전세 확정일자를 받으면 우선 보장받을 수 있나요?
39900만원의 아파트를 20000만원 전세로 들어갈려고 하는데 은행이 근저당이 27820만원이 잡혀 있습니다. 그러면 전세 확정일자를 받더라도 은행에 밀려 2순위로 밀려 12080만원만 보장받게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
확정일자를 받는다고해 우선순위가 되는 것은 아닙니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 채권에게는 없는 순위에 따른 배당이 가능하게 하는 권리이지 선순위보다 먼저 배당을 받을 권리는 아니기 때문입니다. 말그대로 임차권(채권)이지만 법에 따라 물권과 같이 본인 순서에 따라 배당을 받을수 있는 권리라고 보시면 됩니다.
질문처럼 후순위 임차권이 될 경우 경매시 근저당이 먼저 배당이 되고, 다음 순서에 배당을 받으셔야 합니다. 또한 배당을 통해 전액 상환을 받지 못하고 경매가 종료된다면 말소기준권리(근저당)보다 후순위이기에 권리소멸이 되어 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다. 즉, 권리관계만 보면 매우 위험한 계약이 될 여지가 있습니다. 그리고 경매배당에 대해서는 낙찰금액을 알수 없기에 얼마가 배당될지는 알수 없습니다, 또한 최우선순위에 해당되는 경매비용과 세금등 여러 부분이들이 차감이 되는점, 근저당의 경우 실제 남은 채권금액등은 알수 없기에 질문처럼 현상태에서 단순히 판단을 할수 없습니다. 지금은 후순위로써 경매진행시 보증금 전액을 배당을 받기 어려울 확률이 높은 매물이고, 경매 이후 임차권은 소멸되어 보증금 반환과 관계없이 퇴거를 하셔야 한다는것만 확인가능합니다.
은행 선순위가 있다면 확정일자를 받아도 나는 후순위가 됩니다.
만약 경매로 넘어가면 낙찰대금에서 근저당을 제외하고 돌려받을 수 있습니다.
지금 4억 아파트라도 경매로 가면 그보다 낮은 가격에 낙찰될것이라고 봐야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세금이 2억원인 경우에는 최우선변제 대상을 초과하므로 (서울시의 경우 1억 6500만원) 우선변제만 받을 수 있는데 선순위로 근저당이 잡혀있으면 경매로 넘어가는 경우 낙찰대금에서 근저당에 대한 변제 이후 잔액에 대해서만 변제를 받을 수 있는데, 보통 낙찰대금은 집값보다 낮은 경우가 많으므로 1억2080만원보다도 적은 금액을 배당받게 될 확률이 높습니다.
39900만원의 아파트를 20000만원 전세로 들어갈려고 하는데 은행이 근저당이 27820만원이 잡혀 있습니다. 그러면 전세 확정일자를 받더라도 은행에 밀려 2순위로 밀려 12080만원만 보장받게 되나요?
==> 그렇지 않습니다. 지역에 따라 상이하지만 해당 금액 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되어 보입니다. 이러한 경우에도 원칙이 있습니. 우선 선순위 근저당이 언제인지?에 따라 판단되고 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 비슷한 조건이 있는 임차인이 있는 경우에 안분배당대상임을 참고하여 판단해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 최악의 경우 경매로 넘어가게 되면 기존 아파트가 낙찰이 되고 선순위 은행 근저당부터 먼저 갚고 남는 금액을 다음 순서 즉 전세보증금으로 배당을 받게 됩니다.
최악의 경우 만일에 39900만원이 시세 대비 80% 정도에 낙찰이 될 경우 31920만원입니다. 그럴 경우 은행 근저당 27820만원 갚고 나면 4100만원이 남습니다.
그럼 전세보증금 다 받지 못하는 상황이 벌어지게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
선순위로 대출이 있으면 전세보증금은 후순위가 됩니다
만약 경매에 들어간다면 어떤 금액으로 낙찰이 되느냐에 따라 나머지 금액도 보장을 받을수 있는지 없는지 판단을 할수 있습니다
선순위 대출이 있으면 되도록 다른집을 얻으시는게 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
윗 글대로 12080만원만 보장 받지만 경매 들어가면 유찰되는 경우도 있기 때문에 그 보다 적게 받는다 생각하셔야 합니다.
감사합니다.