답변 내역
- 다가구 위반건축물 연장가능여부?!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 저는 이사를 추천 드립니다. 말씀하신 주택에 대해 분석한 내용을 아래에 적어 보겠습니다. 위반건축물임에도 불구하고 해당 호실에 문제가 없고 과거에도 은행 심사에서 연장 승인이 난 점으로 미루어 볼 때, 이번 연장도 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 정부 정책과 금융기관 대출 심사 기준이 수시로 바뀔 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 선순위 보증금과 채권최고액이 상당한 규모여서 집주인이 채무불이행 등으로 경매에 들어갈 경우 보증금 반환이 어려울 수 있고, 전입세대열람원 상 6등이라는 점도 우선변제권에서 밀릴 위험을 나타냅니다. 또한 보증보험이 거절된 상태라 안전장치가 없으므로 위험성이 크고, 대출금 상환 불이행 시 회수가 어렵다는 점도 주의해야 합니다.이러한 상황을 종합해 보면 위반건축물과 선순위 보증금, 보증보험 거절 등의 위험 요소를 감안할 때 장기적으로는 이사를 권장합니다.경제 / 부동산25.08.0500
- 융자가 있는 반전세 집은 계약하현 안될까요.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 융자가 있는 집은 집주인이 은행 등 금융기관에 해당 주택을 담보로 대출을 받은 상태라는 뜻입니다. 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 금융기관이 해당 주택을 경매로 처분할 수 있고, 이 과정에서 세입자의 보증금 반환이 어려워질 위험이 있습니다.융자금이 커서 경매낙찰대금에서 은행 대출을 모두 갚고 난 후 금액으로 보증금을 전부 충당하지 못한다면 남은 금액은 그야말로 날리는 것이지요.특히 반전세처럼 보증금이 크고 월세가 적은 경우, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 경제적 피해가 클 수 있으므로 더욱 조심해야 합니다.계약 전 반드시 다음 사항을 확인하세요:등기부등본 확인등기부등본을 통해 해당 주택에 설정된 근저당권(융자 여부)과 금액, 순위를 확인합니다. 보증금이 근저당권보다 우선순위에 있으면 상대적으로 안전합니다.임대차계약서 작성과 확정일자 받기계약서를 꼼꼼히 작성하고, 관할 주민센터에서 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 확정일자는 보증금 반환 순위에 영향을 줍니다.임대차 보호법 적용 여부임대차보호법에 따라 임차인은 일정 범위 내에서 우선변제권을 갖지만, 융자가 많거나 경매가 진행되면 보증금 일부만 회수할 위험도 있습니다.신뢰할 수 있는 집주인인지 확인가능하다면 집주인의 신용 상태나 주변 평판도 확인해 보세요.결론적으로, 융자가 있는 반전세 집은 보증금 회수 위험이 다소 있으므로 신중하게 계약하셔야 합니다. 특히 보증금 규모가 크다면 더욱 조심하시고, 전문가(부동산 중개인, 변호사 등) 상담도 받는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.08.0500
- 유투브채널 구독자500명달성하기 쉬운건가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.구독자 500명은 초보자 입장에서는 결코 적은 숫자가 아닙니다. 지인이나 커뮤니티 등을 통해 1-200명까지는 빠르게 늘릴 수 있지만, 그 다음부터는 컨텐츠의 능력이 구독자가 오르는 속도가 되기 때문입니다. 수익화기준은 구독자 500명이상, 공개영상 3개 이상, 지는 12개월간의 시청시간이 3,000시간 이상 또는 90일 이내 쇼츠 조회수 300만 이상이어야 합니다. 구독자 1만까지는 빠른 경우 1년이내, 느리게 크는 경우는 2년까지도 걸릴 수 있습니다. 소통이 적거나 업로드하는 숫자가 적으면 몇년이고 걸릴 수도 있는 점 참고를 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0500
- 계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 재계약을 9월 말에 체결한다고 해서 집주인에게 큰 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 다만, 주택임대차보호법 상 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 기준으로 효력이 보호되는 것이므로, 계약이 만료된 상태에서 계약서를 나중에 작성할 경우에는 임차인의 권리 보호에 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 확정일자를 기준으로 보증금 우선변제권을 확보하는데 있어 지연이 생길 수 있습니다. 집주인 입장에서는 계약 기간이 공백 없이 연속되는 것이 추후 분쟁이나 세무처리 등에서 안정적인 측면이 있으나, 큰 불이익이 발생한다고 보긴 어렵습니다.다만, 임대차 신고 의무제(임대차신고제)가 시행 중인 만큼, 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 구청(관할 행정복지센터)에 신고해야 합니다. 예를 들어, 실제로 9월 30일에 계약서를 쓴다면 10월 말까지 신고하면 되는 것이고, 8월 계약 만료 시점을 기준으로 강제적으로 신고할 필요는 없습니다. 따라서 계약일을 9월 말로 미뤄도 집주인 입장에서 불이익은 거의 없다고 보시면 됩니다.보증금 및 월세 인상에 대한 제한 기준을 설명드리면, 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 행사하는 경우(즉, 기존 세입자가 계속 거주하며 재계약할 때) 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다.즉, 재계약 시 보증금을 1,000만 원 올리고 월세를 5만 원 올리는 것이 합산하여 600만 원 이내이면, 계약갱신요구권 행사 시에는 적법합니다.하지만 만약 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하거나 세입자가 자발적으로 나머지 조건을 수용하는 형태라면, 5% 제한은 적용되지 않습니다. 이럴 경우 보증금이나 월세 인상은 임대인·임차인 합의로 자유롭게 설정할 수 있습니다.질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0500
- 월세계약 만료전 계약 해지하려고 합니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두가지 질문사항에 대해 번호별로 답변을 달아 드리겠습니다. 참고를 부탁드립니다 올해 5월에 세입자인 질문자가 9월 1일 계약 종료를 원한다고 미리 통보했고, 집주인이 그 시점을 받아들여 합의가 되었다면, 이는 '합의해지'에 해당합니다. 이런 경우 계약서의 원래 종료일보다 앞서 양측이 합의하여 계약을 끝내기로 했다면, 그 이후 기간(9월 이후)의 월세는 법적으로 부담하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 즉, 5월에 9월 퇴거로 상호 협의가 있었다면 9월 이후 6개월분의 월세를 100% 부담하라는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 '합의'의 증거가 있다면 더욱 유리합니다. 문자, 카톡, 녹음 등으로 "9월 1일 퇴거 합의" 내용이 확인되면 분쟁 시 증거로 사용할 수 있습니다.계약 해지를 미리 통보한 이후에도 집주인이 적극적으로 새로운 세입자를 구하지 않았다면, 이는 세입자의 손해를 줄이기 위한 노력을 소홀히 한 것으로 간주될 수 있습니다. 민법상 손해배상을 청구하거나 계약 해지에 따른 위약금을 요구하려면, 손해를 최소화하기 위한 '경감 노력'을 해야 한다는 원칙이 있기 때문입니다. 세입자가 5월에 바로 집을 내놓자고 요청했음에도 집주인이 "금방 빠질 것이다"며 이를 거절하고 실제로는 한 달 후에야 집을 내놓았다면,임대인의 노력이 부족한 것입니다. 결과적으로 , 집주인은 9월에 보증금을 전액 반환하여야 하며, 다음세입자 늦게 구해지는 것은 질문자님이 걱정할 내용이 전혀 아닙니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0500
- 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재산세 관련해서 실거주 여부와 관계없이 재산세는 1세대 1주택자로 일반세율 적용합니다. 즉, 어머니 집으로 전입해도 재산세는 중과되지 않습니다. 다만, 어머니가 1세대, 본인이 1세대 인 경우 세대 기준 2주택이 되어 어머니 주택에 대한 세액공제가 배제될 가능성도 있기는 합니다. 양도세 비과세 요건은 '2년실거주'요건만 충족되면 되며, 중간 전출은 무조건 문제가 되는 것이 아니라서 양도당시 기준으로 판단하시면 됩니다. 문의에 대한 답변이 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.055.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 명도 집행 후 동산 운반비 및 보관료 매매사업자 비용처리안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명도집행은 해당 부동산을 실질적으로 사용할 수 있게 만들기 위한 과정이므로, 강제집행 비용, 동산 운반 및 보관 비용은 부동산 취득과 관련된 부대비용으로 간주됩니다. 그래서 이 비용은 사업자가 회계상 부동산 취득원가에 포함하여 처리할 수 있고 손금으로 인정이 됩니다. 단, 이러한 비용을 세무적으로 인정받기 위해서는 명도와 관련된 법원 결정문, 집행 영장, 운반 및 보관 관련 업체의 계약서, 세금계산서 등 관련 증빙을 꼼꼼히 확보해 두는 것이 필요합니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.045.01명 평가00
- 일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경할려면 어떻게 하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택임대 사업자 전환을 해야 하는데, 일반임대에서 주택임대로 단순히 변경은 불가합니다. 임대 대상 자산의 성격이 다르기 때문인데요. 새로 주택임대사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다. 오피스텔이라도 주거용도면 주택으로 간주될 수 있습니다. 입주자 전입과 내부구조가 욕실, 취사시설 , 등 주거로 갖추어져 있으면 주택으로 간주가 가능합니다. 부디 잘 등록하시어, 세금 부담 줄이시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 특례보금자리 또는 디딤돌대출 관련해 모르는게 있어서요.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미혼자라도 단독 명의로 신청이 가능합니다. 다만 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 미혼자라면 만 30세 이상이어야 하고, 단독 세대주여야 합니다. 단독 세대주는 주민등록상 본인 혼자 거주하고 있어야 하며, 직계존속이나 미성년 형제·자매와 함께 사는 경우에는 해당 기간이 6개월 미만이어야 합니다. 이런 조건을 충족하면 단독 명의로도 디딤돌 대출 신청이 가능합니다. 다만 대출 대상 주택은 시가 3억 원 이하, 전용면적 60㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 70㎡ 이하) 등 상대적으로 규모가 작고 저렴한 주택에 한정됩니다. 대출 한도는 최대 1억 5천만 원이며, 생애 최초 주택 구입자일 경우 최대 2억 원까지 가능합니다.궁금증이 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 부모님이 구입하신 땅에 문제가있어요.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 매우 안타까운 상황이네요. 말씀하신 내용은 부동산 매매 당시 명확한 경계 측량 없이 거래가 이루어진 것으로 보이며, 이로 인해 일부 건물이 타인의 토지(뒷집)에 침범한 상태인 것으로 판단됩니다. 일반적으로 이런 경우는 "건물의 일부가 타인의 토지에 무단으로 들어가 있는 경우"에 해당되며, 법적으로는 "위법건축물" 또는 "분쟁 대상 부동산"이 됩니다.먼저 확인하셔야 할 것은 당시 매매계약서를 포함해 토지대장, 등기부등본, 지적도 및 현황측량도입니다. 이를 통해 당시 거래한 부동산의 범위와 위치가 실제 등기상 경계와 일치했는지를 명확히 해야 합니다. 만약 계약 당시 부동산 중개인이 "모든 부지가 집과 창고 포함"이라고 설명했다면, 중개인의 과실 또는 허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 이 경우, 당시 거래에 관여한 부동산 중개사무소를 통해 공제회에 민원을 넣거나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.다만 실질적인 해결을 위해선 우선 변호사 또는 법률구조공단 같은 기관에 상담을 받는 것이 가장 좋습니다. 무료 법률상담은 ‘대한법률구조공단’, ‘지방자치단체 법률상담센터’, ‘법률홈닥터’ 등에서 제공하고 있으며, 소득 수준에 따라 무료 소송 지원까지 받을 수도 있습니다.만약 소유권 분쟁이 확정된다면 뒷집 소유자와 분할 매매 협의를 다시 시도하거나, 경우에 따라 법원에 지상권 설정 청구나 사용료 분할 등을 요구할 수도 있지만, 이 과정은 복잡하고 법적 판단이 필요합니다.요약하자면, 가장 먼저 할 일은 (1) 부동산 서류 전체 확보 → (2) 법률상담기관 또는 변호사 상담 → (3) 책임소재(중개사 과실 vs 구조물 불법 점유 등) 파악 → (4) 해결 방향(협상 vs 손해배상청구 vs 구조조정) 결정입니다. 비용이 부담된다면 공공기관을 통해 지원받는 것도 반드시 고려하시고요. 성실히 문제를 파악해 나가신다면 충분히 해결 가능하리라 생각됩니다.경제 / 부동산25.08.045.01명 평가10
- 정말 감사해요100