갭투자각 위험해졌다는데 특히 어떤 상황에서는 절대 피해야 하나요?
역전세와 전세가 하락으로 많은 사례가 터지고 있어 걱정됩니다.
전세가율 지역 수요 공급 물량 중 어떤 요소를 가장 먼저 봐야 할지 헷갈립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근에는 서울지역의 경우 전역이 토지거래허가구역으로 묶여서 실거주의무가 부과되어 갭투자 자체가 불가능하게 되었습니다. 갭투자의 경우 깡통전세(주택시세가 떨어지는 경우)가 되어 전세보증금이 시세를 초과하는 경우가 발생하거나, 역전세로 전세시세가 낮아져 차액을 보전해주어야하는 경우가 발생할 수 있으므로 전세보증금과 주택시세 차이가 너무 적은 주택 갭투자시에는 조심하여야 합니다. 또한 최근 전세사기 증가로 인해 전세보증보험 가입시 적용하는 주택 담보인정비율도 낮아지고 있음(전세보증보험 가입 불가로 전세대출 제한)에도 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세가율 80%근처 + 입주폭탄 + 지방/외곽/신도시/수요 약한 지역 + 내 현금 여유 부족 -> 이 조합에서는 갭투자 절대 피하는게 좋습니다.
안전하게 가려면 전세가율 70% 이하
입주 물량 적고 실수요 좋은 지역에서 지금 세입자가 나가도 보증금 10~20%는 내 돈으로 메울 수 있는지를 먼저 계산해 보고 접근하는 게 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
갭투자는 사실상 수 많은 부동산 운용법중 하나일 뿐입니다. 그리고 유독 우리나라에서는 이 갭투자를 이용해서 돈을 벌려고 하는 심리가 강하지요. 전세라는 독특한 제도가 아직 뿌리깊게 자리하고 있어서일 것입니다.
그런데, 요즘 역전세 및 전세가 하락이 발생하면서, 위험해졌다 라기 보다는 갭투자로 돈벌기 어려워졌다는 표현이 맞겠지요.
현재 우리나라 부동산 정책의 취지가 "실수요자 중심", "가격폭등 억제" 등의 기조로 가고 있기 때문입니다.
원래 정부에서 적절히 시장에 개입하여 정리하여야 했던 것인데, 그 동안 정부들이 그렇게 하지 못했지요.
저는 사실 갭투자를 갭투기라고 부릅니다. "투자" 라는 용어에 갭이라는 단어를 갖다 붙여서 만든 것인데, 사실상은 갭투기가 맞습니다. 땅 투기 아시죠? 그쪽에 더 가깝습니다.
투자 면에서 보자면, 투자자는 투자대상의 내재적 가치를 더 중시하는 반면, 투기를 하는 자는 예측에 기반한 경제활동을 합니다. 토지의 내재적 가치를 본다 라는 것은 사실상 있을 수가 없죠. 부동산의 유일성 때문에 그렇습니다. 부동산은 그 자리에서 움직이지 않고 단지 주변의 상황만 변하기 때문입니다. 바로 이 주변의 상황을 정보를 통해 예측하고, 이 예측에 기반하여 경제활동을 하기 때문에 갭투기 인것입니다.
따라서, 앞으로 갭투기는 점점 돈을 벌기 어려워지는 쪽으로 가고 있습니다.
이점 참조를 부탁드립니다
감사합니다.
역전세와 전세가 하락으로 많은 사례가 터지고 있어 걱정됩니다.
전세가율 지역 수요 공급 물량 중 어떤 요소를 가장 먼저 봐야 할지 헷갈립니다.
==> 갭투자의 적절한 시기는 부동산 가격상승기에 적용될 수 있는 투자방법 중 하나라고 할 수 있습니다. 그러나 가격하락국면에서는 역전세 등이 형성되어 있어 매우 어려운 상황에 직면할 수 있는 투자방법이라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
갭투자에서 가장 먼저 무너지는 것은 전세가격이고,전세가를 가장 먼저 무너뜨리는 요인이 바로 공급(입주물량)입니다
입주물량 많은 지역은 갭투자 최악의 조건입니다
전세가율이 높으면 갭이 적어 좋아 보이지만, 실제로는 폭락 시 더 큰 위험을 의미합니다
전세가율이 높다,낮다보다 최근 1~2년 추세가 하락하고 있는지가 더 중요합니다
전세는 매매보다 수요의 영향을 더 직접적으로 받는 시장입니다
인구 감소,일자리 부족, 대기업 철수,학군 인기 약화,고령화, 지방 중소도시 이런 지역은 전세 수요가 먼저 빠지기 때문에 전세가 하락하면 갭투자 위험이 커집니다
이런부분을 고려해서 투자하셔야 합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
갭투자를 판단할때는 여러 요소를 살펴봐야 하지만 가장 먼저 보는 것은 전세가율입니다. 전세가율을 보면 해당 집을 전세로 내놓았을 때 대출 이자나 원금 부담을 얼마나 충당할 수 있는지 가늠이 가능합니다. 그 다음으로는 지역 전세 수요입니다. 직장, 학교, 교통 등 인구 유입 요소가 안정적이고 세입자를 쉽게 구할 수 있는 지역인지 확인해야 합니다. 마지막으로 공급와 입주 물량도 중요한 판단 기준입니다. 단기간에는 신축이나 재건축 입주물량이 물려 있는 지역은 전세가 하락 압력이 커서 공실 위험이 높습니다. 정리하자면 갭투자는 전세가율이 높고 전세 수요가 약하며 공급 과잉이 우려되는 지역에서는 절대 피해야 하며 판단할 때는 전세가율을 가장 먼저 보고 다음으로 수요와 입주 물량을 확인하는 것이 안전한 접근 방식입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
갭투자는 전세가율 80% 이상 지역에서는 절대적으로 피해야 하며 전세 수요 감소 지역과 대출 규제 및 금리 상승 시기에도 조심하셔야 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
매우 적은 금액으로 전세를 안고 투자하는 분의 자금 여력에 문제 때문에 발생하는 것인데요
전세가보다 집값이 떨어질 수도 있습니다.
역전세가 발생했을 적에 자금을 융통할 수 있는 예비금이 있다면 문제는 되지 않습니다
어쨌든 갭 투자도 투자에 한 유형인데리스크를 줄이고 싶다면 공급이 제한적인면서 수요는 늘 풍부한 역세권 우주로 찾아 보신다면 좀 리스크가 덜하지 않을까 생각됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갭투자는 사실상 사용수익을 포기하는 대신 시간에 따른 시세상승을 노리는 투자방식입니다. 그에 따라 시세상승 가능성이 있는 지역, 입지를 선택하는게 가장 우선되어야 할것이고, 투자시의 전세가율은 결국 시세대비 투자금을 결정하는 요인으로써 전세가율이 높을 수록 갭투자를 하기에는 유리한 부분이 있습니다. 그런데 전세가율이 높더라도 향후 시세가 하락하게 되면 역전세나 깡통전세가 될수 있기에 위험도가 높아질수 있습니다. 특히나 매물에 따라서 빌라와 같은 매물은 가격하락폭이 커질수 있기에 갭투자를 하시러면 아파트와 같이 가격방어는 용이하면서 상승시 상승영향을 빠르게 나타내는 매물을 선택하시는게 필요합니다. 다만 현재 주요 상급지 또는 수요집중지역등에서는 토지거래허가구역 지정에 따라 갭투자 목적의 구매가 어려워진 상황이기에 이러한 부분들도 잘 고려하여 최적의 지역과 입지를 선택하셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세가가 급락하거나 입주 물량이 많아 공실이 늘어날때 갭투자는 위험이 급격히 커집니다. 전세가율이 낮은 지역, 수요 정체 지역은 보증금 돌려줄 위험이 커서 절대 피해야 합니다. 역전세 우려가 있을 해에는 전세 수급지수, 입주물량, 전세가 추세를 함께 확인해보시기 바랍니다.