사 사무소를 통해서 해체 허가/신고 가능한지 확인하시고 구조 기술사의 구조 안전 진단을 하시고 전문 철거 업체를 선정하시고 공사하면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기업이 대출 이자가 늘어나면 그 부담을 제품 가격에 반영하기 때문에 일시적으로 물가가 오르게 됩니다. 금리 인상으로 소비가 줄어 무가가 잡히기까지는 보통 6개월에서 1년의 시간이 걸리며 그 사이에는 이자와 물가가 같이 오르는 고통스러운 구간이 생기게 됩니다. 환율의 영향도 큰데 우리나라보다 외국 금리가 더 높으면 원화 가치가 떨어지게 되고 수입 물가가 비싸지면서 전체 물가를 올립니다. 아파트와 땅 시세 변화는 대출 이자가 비싸지면 집이나 땅을 사려는 사람이 줄어들게 되며 은행 예금 금리가 높으면 위험한 부동산 투자보다 안전한 은행 예금으로 돈이 몰려 부동산 시세는 떨어지거나 정체하게 됩니다. 금리인상은 기업 비용을 높여 단기적으로 물가를 올리겠지만 결국은 이자 부담 때문에 부동산 가격을 떨어트리게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 네 돌려받을 가능성이 높아보입니다. 문자 하단에 보니깐 본계약시 본계약 내용에 따른다고 적혀있으니 이는 현재 가계약 상태이며 본계약에서 특약 등 세부 조건이 합의되지 않으면 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 원칙적으로 돌려줘야 합니다. 단순 변심이 아니라 필수적인 안전장치에 대한 상호 합의가 불가능하여 본계약에 이르지 못했다는 점을 분명하게 전달하시면 됩니다. 질문2: 추가 특약 반드시 넣으세요 이미 문자 내용에 포함되어 있지만 이를 임대인/물건 사유로 인한 거절 시 무효 및 전액 반환으로 더 명확히 해서 본계약서에 박으셔야 안전합니다. 잔금 전 근저당 설정 금지 등은 임차인의 보증금을 보호하는 지극히 상식적이고 정당한 요구이므로 이를 거부하는 임대인과는 계약 자체를 하지 않는 것이 안전하다고 생각합니다.