답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약 기간 도중에 새로 들어오시겠다는 분이 계신다면 일단 집주인과 먼저 협의를 하셔야 합니다. 원룸 계약은 기본적으로 임대인과 세입자가 맺은 계약이라 세입자가 마음대로 새로운 사람에게 넘길 수는 없습니다.우선 집주인 혹은 임대인에게 새로운 세입자를 받아줄 의사가 있는지 확인을 하신 뒤에,기존 계약을 해지하고 새로운 세입자와 집주인이 직접 계약을 체결하는 방식인지 계약을 승계(양도)하는 것이 가능한지 등을 확인해 보셔야 합니다.새로운 세입자와 계약을 해도 무방한 경우 집주인에게 새로운 세입자를 소개시켜 준뒤,기존 본인의 계약을 해지한 뒤 보증금을 돌려 받으시면 됩니다.집주인이 기존 계약기간을 다 채우고 새로운 세입자를 받는 걸 선호하실 수 있으니,사전에 먼저 집주인과 협의를 해보시는게 가장 우선 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상업용 부동산의 가치를 평가할 때는 다양한 요소들을 분석하시는게 필요 합니다.일단 상업용 부동산의 가치는 주로 임대료에서 나오므로 월세 수입과 연 수익률을 분석하는 것이 필요 합니다. 공실률이 많다면 수익성이 떨어지므로 해당 지역의 평균 공실률과 비교해보는 것이 중요 합니다. 또한 안정적인 임차인이 있는지 계약 기간과 조건이 어떻게 설정되어 있는지 확인해 보셔야 하고 향 후 임대료를 올릴 수 있는지 여부에 대해서도 다각적으로 검토를 하셔야 합니다.유동인구, 상권 분석, 교통 접근성 그리고 주변 인프라에 대한 조사 및 분석은 필수적인 절차이고 향후 도시 개발 계획이라던가 상권의 발전 가능성 등도 같이 검토를 해주시면 좋습니다.이와 같이 상업용 부동산을 단순한 시세 차익이 아니라 안정적인 임대 수익이 핵심 요소 입니다. 이에, 위에 말씀 드린 부분들도 중요하지만 건물의 상태, 경기 및 시장 흐름 등도 중요한 포인트 이니 여러가지 요소를 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.전세장점 - 거주기간 동안 매월 임차료를 내지 않아 생활비 부담이 적고, 보증금을 은행 대출로 조달할 경우 대출이자보다 집값 상승으로 인한 이익이 더 크면 실질적으로 자산을 불릴수 있는 수단이 됩니다. 전세보증금이 안전하게 유지되면 돈을 소비하지 않고 재테크 할 수 있는 효과도 있습니다.단점 - 일반적으로 수억원대의 보증금이 필요하므로 초기 부담이 큰게 가장 큰 단점 중에 하나 입니다. 만약 집값이 하락하면 보증금 반환이 어렵게되는 위험성도 존재합니다. 전세 사기와 같이 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험성도 있습니다.월세장점 - 전세에 비해 보증금이 낮아 상대적으로 적은 자금으로 거주가 가능합니다. 또한 큰 돈이 묶이지 않기 때문에 다른 투자나 사업에 활용이 가능하다는 장점도 있습니다. 무엇보다 부동산 가격 하락 시 보증금 손실이 걱정이 없고 전세보다는 쉽게 이사가 가능하다는 장점도 있습니다.단점 - 매달 일정 금액을 지출해야 하기 때문에 장기적으로 봤을 때는 부담이 될 수도 있습니다. 오랜 기간 거주하면 누적된 월세가 전세금보다 많아질 가능성이 있기 때문에 적정 기한을 살펴 보시는 것도 중요 합니다. 쉽게 이사가 가능하다는 장점은 어떻게 보면 잦은 이사로 인한 불편함을 느낄 수도 있습니다.자금이 충분하고 장기 거주를 원할 경우에는 전세가 유리하지만,자금이 부족허거나 자금을 유동적으로 활용하고 싶다면 월세가 더 적합할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양 물량이 많으면 건설사들이 급매로 내놓거나 분양가를 낮출 가능성이 큽니다. 하지만 정부가 미분양을 매입하면 건설사들이 급하게 가격을 낮출 필요가 줄어들고 이로 인해 단기적인 가격 하락이 멈출 수도 있습니다.장기적으로 보면 수도권의 경우 정부 개입으로 미분양이 줄어들면 집값 반등 가능성이 있지만 지방의 경우 수요 자체가 적기 때문에 가격 상승 효과가 크지는 않을 수도 있습니다. 시장에서는 정부가 개입했으니 이제 바닥일 수도 있다라는 심리가 생길 수도 있으며 이러한 심리가 확산되면 투자자들이 다시 시장에 들어오면서 가격이 안정되거나 오를 가능성도 있습니다. 하지만 모든 지역에 가격 상승 효과가 있는 것은 아니고 입지가 좋은 지역을 기준으로 가격이 유지되거나 오를 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대사업자 등록은 세제 혜택은 크지 않거나 오히려 불리할 수도 있습니다. 장단점을 비교해보면 다음과 같습니다.장점.재산세 감면 - 최근 세법 개정으로 등록한다고 무조건 감면되는 것은 아니므로 지자체에 확인이 필요 합니다.부가세 환급 - 오피스텔을 사업자 등록 후 임대용으로 사용하면 매입 시 낸 부가세가 일부 환급 가능 합니다. 다만, 부가세를 환급 받으면 10년간 의무임대 유지해야 하며 중간에 매각 시 환급액 반환 가능성이 있습니다.단점.직장인의 경우 월급 + 임대소득이 합산되어 종합소득세 부담 증가 가능성이 있습니다.연 임대소득 2천만원 이하라도 소득세 신고 의무가 발생 합니다.사업자등록을 하면 경비처리 등 장점은 있지만, 오히려 세금이 많아질 수 있습니다.임대소득이 잡히면 건강보험료가 추가 부과될 가능성도 있습니다.결론적으로 보면 장기적으로 부가세 환급을 받을 수 있는 구조라면 고려 가능 하지만,임대소득세, 종합소득세 등 부담이 커질 가능성이 있는 경우 등록하지 않는 것이 나을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 부동산 시장이 침체되어 있는 건 사실이고, 특히 지방은 더 심각한 상황 입니다. 거래 절벽이 지속되면서 집값도 쉽게 오르지 않고, 심지어 하락하는 지역도 많이 있기는 합니다.지금 부동산 시장이 침체된 이유는 대출이자 부담 증가로 매수세가 위축이 되어 가격이 내려도 거래가 안되고 있으며, 특히 지방은 공급 과잉 및 인구 감소로 더 힘든 상황 입니다. 규제 완화 기대는 있지만, 시장이 바로 반응하지는 않습니다.올해부터 내년 정도에는 부동산 시장이 회복될 수 있다라는 의견들이 있기는 하지만,현재까지 상황을 보면 수도권과 지방이 회복속도는 차이가 있을 것 같다라는 의견 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중앙집중식 아파트의 난방비 및 온수 요금 부과 방식은 관리 방식에 따라 다를 수 있지만 일반적으로는 전 세대가 공동 부담하는 구조 입니다.세대별 사용량이 측정이 안되는 경우 모든 세대가 일정 비율로 난방비를 부담하며,세대별 사용량 측정이 가능한 경우에는 세대별 사용량 + 공용 난방비를 합산하여 각 세대에서 사용한 난방량을 개별적으로 측정 후 일정 비율은 개별 부담 나머지는 공동부담하기도 합니다.온수는 개별 사용량에 따라 부과되는 경우가 많아서 사용량에 따라 집집마다 따로 부과가 되는 것이 일반적이기는 합니다. 하지만 오래된 중앙집중식 아파트에서는 온수까지 공동 부담하는 경우도 있으니 참고하시기 바랍니다.정확한 것은 관리사무소에 문의를 해보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시기에 따라 조금식 다르기는 하지만 일반적인 수익률은 대략 5~7% 정도로 평가가 되는 것으로 알고 있습니다. 특정 시기에는 급등을 하는 경우도 있지만 대략적으로 보면 위와 같은 수준이라고 합니다.2020~22년에는 아파트값이 연간 20% 상승한 이력도 있었지만 길게 바라보면 5~7% 정도가 평균적인 상승률 이라고 보시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인과 협의만 된다면 1개월 연장하는 건 크게 문제가 없을 듯 합니다. 다만 기존 계약을 어떻게 조정할 것인지에 대해서는 조금 따져봐야 할 부분이 있어 보입니다.일단 집주인분과 협의만 된다면 1개월 연장 계약서를 별도로 작성하거나,별도의 협의문을 작성하여 계약기간을 1개원 연장하는 것에 동의한다 정도로 작성해 두시면 좋을 것 같습니다.만약 전세대출이 있다면 은행에 반드시 알리는 것이 좋습니다. 계약내용이 변경이 되면 은행의 승인이 필요할 수도 있기 때문 입니다. 일부 은행에서는 단기 연장을 허용하지 않을 수도 있으니 이 부분은 미리 은행에 확인하는 것이 중요 합니다. 1개월 연장 시에는 집주인뿐만 아니라 은행과도 논의가 필요한 사항으로 보이며,은행에 미리 1개월 연장 시 향 후 진행 방향에 대해서 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2008년 금융위기 이후 각국 중앙은행이 기준금리를 대폭 인하하며 유동성이 급격히 증가하게 됩니다. 한국의 경우도 2010년 중반부터 초저금리 정책 기조를 유지하면서 시중에 돈이 많이 풀리게 됐으며 이에 대출이 쉬워지고 투자 자금이 부동산 시장에 엄청나게 유입이 되게 됩니다. 이 후 2020년 코로나19로 인해서 금리가 더 낮아지고 유동성이 그야말로 폭발을 하게 되는데요... 이 때 집을 사진이 않으면 앞으로 더 오를 것이라는 심리가 확산되면서 MZ 세대까지 부동산 투자에 뛰어들게 되면서 집값이 그야말로 폭등하게 되는 결과를 낳았습니다.국내 부동산이 글로벌 투자자들에게 매력적인 투자처로 인식이 되면서 대기업, 건설사 등이 법인 명의로도 부동산을 대량 매입하고 이로 인해서 실수요자들이 집을 구하는게 어려워기데 되었습니다. 2023년 글로벌 인플레이션이 심화되면서 화폐가치가 하락하고 자산(부동산, 주식 등) 선호하는 심리가 강화되면서 전체적인 부동산 가격이 오르게 되었습니다.엄청나게 오른 집값 그리고 원자재 가격 상승으로 분양가 또한 오르게 되면서 실수요가 줄어들게 되고,결과적으로는 지금과 같은 부동산 시장 침체기를 겪게 되었습니다. 금리가 오르면서 기존 대출금을 갚지 못해 경매로 내놓거나 급매로 내놓는 경우가 많아지고 있지만 여전히 시장은 회복이 더딘 상태 입니다.앞으로 정부에서도 금리를 완화하고 DSR과 같은 규제를 조금씩 풀어줘야 하지만 가계부채 증가 우려로 인해서 현실적으로는 쉽지만은 않은 상황으로 보입니다.당분간은 현재 시장 상황을 주시하고 지켜보아야 할 것 같습니다.