법률
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(35)
1. 오늘은 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없을 때 집합건물법 상의 구분소유자가 전용면적 비율에 따라 결정되는 공유 지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 인정했던 대법원 판결에 대하여 살펴보고자 합니다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다 19625 사용요금 판결).
2. 사실관계와 관련하여, 원고 회사는 이 사건 구분 건물의 건축 중에 소외 회사의 사용 신청에 의하여 가스 공급과 사용에 관한 계약을 체결하고 가스배관을 설치하였고, 수분양자들은 관리단의 창립총회를 열고 회장 이하 임원들을 선출한 다음 그 회장단에게 이 사건 건물의 관리에 관한 모든 권한을 위임함과 아울러 관리 방식은 자치관리의 형식을 취하되 그동안 사실상 관리를 계속하여 오던 소외 회사에게 위탁관리하도록 의결하였는데, 소외 회사가 부도를 내자 위 관리단이 직접 관리소장을 고용하여 본격적으로 이 사건 건물을 관리하기 시작하였고, 원고 회사가 소외 회사의 부도로 일부 공용부분에 대한 사용료를 지급받지 못하였던 바, 일부 구분소유자들을 상대로 이 사건 건물의 공용부분의 가스 사용으로 인하여 발생할 사용료의 납부 의무를 부담하라는 소송을 제기하였던 것입니다.
3. 이에 대하여 원심법원은 가스 공급계약을 체결한 당사자는 오직 소외 회사라는 이유로 그 가스 사용료의 납부 채무를 소외 회사가 부담하며 원고와 피고들 또는 이 사건 건물의 관리단과 사이에 가스 공급계약을 체결하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다고 보아 피고들에 대하여 이 사건 건물의 공용부분에 관한 가스 사용료의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 배척하였던바, 이에 대하여 원고 회사가 상고를 제기하였습니다.
4. 위 사건을 맡은 대법원은 '이러한 경우 원심으로서는 마땅히 구분소유자들에 의하여 당연히 성립되게 되는 관리단이 자치적 관리를 시작하였는지 여부와 그로써 이 사건 건물을 관리하여 온 소외 회사의 가스 사용자로서의 권리·의무를 승계하였는지를 따져서 사용료 채무의 종국적인 귀속 주체를 살피고 나아가 관리단의 변제 능력과 그에 따른 구분소유자들의 책임 범위에 관하여 판단하여야 함에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 막연히 직접 가스 공급계약을 체결한 당사자만을 사용료 납부의무자로 단정한 나머지 관리단 채무에 대한 구분소유자들의 책임에 관하여 전혀 판단하지 아니하였으니, 이는 구분소유관계에 있어서 관리단의 법적 지위 및 도시가스 사용 관계에 관한 법리를 오인한 나머지 심리미진으로 인한 판단유탈의 위법을 저질렀다고 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주면서 집합건물법 제27조 제1항에 의하여 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유 지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다는 점을 확인해 주었습니다.
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