부동산 아파트 건축 높이 규제는 왜 있나요?

Question

일부 지역에서는 고층 아파트를 짓기 위해서는 지자체나 정부의 허가를 받아야 한다고 알고 있는데요. 저층 건물에 비해 고층 건물에 대한 규제가 더 강한 이유가 궁금합니다.

고수영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.아파트를 비롯한 건축물의 높이 규제가 존재하는 이유는 단순히 임의적인 제한이 아니라, 공익과 도시 환경, 안전, 역사·문화 보존 등 다양한 목적을 달성하기 위해서입니다. 특히 고층 건물에 대한 규제가 더 강한 이유는 다음과 같습니다.1. 도시계획적 관점 — 과밀 방지와 도시 균형 발전고층 건물이 늘어나면 인구 밀도 급증, 교통·상하수도·에너지 등 기반시설 과부하 발생합니다.특정 지역만 고층화되면 다른 지역은 낙후되고, 도시 불균형이 심화될 수 있습니다.2. 조망권, 일조권, 사생활 침해 방지고층 아파트는 주변 건물의 햇빛을 가릴 수 있어 일조권침해를 낳으며 이웃간 사생활 침해 문제도 발생할 수 있습니다.이런 문제로 건축법에서는 건물 높이와 이격 거기를 제한합니다.3. 항공 및 군사 안전 고려공항 주변이나 군사시설 인근은 비행 안전 확보를 위해 고도 제한이 엄격합니다.4. 문화재 및 역사 경관 보호경복궁, 창덕궁, 남산등 문화재 주변은 고층 제한으르 보호하고 있습니다. 도시 경관과 전통 미관을 해치지 않도록 고도 조례로 규제합니다.5.안전 (재난,화재)문제초고층 건물은 화재, 지진, 테러, 해일등 재난에 취약합니다.화재 시 대피시간, 구조의 어려움 등으로 인해 고층일 수록 엄격한 규제가 필요합니다.이상입니다.감사합니다.

황권우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.아파트 건축 높이 규제의 핵심 목적은 일조권이 가장 크지 않을까 싶네요.일조권뿐 아니라 조망권·사생활 보호 등 주민 생활권을 보장해야 하는데요고층 아파트가 들어서면 주변 건물의 햇빛을 가리거나, 사생활 침해 문제가 생기기 때문에일조권, 조망권을 보호하기 위해 일정 이상 높이의 건물은 제한됩니다.예를 들어 남향 단독주택지 옆에 30층 아파트가 생기면 하루 종일 그늘질 수 있는 것처럼요또한 안전 문제에도 크게 영향을 미치는데요재난 상황이나 화재가 발생했을 때 진압할 수 있는 소방 대응의 한계점 때문이에요고층 건물일수록 화재, 지진, 붕괴 등 위험 요소 대응이 어렵고특히 소방차나 구조장비가 도달할 수 있는 높이에 제한이 있기 때문에,일정 층 이상은 구조 및 방재 설계가 강화돼야 하고, 건축 허가도 엄격해집니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고층건물은 무엇보다 화재등이 발생하였을 때 이를 진압하기 위한 소방장비나 소방차가 많지 않기 때문에 건축시부터 자체적으로 화재진화가 가능토록 하는 많은 안전요건들이 있습니다.  특히 우리나라의 경우 고층간물과 초고층 건물을 구분하여 초고층 건물에 대해서는 더 높은 건축법상 규제가 적용되고 있고 이로 인해 아파트의 경우 그 기준층인 50층이상으로는 잘 건축하지 않습니다, 대부분은 49층을 한계로 하여 건축을 하여 까다로운 초고층 건물 규제를 피하는 상황입니다. 그렇다고 해도 고층건물에도 많은 안전의무사항이 있는데, 결국에는 이러한 안전장치가 미흡할 경우 화재나 다른 재해등이 발생할 경우 많은 세대에 따른 인명피해, 건물의 붕괴등에 따른 2차피해등이 발생할 가능성이 높아 일반 저층건축물에 비해서는 엄격한 허가기준을 적용하는게 일반적입니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.도시 과밀화 및 경관 파괴를 막기 위해 높이 제한이 있습니다. 일조권, 조망원, 소방 안전과 같은 주민 권익 보호 목적도 있습니다. 또한 공항, 군사시설, 문화재 주벼은 특히 높이 제한이 더 엄격할 수 있습니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.고층 아파트의 높이에 대한 제약을 받는 이유는 먼저 해당 지역의 용도지역에 대한 건폐율이나 용적률등에 기본적인 제약을 받게 되고, 그 다음으로 비행지역의 경우 고도제한이 있을 수 있고, 또한 일조권, 화재 시 안전문제등으로 인해서 건축물 높이가 제한 될 수 있고 또한 관광특구일 경우는 높이 제한을 완화하는 정책도 동시에 존재를 하게 됩니다.감사합니다.

하상원 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고층 건물에 대한 허가를 받아야 하는 이유는 여러가지가 있습니다. 가장 먼저 해당 지역이 공항으로부터 일정 거리 내에 있어서 높이제한이 필요한 경우입니다. 또한 일조제한 등으로인해 다른 건축물에 법에 정해진 시간 이상으로 그림자를 드리우게 될 경우도 있어서 그렇습니다. 마지막으로 빌딩숲이 되는 것을 막기위해 일정 높이 이하로 빌딩 높이를 제한하는 지자체도 있으니 참조 바랍니다. 감사합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고층 건물은 화재, 지진 등 재난 상황에서 대피나 구조가 어렵습니다특히 30층 이상 초고층 건물은 일반적인 소방차로는 대응이 불가능하며, 특수 장비와 시스템이 필요합니다이런 구조적 위험을 고려해, 일정 층수를 초과하면 별도의 안전 기준과 허가 절차가 적용됩니다.고층 아파트는 공공 자원과 도시 구조에 미치는 영향이 크기 때문에,단순한 구조물 이상의 정책적·사회적 고려 대상이 됩니다그래서 지자체나 정부의 별도 허가가 필요한 것이며, 이는 공공의 이익과 균형을 위한 장치입니다

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우 건설사는 경제성을 위해 높은 건물을 짓고 싶어하지만, 아파트의 높이는 다양한 규제에 따라서 제한됩니다. 가장 대표적인 것이 용도지역에 따라서 지정된 건폐율과 용적률에 따라서 높이가 제한되는 것인데, 이는 도시의 균형적인 발전과 관리에 있어 매우 중요하며 각 지자체의 조례에 따라서 결정됩니다. 고도규제로는 항공기의 원활한 이착륙을 위해 김포공항이나 인천공항 인근에 10층 이하로 제한하는 경우가 있고, 군사시설로 인해 높이를 제한하는 경우도 있습니다. 도심의 경관등으로 인해 한강변의 아파트는 35층 이하로 제한하는 경우가 있고, 문화재 보호구역으로 경복궁 등 주변을 10층이하로 규제하기도 합니다. 기존 아파트를 재개발이나 재건축 할때도 제한이 있는데 보통 35층 이하로 제한하지만 50층 이상 허용하는 경우도 있습니다.

장형규 공인중개사 · Answer

높이 규제가 없다면 모든 건축물을 높게 지으려고 할 겁니다.아파트의 경우 일조권이 중요합니다.앞이나 뒤에 있는 건축물에 의해 햇빛이 들어오지 않는다면 일상 생활에 큰 영향을 미칩니다.그래서 높이에 따라 거리를 어느정도 띄워서 일조권을 확보해줍니다.고도지구로 지정된 곳은 도시 경관과 주거환경을 위해 높이를 제한하게 됩니다.이런 곳들은 미관과 보호를 위해 법적으로 제한하는 구역입니다.고층 건물같은 경우에는 총 층수에 따라 피난안전구역을 설치해야되는 숫자가 달라집니다.초고층건축물이 되는 것을 피하기 위해서 49층으로 아파트를 짓는 경우가 많습니다.또한 지진 등에 대한 건축 심의가 엄격해집니다.이렇게 높을수록 규제가 심해질 수 밖에 없습니다.

박영주 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 높이 규제는 단순히 건물의 높이를 제한하는 것을 넘어, 도시의 지속 가능한 발전과 시민들의 삶의 질을 보장하기 위한 다양한 목적을 가지고 있습니다.아파트 건축 높이 규제의 주요 이유는  다음과 같은 이 유 들로 인해 시행됩니다.도시 미관 및 스카이 라인 관리 :도시의 무분별한 고층 건물 난립 을 방지하고, 조화로운 도시 경관을 형성하기 위함입니다. 특정 지역의 역사적, 문화적 가치를 보존하거나, 자연 경관과의 조화를 고려하여 높이를 제한하기도 합니다.일조 권  및 조망 권 보호 :고층 건물들이 들어서면 주변 저 층 건물이나 주택의 일조 권을 침해할 수 있습니다. 또한  특정 건물이 조 망 권을 독점하는 것을 방지하여 다수의 시민이 자연 경관이나 도시 경관을 향 유 할 수 있도록 합니다.안전 및 재난 대비 :고층 건물은 화재, 지진 등 재난 발생 시 대피 및 진압에 더 많은 어려움이 따릅니다. 따라서 고층 건물에 대해서는 구조적 안전성, 소방 시설, 피난 계획 등에 대한 더욱 엄격한 기준이 적용됩니다. 일반인들이 높이 규제에 찬성하는 가장 큰 이유 중 하나도 '고층일수록 위험도가 높아 져서'라는 응답이 높게 나타났습니다.도시 기반 시설의 부하 분산 :고층 아파트는 많은 인구를 수용하므로, 주변 도로, 상하수도, 전기, 통신 등 도시 기반 시설에 큰 부담을 줄 수 있습니다. 규제를 통해 이러한 기반 시설의 과부하를 방지하고, 안정적인 도시 기능을 유지하려는 목적도 있습니다.공항 주변 고도 제한 :공항 주변 지역은 항공기의 안전한 이 착륙을 위해 고도 제한이 적용됩니다. 이는 비행 안전을 최우선으로 고려한 규제입니다.지역 특성을 고려한 용도 지구 설 정 :고도 제한은 아파트 개별 건물에 주어지는 것이 아니라, 해당 지역 또는 지구에 용도 지구로서 설정되는 경우가 많습니다. 이는 지역의 특성과 개발 방향을 고려하여 건축물의 높이를 관리하기 위함입니다.고층 건물에 대한 규제가 더 강한 이유 : 고층 건물은 저 층 건물에 비해 위에서 언급된 여러 요소들에 미치는 영향일 훨씬 크기 때문에 규제가  더 강합니다.환경적 영향 :고층 건물은 주변 지역의 일조량, 바람의 흐름(바람 골 형성), 그림자 등에 더 큰 영향을 미칩니다.안전 문제 :재난 발생 시 대규모 인명 피해로  이어질 가능성이 높고, 구조 및 진압 활동이 훨씬 복잡해집니다.사회적 영향 :특정 건물이 도시의 스카이 라인을 압도하거나, 주변 경관을 해칠 수 있다는 우려가 있습니다.인프라 부담 :더 많은 인구와 차량을 유발하여 교통 체증, 주차 문제 등 도시 인프라에 직접적인 부담을 줍니다.결론적으로, 아파트 건축 높이 규제는 단순히 건물을 높게 짓지 못하게 하는 것이 아니라, 도시 전체의 균형과 시민들의 주거 환경을 종합적으로 고려한 결과라고 할 수 있습니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.고층 아파트 규제가 더 강한 이유는 높을수록 구조적 안정성 확보가 중요합니다. 화재 시 대피 곤란하며, 고층은 소방차 사다리로 구조도 어렵습니다. 이 때문에 고층일수록 화재안정성검토, 구조안정평평가 등이 필수입니다.또한 도츨은 주변의 햇빛, 바람, 조망권, 사생활에 큰 영향을 줍니다. 특히 기존 저층 주거지 인근에 고층이 들어서면 민원이 매우 많아집니다. 따라서 고층 아파트 지을 때 규제가 심각해질 수 밖에 없습니다.감사합니다.