전문가 프로필

답변 내역

비조정지역 1주택자 비조정지역 1주택 추가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 구입하려는 물건이 비조정지역에 있는지 여부에 상관없이, 주택수로 판단하여 중과하기 때문에, 기존 주택을 1년안에 매도하지 않으면 추후 가산세 문제가 발생할 수도 있습니다. 일시적 2주택자로 간주가 되는 상황은, 1주택 보유자가 추가 주택을 취득하고, 기존주택을 1년이내에 양도하는 경우에 해당합니다. 마지막으로 신규취득 주택이 1주택으로 남아야 합니다. 이러한 조건을 충족하신 다면 취득세 일반세율 (1% 예상) 이 적용되며, 이 조건이 지켜지지 않는다면 중과세율 8% 가 적용됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

현재 세입자가 있으나, 매수자가 6개월 이내 실거주 가능한 주택에 대한 주담대 가능 여부
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질의 하신 내용에 따라 번호 순서대로 답변을 해 드리겠습니다. 우선, 현재 세입자가 거주 중인 주택을 매수하면서 주담대를 실행하려는 경우, 설령 세입자의 계약기간이 얼마 남지 않았더라도 ‘즉시 실거주가 불가능한 주택’으로 간주됩니다. 따라서 이러한 경우에는 원칙적으로 일반적인 주택담보대출은 받을 수 없고, 최대 1억 원까지 퇴거자금 대출만 가능한 구조입니다. 즉, 세입자가 나중에 나간다 하더라도, 대출심사 시점에 공실이 아닌 상태이면 실거주 요건을 충족하지 못한 것으로 판단되는 것입니다.세입자가 완전히 퇴거한 이후에 대출을 실행하고, 그 이후에 잔금을 치르는 방식이라면 대출이 가능합니다. 즉, 주담대가 실행되는 시점에 해당 주택이 ‘즉시 입주 가능한 상태’로 확인되면 규제 대상이 아니게 됩니다. 이 경우 임대차계약 해지 사실이나 공실 상태를 금융기관에 증빙하면, 무주택자이자 생애 최초 구입자인 상황에서 주담대 전액 실행이 가능합니다.결론적으로 말씀하신 내용대로 현상태로는 주담대 전액 실행이 불가하지만, 세입자 퇴거 이후로 대출 및 잔금 실행일정을 조정한다면, 대출 규제를 피할 수 있습니다. 부디 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

아파트 층수에따른 매매선호도 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 상황에서는 중층이 우세하다고 판단할 수 있습니다. 2층은 저층권에 속하는데요, 같은 층수라면 숲뷰가 유리하겠지만, 현재는 2층 이기 때문에 숲뷰까지는 아니고 나무뷰 정도 되시겠습니다. 그리하여 결론적으로는 중층 앞동뷰를 선택하심이 좋을 것이라고 생각됩니다. 물론 개인적인 선호도가 있기 때문에 다를 수는 있지만, 실무상 일반적인 내용으로 말씀드렸습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
5.0
1명 평가
0
0

분양받는 신규아파트가 욕을먹으면 집값이 오르는가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하하하 재밌는 의견입니다. 하지만 욕을 먹는다고 해서 집값이 오르는 것은 아닙니다. 다만, 이러한 욕설이 아파트에 대한 관심의 척도를 나타내기는 합니다. 해당 아파트 단지에 대한 관심도가 높아 지켜보고 있던 와중, 분양가가 높아 비판이 나오는 것으로서 사람들이 무시하는 단지는 애초에 비판이 나오지도 않습니다. 그래서 해당 단지에 대한 비판의 목소리가 나오면 일단 청약경쟁은 활발할 것으로 예상하는 것이고, 이렇게 경쟁이 활발할 수록 나중에 판매되는 가격이 올라갈 수 있는 것입니다. 그리고 또 다른 부분에서는 말씀하신 대로 "욕세권" 이라는 것의 반작용으로서 욕먹을 때가 저점이라는 역발상투자심리가 작용할 수도 있습니다. 그러나, 모든 욕이 희망적인 시그널이라고 보기엔 어렵습니다. 그래서 욕을 먹는다고 무조건 사도 되는 것이 아니니, 잘 확인하셔서 구매하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

근무지 변경으로 인해 전세집을 빼야하는 경우에는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아직 계약이 많이 남았는데, 당혹스러우시겠습니다. 근무지 변경으로 인해 전세집을 중도에 빼야 하는 경우에는 먼저 집주인과의 협의를 시도하는 것이 중요합니다. 전세계약은 보통 2년간 유지되는 것이 원칙이기 때문에, 임차인의 일방적인 사유로 중도 해지를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 근무지 이전과 같은 개인 사정은 법적으로 계약을 강제로 종료시킬 수 있는 사유로 인정되기 어렵기 때문에, 협의 없이 일방적으로 나가게 되면 위약금이 발생하거나 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.그래서 집주인에게 상황을 잘 설명하셔서 중도해지에 대해 양해를 구하시고, 다음세입자를 알아보시는 것이 중요합니다.다행히 다음 세입자가 구해졌을 경우 실무에서는 새로 들어오는 계약에 대한 임대인측 중개수수료는 기존임차인이 대신 내주는 것으로 협의 하기도 합니다. 부디 원만히 해결하시기를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
5.0
1명 평가
0
0

사업자등록증 신청시 개업일자 관련하여 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사업자등록증 신청 시 개업일자는 실제로 사업을 시작한 날을 기준으로 해야 합니다. 오피스텔을 임대 목적 등으로 구입한 경우, 단순히 매매일이나 입주예정일이 아닌 실제 임대차계약이 시작되는 날, 즉 임대를 개시한 날을 개업일로 보는 것이 일반적입니다. 따라서 개업일은 매매일이나 입주일이 아니라 첫 임대가 시작된 날짜로 적는 것이 맞습니다.또한, 사업자등록은 개업일로부터 20일 이내에 신청해야 하며, 이 기한을 넘기면 최대 5만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서 임대가 시작된 날을 기준으로 20일 이내에 관할 세무서에 등록 신청을 해야 과태료 없이 사업자등록을 마칠 수 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

다른 나라도 부동산이 주 투자 수단인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 다른 나라에도 이런 현상이 나타납니다. 외국의 경우에도 부동산은 대표적인 투자 수단 중 하나로 활용되어 오고 있습니다. 미국, 캐나다, 호주, 영국 등 선진국에서도 부동산은 안정적인 자산으로 여겨지며, 특히 주요 도시의 부동산 가격은 계속해서 상승해왔습니다. 뉴욕, 런던, 시드니, 토론토 같은 도시는 한국의 서울처럼 높은 집값을 형성하고 있어 중산층의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다.하지만 우리나라만큼은 아니에요. 우리나라의 경우 주식 등 금융자산보다 부동산에 투자하는 비율이 매우 높은 편이고, 자산 대부분이 부동산에 집중되는 경향이 강한 편입니다. 또한 땅이 좁고 수도권 집중 현상이 심한 것도 부동산 가격 상승에 영향을 주는 요인입니다. 이런 점에서 본다면 한국은 유독 부동산 쏠림 현상이 강한 나라 중 하나로 볼 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

공공분양 당첨 될 확률 궁금해서요.안될것같지만요ㅎ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.100% 낙첨이라는 것보다는 확률이 좀 낮은 것이 사실입니다. 공공분양 당첨에 중요한 요소는 먼저 청약통장 가입 기간과 납입 횟수입니다. 매달 10만 원 이상씩 24회 이상 납입해야 기본 자격이 되며, 10년 이상 120회 이상 납입했다면 당첨 가능성이 높아집니다. 또한 지역 우선공급이 있기 때문에 세종시에 거주 중이라면 유리할 수 있지만, 무주택 기간이나 부양가족 수 등도 중요한 기준이 됩니다.공공분양은 가점제와 추첨제가 혼합되어 있으며, 신혼부부나 생애최초, 다자녀 같은 특별공급이 많기 때문에 자신의 상황에 따라 특별공급을 노려보는 것도 좋은 전략입니다.예치금은 일반공급 시 면적별 청약 자격을 결정하는 기준으로 사용되며, 세종시에서는 85㎡ 이하 주택의 경우 예치금 200만 원 이상이면 기본 자격은 되지만, 실제 경쟁에서는 1,500만 원 이상을 넣은 신청자들이 많아 실질적으로는 이 정도 수준이 되어야 경쟁이 가능한 경우가 많습니다.결론적으로 예치금이 500만~1,000만 원이라도 자격 요건은 되며, 반드시 낙첨되는 것은 아닙니다. 다만 당첨 가능성은 낮고, 특별공급 조건이나 장기 납입 실적을 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 지금부터라도 꾸준히 납입하고, 본인의 상황에 맞는 특별공급 자격을 확인하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.위에 설명드린 대로 특공을 노려보시는 것이 더 좋을 것으로 판단됩니다. 부디 당첨되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

전세 계약 연장 관련 부동산 중개 수수료
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 단순 기간 연장은 중개업무가 아니기 때문에 수수료를 낼 의무는 없습니다. 다만, 실무상 고객님들이 중개사가 서류업무차 시간도 썼고, 관리 해준것의 수고비 의미에서 10-15만원 정도를 현금으로 주시기는 합니다. 보증금이 얼마인지 모르겠지만, 보증금의 3%는 조금 과한 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 그래서 다시한번 협의를 해 보시기를 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0

전세놓고 이사갈때 하이라이트 가져가도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 하이라이트가 너무 마음에 들어 가져가고 싶은 마음 이해합니다. 하지만, 매립되어 집 구조에 부착된 하이라이트라면, 집의 일부로 간주하여 임대인이 임대하는 임대목적물의 일부로 봅니다. 그래서 세입자에게 인도해야 하는 설비에 해당하는 것이지요. 보통은 이런 경우 하이라이트를 두고 갑니다. 그러나 해당 하이라이트가 너무 좋아서 꼭 가져가야 하는 경우 세입자와 사전에 협의가 필요합니다. 적절한 대체품을 설치해 주거나 비용보상하는 방식으로 진행해야 분쟁을 없앨 수가 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.05
0
0