답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.금리가 인하를 하면 오피스텔 뿐만 아니라 부동산 시장에서는 호재로 작용을 합니다.또한 중앙은행에서 기준금리를 인하를 했는데 시중에 대출금리가 떨어지지 않는 이유는 정부의 대출 규제로 인해서시중은행들이 가산금리를 내리지 않고 오히려 올리고 있기 때문입니다. 집값상승과 가계대출 관리을 위해서 정부의 대출규제를 은행들은 핑계로 가산금리를 내리지 않아서 시장에서는 금리인하 효과를 못 보고 있는 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 임대차계약이 계약 조건에 큰 변화가 없다면 묵시적 갱신으로 자동 갱신이 되어 기존 전세계약 효력이 자동 연장이 되니 굳이 재계약서를 작성할 필요는 없습니다. 만일에 변동사항이 있을 경우 재작성을 하고 확정일자를 받아 놓으면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트를 50층 이상으로 지을 경우 건축법상 안전과 관련해 강도 높은 법규를 적용받아, 아파트 시행사,조합 및 건설사들의 부담이 커지기 때문입니다.현행 건축법은 건물 층수가 30층을 넘거나 높이 120m 이상이면 고층 건축물로 규정하고 있습니다.이 고층 건축물 중에서도 50층 이상이거나, 높이 200m 이상일 경우라면 초고층 건물 층수가 30~49층, 높이 120m이상 200m미만은 준초고층 건물로 분류됩니다.초고층 건물에 해당하는 50층 이상 아파트는 초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법을 적용 받아, 지상층으로부터 30개 층마다 한 층 공간을 모두 비우고 대피공간(피난안전구역)을 의무로 설치해야 합니다. 화재 등 비상상황에 꼭 필요한 공간이긴 하지만, 한 층을 짓는 데 들인 시간과 비용 대비 분양수익은 단 한푼도 낼 수 없어 경제성이 크게 떨어지게 됩니다.초고층 아파트 건축 허가를 받으려면 지진,테러,해일 등에 대비한 40여개 심의와 인허가 절차를 거쳐야 해 시간과 비용이 만만치 않다는 점 또한 50층 이상을 기피하는 이유입니다.반면 한 층만 낮춰 49층으로 짓는 아파트는 준초고층 건물에 해당하기 때문에 건축 규제가 훨씬 느슨하기 때문입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.세종시는 정부 부처와 공공기관들이 이전하면서 주거 수요가 급격히 증가했던 지역입니다. 이에 따라 2020년~2021년 동안 집값이 폭등했지만, 그 후 주택 공급 과잉과 수요 둔화가 발생하면서 가격 조정이 시작되었습니다. 특히, 세종시는 인구 증가율이 예전만큼 빠르지 않게 되었고, 이는 부동산 가격에 직접적인 영향을 미쳤습니다. 또한 고금리의 장기화와 똘똘한 한채만 살아남는 부동산 시장에서 결국은 지방의 부동산이 무너지게 되었습니다. 부동산 상승기 비정상적인 거품이 끼면서 결국은 부동산 하락기에 그 거품이 꺼지고 서울의 인기지역을 빼고 나면 지방은 정말 직격탄을 맞고 또한 지방의 경우 미분양으로 몸살을 앓고 있는 실정입니다.기준금리는 내려도 정부의 대출규제로 은행에서는 가산금리를 오히려 올리고 있습니다. 공급이 부족한 서울의 경우 인기지역 위주로 바닥을 찍고 상승을 할지 몰라도 정부의 대출 규제를 완화하지 않는한지방의 부동산 회복은 시간이 많이 걸리지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.민간임대란 민간 사업자가 지은 임대주택으로, 보통 일정 기간 동안 임차인에게 임대하고, 그 이후에는 분양으로 전환할 수 있는 주택을 말합니다. 즉 민간사업자가 분양한 아파트를 장기로 임대로 있다가 나중에 분양신청권을 주는 것을 말합니다. 민간임대 분양을 받은 사람에게 다시 재임대를 하는 전대 방식으로 월세를 사는 경우도 있고, 아니면 그러한 권리를 프리미엄을 주고 사는 경우도 있습니다. 어떤 형식인지 먼저 알아보시고 계약을 하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 상승기에는 레버리지 효과 즉 대출을 이용하여 부동산 투자를 하고 부동산 가격이 상승을 하면 대출 이자를 넘어서 매도수익이 나는 경우가 흔한데, 반대로 부동산 침체기에는 그러한 수익을 기대하기 어렵습니다.아직은 고금리의 장기화 기조가 강하고 특히 정부에서 부동산 가격 상승을 막고 가계 대출을 관리하기 위해서 강력한 대출규제를 시행하고 있습니다. 이러한 기조속에서 왠만한 인기있는 지역의 가격 상승 기대 아파트 말고는 상승을 하지는 의문입니다. 금리가 인하를 하고 정부가 규제를 완화를 하면 어느 정도 효과가 있겠지만 내년은 어떻게 될지는 예측하기 어렵겠지만 회복하는 시간은 좀 걸릴것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 중개 시 법정 한도는 요율로 정해져 있고, 실비를 제외한 나머지 금액은 불법입니다.따라서 성공보수에 대한 법정 규정은 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트를 분양할 때 주택사업자가 제공하는 면적으로 외부와 접하는 앞뒤 발코니처럼 따라 덧붙여 주는 면적을 말합니다.이것은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적등 어디에도 포함되지 않는 면적입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.생활형 숙박시설은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말입니다. 법률에는 생활숙박시설로 명시돼 통상 레지던스로 불리고 줄여서 생숙이라고 합니다.생활형 숙박시설은 호텔과 오피스텔의 장점을 모아 놓은 주거 형태로, 취사와 세탁이 가능한 중장기 숙박시설입니다. 청약통장이나 가점이 필요하지 않고 건축법이 적용되기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 양도세 중과 대상에서도 제외됩니다. 구체적으로 살펴보면 생활형 숙박시설은 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고, 주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능합니다. 사실상 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 것이 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지역주택조합은 토지를 먼저 확보하지 않은 상태에서 조합원 모집을 시작하는 경우가 많습니다. 만약 토지 매입에 실패하면 사업이 중단되거나 지연될 수 있으며, 조합원들이 낸 돈을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다​. 또한 조합이 원하는 일정대로 사업 승인이 이루어지지 않거나, 관련 법적 절차가 지연될 경우 사업이 몇 년씩 늦어질 수 있습니다. 이런 경우 조합원들은 계획된 시기에 입주하지 못할 뿐만 아니라, 추가적인 비용을 부담해야 할 가능성도 큽니다.최악의 경우, 사업이 아예 실패로 돌아가면 조합원들이 투자한 금액을 거의 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 기존에 시행된 많은 지역주택조합 사업이 무산된 전례 때문에 더욱 불안 요소로 작용합니다​.그만큼 지역주택조합의 사업 진행은 더디고, 성공 가능성이 낮기 때문이고, 오죽하면 지역주택조합은 원수에게 권한다는 말이 있을 정도 입니다.감사합니다.