전세전입후 후순위대출받고나서 2년뒤 증액분은 선순위받을수있나요

Question

전세보증금3억 임차인이 전세대출 하여 전입후 임대인이 후순위대출 5억받은후에

다시 2년이 경과후 전세보증금을 1500만원을 올릴경우 그 1500만원은 대출금다음으로 후순위가 되나요?

선순위가 가능한 방법이 있나요

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

전세보증금3억 임차인이 전세대출 하여 전입후 임대인이 후순위대출 5억받은후에다시 2년이 경과후 전세보증금을 1500만원을 올릴경우 그 1500만원은 대출금다음으로 후순위가 되나요?선순위가 가능한 방법이 있나요==> 현재 상황에서 선순위 근저당보다 먼저 권리를 행사할 수 있는 방법이 있긴 합니다. 만약 진행을 한다면 기존 계약을 보증금 그대로 연장을 하면서 1500만원은 별도로 다른 사람 명의로 작성한다면 최우선 보증금으로 보호배당이 될 수도 있습니다. 이 방법 외에 다른 방법이 없습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 과정으로 등기권리가 형성되는 경우 경매시 배당순위는 전세보증금 3억  -> 근저당 5억 -> 증액분 1500만원이 됩니다, 즉 증액분은 근저당보다 후순위가 됩니다, 만약 증액분을 선순위로 하고 싶으시다면 사실상 근저당을 말소한뒤에 다시 등기설정하셔야 하는데 현실적으로 임대인이 해당 대출을 전액상환할 만큼의 경제상황이 되기않는 것으로 보이기에  증액분을 선순위로써 하기는 어려운게 사실입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

인상하는 1500만원은 최초 전세보증금 - 임대인 근저당(대출) - 올린 보증금 순서로 순위가 잡힙니다.임대인이 근저당 말소를 하지 않는 이상 올린 보증금이 선순위가 되는 방법은 없습니다.

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 후순위대출을 받은 후에 전세보증금을 인상하는 경우 인상분에 대해서는 임대인의 대출보다 후순위가 됩니다. 이는 설정순서에 따라서 결정되므로 임대인이 대출금 상환을 해서 선순위 근저당을 말소하지 않는 이상 선순위가 되는 방법은 없습니다. 후순위가 되지 않으려면 보증금은 유지하고 인상분을 월세로 돌리는 방법이 있습니다.

황권우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.전세보증금 증액분(1500만 원)은 새로운 확정일자 기준으로 우선순위가 새롭게 매겨집니다.따라서 기존 선순위(전입+확정일자)로 보호받던 3억 외에 추가 증액분은 후순위로 밀리게 됩니다.즉, 후순위 대출(5억)보다 뒤에 있는 채권이 되는 것입니다.가장 간단한 방법은 보증금을 증액하지 않고 기존 계약으로만 유지하는 것뿐이죠하지만 현실적으로는 임대인이 거절할 수 있습니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 맞습니다. 임대차계약 당시 첫 계약 확정일자 +전입신고를 한날 우선 선순위로 임차권이 설정이 되고,그 다음으로 후순위 담보대출이 있을 경우는 은행에서 근저당권의 순위를 확보를 하게 됩니다.그리고 보증금 증액이 발생을 하게 되면 다시 확정일자를 받아서 증액분 만큼은 은행 근저당권 밑으로 순위하게 됩니다.감사합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.전세보증금 증액 분 1,500만 원은 별도로 확정일자를 받더라고 근저당권보다 후순위가 됩니다.선순위가 되려면 근저당권이 말소되야 합니다. 결론만 말씀드렸습니다. 감사합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.증액분 1500만 원은 후순위입니다.기존 3억 원에 대해서는 계속해서 선순위(후순위 대출보다 우선변제),증액된 1500만 원은 대항력이나 확정일자를 새로 받지 않으면 후순위입니다임대인의 대출을 갚지않는 이상 후순위입니다

부동산

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전세전입후 후순위대출받고나서 2년뒤 증액분은 선순위받을수있나요