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답변 내역

상속받고 바로 증여한 시골 주택이 청약 때 결격사유가 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용에 따르면 해당 상속받은 주택은 예외주택에 해당할 확률이 높습니다. 청약에서는 과거의 주택 소유이력도 반영합니다. 다만, 수도권, 광역시를 제외한 읍면 지역 및 전용면적 85m2 이하, 공시가격 8,000만원 미만인 주택은 무주택으로 간주하는 예외 규정이 있습니다. 말씀하신 주택의 경우는 예외에 해당하는 것으로 보이며, 무주택으로 인정 받으실 수 있을 확률이 큽니다. 다만, 청약홈에서 무주택 여부를 판정할 때는 등기부등본상 소유 이력을 기준으로 확인하므로, 예외 주택임을 입증할 수 있는 취득세 영수증, 등기부등본, 당시 공시가격 자료를 제출해야 안전합니다. 따라서 향후 청약 신청 시에는 해당 서류를 준비해 두는 것이 좋습니다.질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트를 전세끼고 매매하시는 군요.확인하셔야 하는 순서대로 적어 드리겠습니다. 등기부등본 확인입니다.등기부등본에서 근저당·가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인하세요.세입자 전세보증금보다 선순위 채권이 있으면 위험합니다. 이런경우 매매 후 경매 시 세입자 보증금 못 돌려줄 수 있습니다. 세입자가 전세권 설정을 해두었는지도 확인하여야 합니다. 세입자의 보증금과 계약기간이 계약서에 명시되어야 합니다.특약란에 보증금과 전세계약 만료일을 반드시 기입하도록 하시는 것이 안전합니다. 보증금 반환 책임을 매수인이 승계했다는 것을 기입합니다. 전세보증보험에 가입되어 있는지를 확인하시고, 보험기간 및 승계가능여부를 체크하셔야 합니다. 크게 이정도를 체크 및 기입하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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관악구에 반지하 가구가 많은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.관악구는 1970-80 년대에 서울 외곽의 저층 다세대 다가구 주택지로 개발되었었습니다. 당시 주택법상 반지하는 창고나 세탁실, 보일러실로 설계되었지만 주택이 부족하여 주거용도로 개조하는 것이 일반적이었죠. 또한 지형적 요인도 있습니다. 관악구는 관악산자락에 있어서 경사지형이 많습니다. 건축법상 지하로 인정받는 경우는 전체 둘레의 1/2 이상이 지하인 경우에 해당하며 산자락에 건물을 지을 경우 한쪽은 지하, 한쪽은 지상과 같은 구조가 쉽게 만들어 집니다. 그래서 반지하 층 주거가 많은 것이구요.또한 대학가, 저렴한 임대의 수요가 많아서 반지하 공급도 늘어나게 되었죠.질문에 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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서울에 일반 주택가격이 7~8억이라는 가정하에 대출이 얼마정도 나올수있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울은 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 그래서 내생에 첫 주택 대출은 기본LTV40%, 특례로 70%까지 입니다. 즉 8억 아파트일 경우에 70% 특례를 받으실 경우 약 5억 6천까지 대출이 나올 수 있는 구조입니다. 다만, 일반주택은 감정가 하락분만큼 대출한도가 떨어집니다. 그리고 DSR 도 고려하셔야 하는데요, 총대출의 원리금이 연소득의 40%를 넘어가게 되면 한도가 줄어듭니다. 이점 참고해 주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세 재계약, 묵시적갱신이 된건지 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 내용에 따르면, 계약만료 2개월전까지 아무 얘기 없었다면, 묵시적 갱신이 된 것입니다. 그런데, 지금와서 임대인이 조건변경을 요구할 경우 따르지 않으셔도 되고, 퇴거하고 싶으시다면, 해당일의 3개월뒤로 퇴거 통보 후 보증금 받아 나오시면 됩니다. 다만 제가 알기로 이미 묵시적 갱신이 성립하였으므로 9월 중순에 (만료일) 바로 나오시는 게 아니고 퇴거 희망일 3개월 전에 말씀하시고 나오셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세 재계약과 묵시적갱신 도와주세요ㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상황에 맞추어 번호별로 답변을 드리겠습니다. 오늘 8/8 기준 묵시적 갱신 여부묵시적 갱신이 되려면 임대차 만료일 2개월 전까지 양측에서 갱신 및 만료 관련 통보 가 없어야 합니다. 9월 중순 만료라면 7월 중순쯤입니다. 그때가지 아무 말이 없었으면, 이미 묵시적 갱신 된 상태입니다. 현시점에서 임대인의 조건 변경시 대응묵시적 갱신 성립 시 기존조건 그대로 2년연장입니다. 임대인의 요구는 법적으로 들어줄 이유는 없습니다. 임차인이 원하면 언제든 3개월 전 통보 후 중도해지 가능 합니다.(묵시적 갱신 시 특권).2023년 전세연장이 ‘갱신권청구’에 해당하는지여부임대인이 먼저 연락했더라도, 해당시점에서 임차인동의 및 계약서를 다시 썼다면 사용한 것으로 봅니다.즉, 현재 묵시적 갱신 되어 2년 연장하실 수 있으며, 임대인은 마음대로 조건 변경 못합니다. 아울러 묵시적 갱신 중, 3개월전에만 통보하면 협의나 손해 없이 퇴거할 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 문제를 해결하기 위해 최우선변제금 이하로 보증금을 설정하시고 반드시 계약 후 확정일자받기와 전입신고를 모두 하시어 최우선변제를 받을 수 있도록 해 주세요. 그러면 해당 금액만큼은 가장 우선순위로 올라가게되면서 변제를 먼저 받을 수 있습니다.다만 , 국세 지방세 등은 최우선변제금 보다 우선되니 반드시 잔금 때 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 받으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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단기임대임차인입니다 누수로인해 임대인이 나가라고합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 단기임대라고만 하셨고, 계약기간이 언제까지인지를 말씀하지 않으셔서 답변에 약간 조심스럽습니다. 그러나 일반적으로 주택의 하자에 의해 임차인이 거주지를 옮겨야 하는 경우 임대인의 임대목적물에 대한 책임의 의무를 다 하지 않은 것으로 보아, 손해배상 혹은 그와 같은 수준으로 이사비 등을 지급하고는 합니다. 따라서 8일간의 월세에 대해 이런 부분을 협의해 보시고 계약 해지에 대한 원인은 집주인에게 있음을 고지하시어 손해보지 않는 이사 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘(재계약일 기준)부터 한 달 이내 확정일자를 받는 게 맞습니다.전입신고는 이미 거주 중이라면 따로 다시 하지 않아도 됩니다.확정일자는 우선변제권 때문에 중요한 이슈가 되고는 하는데요.계약 시작일(10월 7일)이 아직 남았더라도, 계약서를 작성한 오늘부터 1개월 이내에 주민센터나 온라인(정부24)에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.이점 참고하셔서 일정에 맞게 확정일자 받고 우선변제권 챙기시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이것은 정부의 전세 끼고 갭투자를 막기 위한 정책 때문에 발생하는 현상입니다.이것을 해결하기위해 몇가지 방법이 있습니다.첫째, 전세 계약이 종료되기 직전에 주택담보대출을 신청하는 방법입니다. 이때는 실거주 예정이라는 점을 증빙해야 하고, 전입 요건을 충족해야 하므로 세입자의 퇴거가 확실할 때 대출 실행이 가능합니다. 둘째, 부모님이나 배우자 명의로 공동 구매를 하여 대출 조건을 완화할 수 있는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 증여나 명의 이전 시 세금 문제가 발생할 수 있으므로 세무상담이 필요합니다.세번째로는 무주택 실수요자라면 향후 보금자리론이나 디딤돌대출을 활용하는 방안도 있습니다. 이들 정책 대출은 실거주 목적일 경우 2.5% 내외의 저금리로 대출이 가능하며, 보증금 반환 시점에 맞춰 신청하면 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.그러니까 결론적으로, 지금 당장은 대출이 어렵더라도 전세 계약 종료 시점에 맞춰 대출을 실행하는 것이 가장 현실적인 방안입니다.다만 해당 시점의 규제나 정책이 변할 수도 있기 때문에 시점이 도래하기전에 여유를 두고 금융기관에 문의하여 안내받으시는 것이 중요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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