답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.분양권과 예비배우자의 주택이 있을 경우 혼인신고를 하게 되면 1가구 2주택자가 됩니다. 분양권의 경우도 주택으로 보고 예비배우자 또한 주택 소유를 하므로써 생애최초청약과 신혼부부특별공급은 불가한 사항으로 보여 집니다.단 분양권 매도하고 부인 집을 매도할 경우 무주택자가 되는 경우와 분양권 매도 후 부인 집이 비아파트 85m2이하 수도권 5억이하 지방 3억 이하일 경우 무주택자로 봐서 신혼부부 특별공급은 가능하나 무주택기간에서 가점이 불리하므로 당첨될 확률이 낮다고 사료가 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신혼부부들이 혼인신고를 미루는 이유는 여러가지가 있을 수 있습니다.우선 부동산적인 측면에서 보면 맞벌이 경우 소득이 높을 경우 정부지원전세대출 처럼 저리의 혜택을 받기가 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 즉 한쪽 소득이 좀 적을 경우 그 소득이하로 임대주택이나 전세대출을 하고 그냥 같이 사는 케이스가 많이 있습니다. 합산을 할 경우 소득기준을 넘겨서 정부지원 저리의 자격이 상실 될 수 있기 때문입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.요즘 가장 안전자산으로 뜨고 있는 것이 금투자 입니다. 현재 미국증기가 거품이 많고 곧 폭락을 한다는 예견이 있고 그 다음 안전자산처로 사람들이 금에 투자를 많이하게 되어 금가격이 사상 최대치를 기록을 하고 있습니다. 변동성이 심한 비트코인의 경우는 변동성이 워낙 심하므로 권장은 드리지 않지만 좀 더 안전자산인 금이 어떻까 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우 만일에 임대인에게 문제가 발생이 되어 보증금회수가 어려울 경우를 대비해서 보험을 드는 것이고,계약전에 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 계약을 진행을 하는 것을 추천드립니다.그리고 계약 후 계약기간 1/2 안에 HUG나 SGI 등에 문의를 해서 가입을 하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차계약만료 6~2개월전에 임대인과 재계약에 대해서 상의가 없었을 경우 묵시적갱신으로 자동 갱신이 되어져 버립니다. 그리고 묵시적 갱신이 되면 계약해지를 하기 위해서는 3개월전에 통보를 해야 계약해지를 할 수 있습니다.위의 사항으로 보면 임대인은 묵시적갱신을 주장 할 수도 있다고 보여지고 계약 만료 후 3개월 뒤에 보증금 준다고 할 수도 있는 상황입니다. 임대인과 보증금 반환에 대해서 다시금 협의를 해보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2024년 12월 18일 부터 빌라의경우 수도권 전용면적 85m2 공시가격 5억 이하, 지방의 경우 85m2이하 공시가격 3억 이하이면 무주택자로 인정이 됩니다. 즉 해당사항이 될 경우 생애최초 특별공급 청약이 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 공동명의로 할 경우 단독 명의일때 양도소득세 공제받을 수 있는 부분을 두명이 받을 수 있는 장점이 있고, 종합부동산세 금액구간에 단독명의일때 큰 구간에서 공동명의로 나뉠 경우 적은 과세 구간으로 가기 때문에 세금적으로 이익을 볼 수 있느 장점이 있습니다. 하지만 공동명의로 할 경우 각각 명의대로 대출을 실행을 해야하고 부동산 계약 시나 처분 시 항상 같이 움직여야 하는 단점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매에 입찰을 하기 위해서는 가장 먼저 권리분석을 하실 줄 알아야 합니다. 권리분석을 통해서 소멸 및 인수 권리등을 파악을 하시고 그에 맞게 적합한 입찰 가격을 결정을 해서입찰 당일 해당 법원에 가셔서 최저입찰가 10%를 가지고 가서 입찰을 하시고 낙찰을 받으시면 되는데권리분석 및 낙찰가 산정이 정말 어렵습니다. 많은 사람들이 경쟁을 하다보니 낙찰되기가 쉽지가 않습니다.권리분석 잘 못해서 인수금액이 있어서 매매가보다 높게 낙찰을 받을 경우 낙찰 포기하면 보증금만 날릴수도 있습니다.반드시 실제 입찰전에 법원에도 한번 가보시고 모의로 입찰도 해보시고 권리분석 명도 등도 미리 한번 알아보시고 입찰하시기를 권장 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 투자는 보다 장기적인 관점에서 봐야 합니다.신축이든 구축이든 먼저 입지가 중요합니다. 교통, 교육, 문화, 상업적 입지가 우수하고 사람들의 수요가 많은 지역의 아파트가 좋습니다. 구축의 경우 리모델링과 향후 재개발/재건축의 요소가 있을 경우 신축보다 투자가치가 더 높게 형성이 될 수도 있습니다. 신축의 경우 입지가 정말 좋은 곳일 경우 두말할것 없이 구축보다 뛰어난 투자처가 될 수 있지만 구축보다 입지면에서 불리한 경우 구축을 더 추천을 드립니다. 결국 부동산은 입지와 개발 이슈가 가격상승의 원동력이 되기 때문입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 부동산 투자를 하기 위해서는 가장 좋은 방법은 자기자본 100%로 하는 것이 좋습니다.지금 처럼 부동산 하락기에 대출을 활용를 할 경우 부동산 매입 시 하락의 위험이 있고, 대출이자로 인해서 이중고를 겪을 수 있기 때문입니다. 우리가 주식을 할때도 대출을 내어서 빚투를 하는 이유는 상승분이 대출이자를 상쇄를 시키고도 이익이 나는 경우일때 대출을 활용한 투자를 하는 것입니다. 지금처럼 부동산 하락기에는 대출을 활용한 레버리지는 투자 손실의 위험이 큽니다. 금리가 인하를 할 경우 대출을 활용을 해서 자기자본과 함께 투자를 해서 상승할 시 매도하는 전략을 해야 합니다. 통상적으로 부동산 저점 시기에는 갭투자나 대출을 활용해서 최소 자기 자본으로 투자를 하는 경우 2년 뒤 양도세 없이 매도를 하는 전략을 많이 하고 특히 금리가 낮을 경우 임대부동산을 매입할때 자기자본 + 대출을 해서 대출이자 비용보다 월 임대수익율을 분석을 해서 투자계획을 세웁니다.투자하기전에 반드시 자기자본, 대출비율, 금리 투자가치등을 분석해서 수익율을 계산을 해보시고 투자를 하시길 권장드립니다. 감사합니다.