재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
재건축과 재개발은 다른 개념인가요?
재건축과 재개발 사업의 법적 차이점과 절차상의 차이는 무엇이며, 투자 시 어떤 위험 요소를 고려해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
재건축은 노후화된 아파트를 철거 후 다시 짓는 방식이고 재개발은 노후 구도심의 다가구, 다세대, 일반주택 등을 철거 후 기반 시설과 함께 건설하는 방식입니다.
재건축과 재개발 모두 도시 및 주거환경정비법에 의거해 진행하며 재건축은 소유주를 중심으로 재개발은 토지 소유주와 주택 소유주를 중심으로 진행합니다.
재건축과 재개발의 절차적 차이는 크게없고 대상 지정하고, 조합 설립, 보상협의, 이주, 철거 및 착공, 입주 단계로 진행하며 재건축의 경우 법적으로 준공 후 최소 30년 이상 연한 및 안전 진단을 통해 재건축 여부를 결정하는 단계가 차이점입니다.
재건축 투자 시 분양가 상한제, 자재비 및 인건비 상승 등으로 수익이 발생할 수 있을지 잘 보시고, 재개발의 경우 토지소유주, 주태소유주, 세입자 등 이해관계자가 많아 사업이 지연되는 경우가 많아 유의해야 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
쉽게 설명을 드리면 재건축이나 재개발의 경우 절차는 비슷하나 재건축의 경우 아파트 자체를 다시 짓는 개념이라 보시면 되고 재개발의 경우 정비구역을 설정을 해서 그 지역을 아파트도 짓고 도로 및 인프라를 짓는 형식을 개발 사업을 말하면 조금씩 동의율이나 법적이 차이는 있지만 조합설립 후 사업시행인가 받고 시행사 및 시공사 선정해서 관리처분하고 공사 후 입주하는 프로세스는 비슷하다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축은 시행사를 중심으로 조합원을 구성 재건축 절차에 따라 새로운 아파트를 시공 분양하며 여기에는 12단계의 절차에 따라 진행하눈 자율적인 정비사업이라고 봅니다
이에 반하여 재개발은 도시계획의 일환으로 주변도로와 하천 등 관련 사업을 재시공 완전히 재정비하는 사업으로 일정한 감정평가에 따라 토지나 건물가를 보상하여 강제적으로 이주하게 하여 주변 정비와 더불어 새로운 아파트 건설을 시행하는 것이라고 봅니다
따라서 공공 개발과 대규모 성격이 강하다고 생각합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 노후된 건물이나 지역을 새로 정비하는 사업이라는 공통점이 있으나, 차이점은 재개발은 주거기능과 더불어 정비기반시설을 함께 개발하는 방식으로 주로 공공영역이 강한 사업으로 볼수 있고, 재건축은 주거기능에 대해서만 개발을 진행하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 차이가 있습니다. 그리고 해당 정비사업에 투자시 위험요소라고 하면 매입하는 시점에 따른 조합원 승계가능 여부 확인과 해당 사업의 사업성등을 잘 판단하셔야 합니다.
재개발과 재건축은 대상이 다를뿐 개념은 거의 같습니다.
재개발은 여러 필지로 되어 있는 일반 주택가(단독, 빌라지역)를 하나로 묶어서 개발하는 방식이고 재건축은 하나의 필지(아파트)로 되어 있는 지역의 건물을 허물고 다시 짓는것을 말합니다.
둘다 주민 동의 받아서 조합설립하고 진행하는 방식은 크게 다르지 않습니다.
재개발과 재건축 투자시 주의점은 그래도 어느정도 진척이 있는곳에 투자 하시는게 좋습니다.
조합 설립도 안된 지역 같은 경우는 언제 제대로 진행될지 알 수 없는곳들이 많습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 다른 개념입니다
,재건축은 노후된 공동주택(아피트등)을 허물어서 새로짓는 것이고 대상주택은 공동주택위주로 아파트,연립,다세대 주택입니다
주거환경 개선및 자산가치 상승이 목적입니다
재건축은 개인들이 조합을 설립해서 시군구의 인허가를 받아서 하는 사업이기 때문에 규제가 많은 사업입니다
,재개발은 낙후된 주택지(단독, 다가구 등)를 도시 기반시설 포함 통째로 개발하는 것입니다
저층 노후 주택지 (단독주택, 무허가 주택 등)로 도시 기능 회복, 낙후지역 정비, 기반시설 확충이 목적입니다
재개발은 정부에서 하는 사업이라 규묘가 큽니다
절차는 전체적으로 유사하지만, 재건축은 안전진단이 필수이며, 재개발은 이해관계자 수가 많아 복잡합니다
재건축·재개발 모두 고위험·고수익형 투자에 해당합니다
두사업다 오래걸린다는 것이 단점이긴 하지만 어느정도 진행단계인지 확인을 하시고 투자를 하시는것이 좋습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
노후불량 건축물의 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 더 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역 즉 여러가지 다양한 건축물들을 헐고 정비기반시설을 포함한 아파트와 상가를 건설하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 두가지 사업 모두 사업착수에서 완료까지 시간이 많이 소요되는데 각 단계별로 리스크와 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 사업의 진행상황 등을 잘 확인하여 투자에 유의를 하셔야합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
간단하게 말씀을 드리면 재건축은 낡은 공동주택을 새로 짓는 것이며 재개발은 노후 지역 전체를 종합적으로 정비하는 사업이라고 보시면 됩니다.
투자 시에는 사업 기간과 규제 변화 및 추가 분담금 등을 반드시 확인하셔야 안전한 투자에 도움이 됩니다안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발은 노후지역 개발로 기반 시설이 열악한 곳을 대상으로 합니다. 쉽게 말해서 기반설까지 전부 개발하는 것이고 재건축은 기반시설은 괜찮은데 건물(아파트)가 노후화되 건물만 다시 짓는 것을 말합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축은 노후 아파트를 철거하고 새로 짓는 것이고 재개발은 주거 환경이 열악한 구역 전체를 정비 하는 방식입니다. 절차와 규제가 달라 투자 시 사업 지연, 분담금 증가 같은 리스크를 고려해야 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재건축과 재개발 사업의 주요 차이점==>
재건축과 재개발은 도시 환경 개선이라는 공통점을 가지지만, 그 목적과 방식에서 중요한 차이를 보입니다.
재개발(Redevelopment) : 주로 노후 불량 주택이 밀 집 하고 도로, 상하수도 등 기반 시설이 매우 열악한 지역의 '도시 기능 회복'에 중점을 둡니다. 공공성이 강하며, 사업에 동의하지 않는 토지 등 소유자의 토지를 강제 수용 할 수 있습니다. 또한, 재개발초과이익환수제가 적용되지 않습니다.
재건축(Reconstruction) : 기반 시설은 비교적 양호하나 아파트 등 공동 주택이 낡아 '주거의 질 개 선'을 목적으로 합니다. 사적 이익 성격이 가하여 비 동의 자에게는 매도 청구 소송을 통해 소유권을 확보합니다. 사업 완료 후 발생하는 일정 금액(3 천만 원)이상의 이익에 대해서는 부담금을 납부해야 합니다.
투자 시 고려해야 할 위험 요소 ==>
두 사업 모두 투자 시 다음과 같은 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.
긴 사업 기간 및 불확실성 : 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트로, 사업 지연 가능성이 큽니다.
추가 분담금 증가 : 공사 시 상승, 일반 분양 부진 등으로 예상보다 많은 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
부동산 시장 변동성 : 장기간 사업 진행 중 시장 침체가 발생하면 수익률이 저조해 질 수 있습니다.
정책 변화의 영향 : 정부의 부동산 정책(대출, 세금 규제 등) 변화가 사업 성에 큰 영향을 미칩니다.
조합원 갈등 및 비리 : 조합 내부 문제로 인해 사업 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
결론적으로, 재개발과 재건축은 도시 환경을 개선한다는 공통점을 가지지만, '도시 기능 회복'이라는 공공성에 초점을 맞춘 재개발과 '주거의 질 개선'을 목표로 하는 재건축은 그 법적 성격과 절차, 그리고 투자 시 고려해야 할 위험 요소에서 명확한 차이를 보입니다.
재건축과 재개발은 다른 개념인가요?
재건축과 재개발 사업의 법적 차이점과 절차상의 차이는 무엇이며, 투자 시 어떤 위험 요소를 고려해야 하는지 궁금합니다.
==> 재개발과 재건축은 다른 개념입니다. 재건축은 기존에 오래된 아파트 단지를 중심으로(사회기반시설이 되어 있는 경우), 재개발은 저층 중심으로 단독주택 단지를 중심(사회기반시설 및 오래된 건축물이 있는 경우)으로 진행됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 재개발과 재건축은 건물을 다시 짓는다는 면에서는 어찌보면 비슷할 수 있지만, 엄연히 다른 사업입니다.
재개발의 경우, 재개발구역으로 지정된 구역자체의 지적도 자체가 바뀝니다. 즉, 건물이 있던 위치 면적, 도로의 배열 등이 전부 바뀌어 완전히 새로운 지역으로 재탄생하는 것이죠. 재개발의 경우 국가나 지자체의 개입이 큽니다. 해당 지역 내에 도시기반시설이나 기타 다른 시설들(소방서, 경찰서, 관공서 등)을 새롭게배치하고 주거지역 상업지역등 도시지역을 나누는 구역도 새롭게 부여합니다.
반대로 재건축은 조합이 주가되어 추진하는 아파트 새로짓기 입니다. 이 경우 주어진 용적률 내에 해당 단지 내에서만 아파트 건물을 새로 올리며, 이때 약간의 평형증가, 혹은 용적률 재계산을 통한 층수 증가로 남는이익분을 건설주체가 가져가면서 해당 이익으로 진행하는 사업이지요. 동호수도 변하는 것이 없으며, 당연히 재개발보다 전체 면적도 작고 도시기반시설에 미치는 영향도 거의 미미합니다.
투자시 고려할 사항으로는 재개발의 경우 환지, 대토보상등 1:1 로 이루어지지 않는 보상내용에 대해 충분히 이득이 있는가를 따져보는 것이 좋고, 재건축의 경우 집주인부담금에 비해 재건축 완료시 이익되는 부분이 어느정도인지를 따져보는 것이 중요합니다.
질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
장도연이 추천하는 아하!
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