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초고령화 사회에서 은퇴 후 실버타운 개발은 부동산 시장에 어떤 기회를 제공할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 구조 변화는 장기적으로 부동산 개발에 중요한 영향을 미칩니다. 저출산-고령화로 인해 인구 구조가 변화하면서 부동산 수요와 개발 형태가 달라지고 있으며, 이에 맞춰 '시니어 동'과 같은 주거 트렌드로 주목받고 있습니다. 이러한 변화는 다음과 같이 예측해 볼 수 있습니다.인구 구조 변화가 부동산 개발에 미치는 영향1) 고령화로 인한 주거 수요 변화고령 인구 비율이 빠르게 늘어나면서 고령자 맞춤형 주거 공간 수요가 증가하고 있습니다.기존의 실버타운과 달리 고령층은 더 도시 근접형, 복합형 커뮤니티를 선호하게 되었습니다.도시 외곽의 격리된 실버타운 대신 시니어 동, 즉 도심 속 주거단지에 통합된 고령자 맞춤형 주거 형태가 등장하고 있습니다.이는 의료 서비스 접근성, 교통 편리성, 문화-여가 활동을 함께 고려하는 트렌드 입니다.2) 주택 수요 감소와 다세대 주택의 재편출산율 저하와 인구 감소로 주택 수요가 전체적으로 줄어들 가능성이 큽니다.특히 지방과 중소도시의 주택 수요는 급감할 수 있으며, 빈집 증가와 같은 현상도 가속화될 수 있습니다.이에 따라 기존 대규모 개발 중심에서 소형 주택, 리모델링 및 재건축 중심으로 재편될 수 있습니다.1인 가구와 2~3인 소형 가구 비중이 늘어나면서 소형 아파트, 원룸형 주거 단지에 대한 수요가 증가하고 있습니다.3) 의료 및 생활 인프라 개발 확대고령화 사회에서는 부동산 개발 시 의료서비스 및 복지 인프라를 포함하는 것이 필수적 입니다.예를 들어, 시니어 동에는 병원, 간호시설, 피트니스 센터, 여가시설 등을 함께 개발하여 원스톱 서비스를 제공하게 됩니다.이러한 인프라는 노년층 뿐만 아니라 중장년층의 관심도 끌기 때문에 복합적인 수요를 충족시킬 수 있습니다.4) 상업 및 산업용 부동산 변화고령층을 타겟으로 한 쇼핑몰, 마트, 카페 등이 개발될 수 있습니다. 접근성과 이용 편의성이 핵심 입니다.고령화로 인해 의료-헬스케어 산업이 성장하면서 관련 시설과 연구단지 개발이 활성화될 수 있습니다.특히 도심 속에서 리테일과 주거의 융햡형 복합단지가 인기를 끌며, 고령층의 생활 패턴에 맞춘 부동산 형태로 발전할 가능성이 높습니다.실버타운에서 시니어 동으로의 진화: 전통적인 실버타운은 도시 외곽에 위치하며 고령자들이 공동체 생활을 하는 형태였습니다. 하지만 이러한 모델은 고령층의 도시 생활 성호와 맞지 않아 최근에는 시니어동이라는 개념으로 진화하고 있습니다.교통, 병원, 문화시설 접근성이 뛰어난 도심 근처에 위치합니다.시니어동은 고령층뿐만 아니라 다양한 연령대와 어우러질 수 있는 복합 커뮤니티 형태를 지향합니다.병원, 체육시설, 커뮤니티센터, 카페 등 생활 인프라가 함께 제공 됩니다.무장애 설계, 응급서비스 시스템, 스마트 홈 기술 등이 적용됩니다.미래 부동산 시장 전망소형 아파트, 고령자 맞춤형 시니어동 수요 증가도심에 통합된 주거-의료-여가 복합시설의 확산수도권은 지속적으로 인구가 몰리지만, 지방은 수요 감소로 빈집 문제가 심화될 가능성 있음기존 주거단지의 리모델링 및 노후 건축물 재건축이 활발해질 가능성고령층 주거시설에 스마트홈, 원격 진료 시스템 등이 적극 도입될 가능성인구 구조 변화는 부동산 개발 패러다임을 바꾸고 있습니다. 특히 고령화로 인해 실버타운보다 더 도시 근접형, 복합형 주거기설인 시니어동이 주목받고 있으며, 부동산 개발의 중심은 맞춤형, 복합화, 첨단화로 나아가고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장에 새로운 기회와 함께 지역 불균형, 빈집 문제 등과 같은 도전 과제를 함께 가져올 것으로 예상 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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2025년에 부동산 규제 완화 정책으로 인한 시장에 영향은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다. 2025년 부동산 규제 완화 정책이 시행된다면, 부동산 시장에 여러가지 긍정적 부정적 영향을 동시에 미칠 수 있습니다.부동산 규제 완화의 목적은 일반적으로 거래 활성화, 투자유도, 시장 안정화에 있지만, 그에 따른 부작용이 발생할 수도 있습니다.부동산 거래 활성화규제 완화로 인해 부동산 매매, 대출 등과 관련된 규제가 느슨해지면 거래가 더 활발해질 가능성이 높습니다.대출규제 완화나 취득세/양도세 완화가 있다면 실수요자나 투자자들이 더 쉽게 부동산을 구매할 수 있습니다.거래량이 늘어나면서 시장에 활기가 돌고, 단기적으로는 가격 상승을 부추길 수 있습니다.부동산 가격 상승 가능성규제가 풀리면 수요가 증가하게 되고, 이로 인해 주택 및 상업용 부동산 가격이 오를 수 있습니다.특히 수도권이나 인기 지역에 수요가 몰릴 가능성이 큽니다.다만, 공급이 적절하게 뒷받치되지 않으면 가격이 급등할 위험도 존재 합니다.투자 수요 증가기존 규제로 인해 부동산 투자가 어려웠던 다주택자, 법인 투자자들이 다시 시장에 돌아올 수 있습니다.대출 한도 확대나 세금 부담 완화로 인해 투기 수요가 늘어날 가능성도 존재 합니다.이러한 투자 수요의 증가는 시장 안정화보다 가격 변동성을 높일 수도 있습니다.전-월세 시장 변화매매 수요 증가가 이어지면 전세 수요가 일부 감소할 수 있습니다. 다만, 전세 보다는 매매를 선호하는 경향이 강해지기 때문 입니다.하지만 부동산 가격이 급등하면, 여전히 살 여력이 없는 무주택자들은 전-월세 시장에 남아 부담이 커질 수 있습니다.지역별 양극화 심화규제 완화의 혜택이 전국적으로 고르게 펴지지 않을 수도 있습니다.특히 서울, 수도권과 같은 인기 지역은 규제 완화로 인해 수요가 몰리면서 가격이 더 빠르게 상승할 가능성이 높습니다.반면 지방의 경우 상대적으로 수요 증가 효과가 미미할 수도 있어 지역별 양극화가 심화될 수 있습니다.장기적인 시장 안정성부동산 시장은 과열되면 정부가 다시 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 따라서 정책의 일관성이 유지되지 않으면 시장이 불안정해질 수 있습니다.규제 완화와 더불어 주택 공급 확대, 금융 시스템 안정화가 병행되지 않는다면 일시적인 호황 이후 급격한 침체를 맞을 위험도 존대 합니다.2025년 부동산 규제 완화는 단기적으로는 거래 활성화와 가격 상승을 가져올 가능성이 높지만, 장기적으로는 시장 과열과 지역 양극화 등의 부작용이 나타날 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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유투브에서 부동산 투자자 너나위 어떤가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.너나위는 실질적인 경험을 바탕으로 강의를 해주고 있습니다.실제 투자를 시작한지 5년만에 순자산 100억원을 달성한 것으로 알려져 있고,월급쟁이 부자로 은퇴하라는 책을 출간하여 부동산 투자 경험과 노하우를 공유하고 있습니다.월급쟁이 부자들이라는 부동산 온라인 커뮤니티에서 칼럼과 강연을 통해 초보 투자자들에게 조언을 해주소 있습니다.직장으로서 부동산 투자를 통해 자산을 증식한 경험을 바탕으로 현실적이고 실용적인 조언을 제공하는 것으로 평가가 되고 있으며 실제 많은 사람들에게 동기부여와 실질적인 도움을 주고 있습니다.개인적으로도 부동산 투자 관련 강의 중에서는 가장 현실적이다라는 생각이 들고,직접 강의를 들어 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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아랫집 천장누수 대처법 도와주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 누수 원인을 먼저 파악하는게 먼저 입니다.배관문제 인 경우 - 오래된 건물의 배관이 노후화되어 발생한 누수라면 집주인의 책임 입니다.세탁기 연결 호스 문제 - 세입자가 사용하는 가전제품의 문제라면 세입자의 책임이 일부 있을 수 있습니다.공용배관 문제 - 아파트 또는 다가구 주택의 공용 부분 배관에 문제가 생겼다면 건물주 혹은 집주인의 관리 책임 입니다.이에, 전문가를 통한 누수 원인을 명확하게 확인 하시는게 가장 먼저 하셔야 할 일입니다.아랫집에는 집주인과 연락을 취했고, 점검 업체를 통해 정확한 원인 파악을 하고 있다는 사실을 전달해 주시고,전문가의 점검 후 누수 원인인 배관 문제라면 집주인에게 수리 책임이 있음을 설명해 주시기 바랍니다. 수리 일정이나 진행 상황을 아랫집에서 알려주어 불안감을 최소화 해주시는 것도 좋습니다.기본적으로 이러한 문제들은 집주인이 수리를 해줘야 하는 부분이니,전문가의 점검 결과서나 사진 등을 남겨 두시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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집을 살려고하는데 대출 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 구매하려고 할 때 대출 조건은 개인의 소득, 신용등급, 주택가격, 규제지역 여부 등에 따라 달라집니다.연금 소득과 대출 가능 금액연금소득 200만원/월 이라면 연간 소득은 약 2400만원 입니다.DTI와 DSR을 적용해 대출한도가 결정 됩니다.[주택담보대출 한도 계산]비규제지역 - 주택 가격의 70%까지 대출 가능조정대상지역 - 주택 가격의 50~60%까지 대출 가능투기과열지구 - 주택 가격의 40~50%까지 대출 가능[5억원짜리 집 기준 대출 한도]비규제지역 - 최대 3억 5천만원(LTV 70%)조정대상지역 - 최대 3억원투기과열지구 - 최대 2억 5천만원[소득 기준에 따른 대출 가능 여부] - 연간 소득 2400만원을 기준으로 DSR 40% 적용 시연간 원리금 상환 한도 - 2400만원 * 40% = 960만원월 상환액 - 960만원 / 12개월 = 80만원예를 들어 금리가 4%라고 가정한다면대출 가능 원금 - 약 2억 5천만원에서 2억 7천만원 수준즉, 소득만을 기준으로 보면 약 2억 5만원 정도의 대출이 가능할 것으로 예상이 됩니다.그리고 집을 아직 소유하지 않았더라도 매매계약서를 근거로 은행에 대출 신청이 가능 합니다. 이를 잔금 대출 또는 주태구입자금대출이라고 합니다. 이 때에는 매매계약서, 계약금 지급 영수증, 소득 증빙 자료, 신용평가 확인이 필요합니다.은행은 주택 구입 과정 중 잔금일에 맞춰 대출금을 실행 합니다. 따라서 매매계약서와 계약금이 있다면 대출 심사를 먼저 진행하고 주택을 담보로 삼아 대출이 실행되는 구조 입니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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아파트 경매시 등기부등본상에 나오진 않지만 주의해야할 사항이 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 경매로 취득하려고 하시는 때에는 등본에 기재되지 않은 사항도 꼼꼼히 확인해 보시는게 좋습니다.체납된 관리비 및 공과금경매 낙찰자가 전 소유자의 체납 관리바 공과금을 일부 떠안을 수 있습니다.체납된 관리비는 아파트의 공용부분에 대한 채권이므로 낙찰자가 이를 승계해야 할 수도 있습니다.관리사무소에 문의하여 체납된 관리비가 있는지 확인해 보시고, 수도-전기-가스 요금도 확인해 보시기 바랍니다.명도 문제기존 소유자나 세입자가 집을 비워주지 않을 경우 명도소송을 진행해야 할 수도 있습니다.경매 낙찰 후 바로 집을 사용하지 못할 수 있으므로, 명도에 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.이에, 현장 방문을 통해 점유자가 누구인지 확인해 보시기 바랍니다.전입 세입자(임차인의 권리)세입자가 대항력을 가지고 있다면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거를 거부할 수 있습니다. 낙차자는 보증금 일부를 대신 지급해야 할 수도 있습니다.임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 경매물건의 추가 비용을 결정하는 핵심 요인 입니다.주민센터에서 전입세대 열람을 통해 임차인의 전입 여부를 확인해 보시기 바랍니다.등기부등본상에 임차권 등기가 없더라도 현장에 실제 거주하는 세입자가 있을 수 있으니 반드시 확인해 보시기 바랍니다.토지-건물의 일치 여부등기부등본상 아파트 등 건물에 대한 권리만 경매에 나오는 경우도 있습니다.토지에 대한 소유권이 분리되어 있다면 추가 비용이 발생 할 수 있습니다.등기부등본과 토지대장과 건축물대장을 확인하여 소유권이 일치 하는지 파악 합니다.추가 세금과 법적 비용경매로 취득할 경우 취등록세 외에도 체납 된 지방세 등 세금이 남아 있을 수 있습니다.미납된 세금이 경매 절차에서 후순위로 밀려나더라도 낙찰자가 책임을 지게 되는 경우가 있습니다.지자체에 문의하여 해당 물건의 체납 세금 여부를 확인해 보시기 바랍니다.기타 현장 실사건물의 누수, 균열, 수리 비용 등을 확인해 보셔야 합니다.실제 거주용으로 사용되었는지 여부도 확인해 보시기 바랍니다.주변 환경, 교통, 소음 문제 등도 임장을 통해 직접 확인해 보시는게 좋습니다.선숭위 가압류나 유치권등기부등본에는 일부 선순위 가압류나 유치권 등이 표시될 수 있지만, 유치권은 반드시 기재가 되지 않을 수도 있습니다.유치권자가 권리를 주장하면 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.현장 방문을 통해서 유치권 주장 여부도 확인해 보셔야 합니다.경매 공고문과 사건기록에 유치권 신고 여부를 확인해 보시기 바랍니다.경매 과정은 복잡하고 리스크가 존재하므로, 가능하면 전문가와 함께 검토하고 진행하는 것이 안전하니,참고 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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새로 입주할 집을 알아보는 시점은 언제가 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산에서 새 세입자를 먼저 정한 후 움직이는 것이 좋다라고 하는 이유는 보통 현재의 집의 보증금 반환과 새집 계약금 지급이 맞물릴 수 있기 때문 입니다. 그러나 반드시 새 세입자를 먼저 정해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라 다릅니다.현재 방식으로 진행할 경우집주인이 새 세입자를 구하지 못할 경우> 집주인은 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 반환하는 경우가 많습니다. 만약 만기일가지 새 세입자를 구하지 못한다면 보증금 반환이 지연될 가능성이 있습니다. 보증금을 바로 받이 못하면 새 전세 계야금 또는 잔금을 제대 지급하지 못해 새로운 집으로의 입주 일정에 차질이 생길 수 있습니다.새 집 계약 일정과 맞지 않을 가능성> 새 집 게약 시 입주일이 현재 집의 퇴거 일정과 딱 맞지 않을 경우, 중간에 임시 거처를 마련하거나, 이사와 같은 추가 비용이 발생 할 수 있습니다.새로운 세입자를 먼저 구한 후 진행 시새로운 세입자의 보증금이 들어오면 기존 보증금을 제때 반환 받을 가능성이 높으므로, 새 집 계약금을 안정적으로 낼 수 있습니다. 그리고 새로운 세입자와 새로운 집 입주 일정을 조율하기 훨씬 수월 합니다.다만 새로운 세입자를 기다리는 동안 원하는 새 집의 계약 타이밍을 놓칠 수 있습니다.집주인이 새로운 세입자를 구하는데 시간이 오래 걸릴 경우, 현재 집을 벗어나지 못하고 새 집을 구하기 어려워질 수 있습니다.이에, 집주인과의 협의가 가장 중요한 부분 인데요..일단 집주인에게 보증금을 돌려줄 여력이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.집주인이 새로운 세입자를 구해야만 보증금을 반환할 수 있다고 명확히 말하는 경우 새로운 세입자를 먼저 구하는 방안을 우선적으로 고려해보는 것이 안정적이기는 합니다.새로운 집 계약을 서두드고 싶다면, 집주인에게 새로운 세입자를 빨리 구하도록 요청하거나 직접 부동산을 통해 협조를 받아 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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이번 비상계엄사태가 경제에 미친영향은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 비상계엄사태로 인해서 경제적으로 직격탄을 맞았습니다.일반적으로 비상계엄은 정치적 불안정성, 사회혼란, 그리고 시장의 신뢰 저하를 초래하여 다양한 경제적 여파를 발생 시킵니다.금융시장정치적 위험을 높이며 국내외 투자자들의 신뢰를 저하해 주식시장의 급락을 초래외환시장에서는 투자자들이 안전 자산으로 이동하여 환율이 급격이 변동할 가능성이 큽니다. 원화 가치 하락정부의 신뢰도가 약화되면 국채 금리가 상승하고, 정부가 자금을 조달하기 어려월 질 수 있음소비와 투자 위축국민들이 경제 상황에 불안을 느끼고 소비를 줄이고 있습니다. 소비가 위축되면 경제 성장에 부정적인 영향을 미칩니다.기업들도 불확실성이 커진 상황에서 투자를 연기하거나 중단할 가능성이 있습니다. 외국인 투자자들도 자금을 철수하거나 신규 투자를 보류할 수 있음무역 및 대외 신뢰도 하락비상계엄으로 인해 물류 이동이 제한되거나 국제 거래 신뢰가 하락하여 수출입에 차질이 생기고 있습니다.국제 신용평가사들도 비상계엄으로 인해 국가의 신용도를 낮추게 되면 외국 자본 유입이 더더욱 어려워 질 수 있습니다.산업별 영향관광업, 요식업, 소매업 등 서비스업에서는 직접적인 타격을 받고 있습니다.공장 가동률이 저하되거나 생산 차질이 발생할 가능성도 있습니다.사회적 비용 증가정부의 재정 부담이 가중됨경제적 불안정성으로 저소득층에게는 보다 더 큰 충격을 주며, 사회 불평등이 심화될 가능성도 있습니다.그 외에도 눈에 보이지 않는 다양한 문제점들이 발생할 가능성이 충분하며,현재 경제부총리도 계속해서 소비를 촉진 시키기 위한 방안들을 마련하고 있고,기업들에게도 이전과 같은 채용 시스템을 유지 하라고 당부하는 등 계속해서 회복을 위한 노력을 하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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금을 가지고 있으면 재산측정할 때 재산에 잡히나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약에서 재산 한도를 정할 때 금도 재산으로 포함될 수 있습니다.하지만 이는 청약 유형(특별공급, 공공분양, 민영분양 등)과 관련 제도에 따라 다릅니다.일반적으로 청약 관련 재산 기준은 다음과 같습니다.청약 재산 한도가 적용되는 경우 - 청약 재산 기준은 주로 특별공급(신혼부부, 생애최초 등)이나 공공분양에서 중요한 역할을 합니다.부동산 - 주택, 토지금융자산 - 예금, 적금, 주식, 채권 등현금 - 통장잔고나 집에 보관 중인 현금기타 자산 - 귀금속(금, 은, 동), 보석, 예술품, 자동차 등금은 재산으로 포함되는지 여부특별공급이나 공공분양 재산 조사 시, 금은 기타 자산으로 간주되어 재산 평가에 포함될 수 있습니다.금은 시장 가치를 기준으로 평가 됩니다. 다만, 청약 신청 시 자산을 직접 신고하는 경우에만 해당합니다.재산 조사를 철저히 하는 공공분양니아 특별공급에서는 금을 포함해 재산 규모를 산정할 가능성이 높습니다.현금 한도 초과와 금만약 재산 한도가 현금 기준으로만 설정 된 경우, 귀금속은 현금에 포함되지 않습니다.하지만 일부 유형에서는 현금+금융자산+기타자산을 합산해 평가하므로 금이 포함될 수 있습니다.구체적인 확인 방법특별공급이나 공공분양 조건 - 한국토지주택공사(LH)나 SH공사, 민간 시행사의 공고문에서 구체적인 재산 기준을 확인해 보시기 바랍니다.재산 신고 대상 - 금, 보석, 예술품 등 재산 신고 항목에 포함될 가능성이 있으니 기준에 따라 정확히 확인 하시길 바랍니다.금인 일반적으로 재산 평가에 포함될 수 있지만, 청약 유형과 재산 기준에 따라 다르게 됩니다. 특별공급이나 공공분양처럼 배산 조사가 필요한 경우라면 금도 재산으로 포함될 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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청약 무주택자기준 저가무주택자 공시시가기준인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 인천에 있는 집이 공시가격이 1억 3천만원 이라면,말씀하신 기준에 따라 무주택자로 청약을 넣을 수 있을 것으로 보입니다.무주택자 기준 - 무주택자 여부는 청약 가점제와 특별공급에서 중요한 기준입니다.청약 무주택자로 인정되는 경우본인 명의로 주택을 소유하고 있지 않은 경우공시가격이 1억 6천만원 이하인 소형-저가 주택(전용면적 60m2 이하)을 소유한 경우에는 무주택으로 간주따라서 현재 인천에 소유하고 있는 집의 전용면적이 60m2 이하라면, 무주택으로 간주되어 청약에 무주택자로 신청 가능할 것으로 보입니다.청약 신청 전에 전용면적과 공시가격을 한번 더 체크해 보시면 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
24.12.17
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