답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건축물의 증축은 건축물의 물리적 크기를 확장하거나 변경하는 행위를 의미하며, 범위와 기준은 건축법에 의해 규정이 됩니다. 증축은 건축물의 수평적 또는 수직적 확장을 포함하며, 기존 건물의 구조적 요소를 변경하니 않는 개보수와는 구별이 됩니다.<건축물 증축의 정의>수평적 증축 - 건축물의 바닥 면적을 넓히는 경우ex) 건물 옆으로 추가로 건축하거나 기존 면적 외에 부속 공간을 추가로 설치 하는 경우수직적 증축 - 건축물의 층수를 추가하거나, 높이를 늘리는 경우 / 지붕을 개조하여 다락방이나 사용 가능한 공간으로 변경하는 경우도 포함ex) 2층 건물 위에 1층을 더 추가하여 3층으로 변경하는 경우증축을 하게 되는 경우라도 해당 용도 지역의 건폐율 및 용적률 규정을 초과해서는 안되며,건물 전체의 구조적 안정성을 확보해야 허가를 받을 수 있습니다.건축물의 증축은 건물의 면적이나 높이를 추가하는 모든 행위를 포함하며, 이는 건축법에서 규정하는 허가 절차와 기준을 준수해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 거래에서 에스크로는 매도자와 매수자 간 신뢰 문제를 해결하기 위해 자주 사용이 되기고 있습니다.주로 거래 보증금 및 대금 관리를 하며, 소유권 이전 등기 보장을 해주며 법정 분쟁을 방지하는 역할을 합니다.매수자는 대금을 안전하게 보관할 수 있고, 매도자는 대금이 안전하게 지급될 것임을 보장 받을 수 있습니다.에스크로는 신뢰가 부족하거나 거래 규모 큰 상황에서 대부분 사용이 되고,부동산, 전자상거래, 금융, 국제 무역 등에서 안정성과 투명성을 높이기 위해 중요한 도구로 사용이 됩니다. 거래의 복잡성과 위험이 클수록 에스크로 역할이 강조되고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세대출 연장을 위한 재계약서를 작성할 때 부동산의 직인이 필요한지 여부는 금융기관의 요구사항과 대출 상품의 조건에 따라 다를 수 있습니다.부동산 직인이 필요한 경우초기 대출 시와 동일한 조건을 요구할 때대출 상품의 규정상 필요할 때부동산 직인이 필요하지 않은 경우금융기관이 기존 대출과 동일한 조건으로 간주할 때재계약서 대신 부동산 직인 없는 합의서를 인정 할 때위와 같이 2가지 경우로 나누어서 볼 수 있습니다.이럴 때에는 은행에 사전에 연락하셔서 직접 확인해 보시는게 가장 확실한 방법이며,대출 조건이나 전세 계약에 변경 사항이 없다면 직인이 생략될 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산을 구매할 때 내는 취득세는 건물의 종류, 용도, 가격, 그리고 구매자의 상황에 따라 세율이 달라집니다. 이는 부가가치세처럼 단일한 세율이 적용되는 것이 아니라, 세부적인 기준에 따라 차등적용 됩니다.<취득세율 기준>일반적인 주택비주택 건물의 경우상업용 건물: 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)토지: 4.6%참고해 주시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 전문가들은 부동산 시장의 하락을 예측하고 있으며, 주요 원인은 아래와 같습니다.주요 원인고금리가 지속될 경우 주택담보대출 상환 부담이 커지고, 이는 매수 수요를 감소시킬 가능성이 높습니다. 특히 고가 주택이나 다주택자 시장에서 매도 압력이 증가할 수 있습니다.경기침체가 지속되면 소득 감소와 소비 위축으로 인해 주택 구매 여력이 감소하고, 기업구조조정 등으로 인한 실업률 상승이 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미칠것으로 보고 있습니다.정부에서도 주택 공급 확대를 추진하면서 신축 물량 증가가 예상이 되고, 공급 과잉 지역에서는 가격 조정이 불가피할 것으로 보입니다.그리고 부동산 세재 강화, 전매 제한 등 정책이 시장 심리를 억제할 수 있으며, 다주택자에 대한 추가 규제가 계속 된다면 매도 물량 증가로 가격이 하락할 가능성이 있습니다.지역별 전망대도시(서울, 부상 등) - 여전히 높은 수요로 인해 가격이 안정적이거나 소폭 상승할 가능성이 있음.지방 - 인구 감소와 공급 과잉 문제로 가격 하락 가능성이 높음.2025년도에는 가격 하락 가능성이 높다는 전망이 대체적으로 우세한 상황 입니다. 다만, 지역 및 유형별로 차별화된 움직임을 보이고 있어 세부적으로 관찰할 필요성이 있습니다.불안정한 국내 정치 상황으로 인해 정책이 어떻게 바뀔지 예상이 힘든 상황이고, 고금리 상황 그리고 점점 더 세부화되는 지역별 부동산 시장으로 인해 고려해야 할 부분들이 많은게 사실 입니다.만약 부동산 매도나 매수을 고려하고 계신다고 하면 시장 상황을 충분히 살펴 보신 후에 타이밍을 잡으셔야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시공사를 통한 전매와 개별 부동산을 통한 전매는 각각 장단점이 존내 하므로,본인이 판단하시어 어떻게 진행하실지 방향을 정하는게 좋습니다.시공사를 통할 경우 시공사가 직접 중개를 하기 때문에 복잡한 과정 없이 쉽게 처리가 가능하고, 시공사의 개입으로 거래의 안정성과 신뢰도가 높아질 수 있다는 장점이 있고, 무엇보다 부동산 중개수수료보다 저렴한 비용으로 거래가 가능한 장점이 있습니다.부동산을 통할 경우 매수자 네트워크가 넓어 다양한 채널을 통해 홍보가 가능하며, 빠른 거래가 가능할 수도 있습니다. 그리고 부동산 중개인이 아파트의 시장 가격과 시세를 더 잘알고 있어 현실적인 가격으로 협상이 가능하다는 장점이 있습니다. 거래의 속도와 안정성을 중시 한다면 시공사를 통한 전매를 선택하시길 추천 드리며,보다 더 나은 가격을 원하신다면 개별 부동산을 통해서 거래를 하는게 유리할 수 있습니다.시공사를 통한 전매시 세부적인 절차와 수수료, 조건 등을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 사기를 피할 수 있는 기본적인 방법들에 대해서 안내 드립니다.등기부등본 확인등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리 상태를 확인하는 가장 기본적이고 중요한 문서 입니다.전세가율 확인전세가율(전세금/매매가 비율)이 높다면 위험성이 증가 합니다. 일반적으로 전세가율 70%이하가 비교적 안정한 수준으로 간주 됩니다. 매매가 대비 전세금이 너무 높다면 사기 가능성을 의심해 봐야 합니다.임대인의 신용상태 점검소유자가 개인이라면 부동산 외 다른 자산 상태를 알아보는 것도 좋습니다. 법인 소유일 경우 해당 법인의 재정 상태 등을 확인해 보시기 바랍니다.임차권 설정과 확정일자 받기확정일자는 경매 시 보증금 우선 변제권을 확보하는데 필수적 입니다.보험가입HUG, SGI 서울보증보험 등에서 보증보험 상품을 제공하며, 임대차 계약 기간 동안 보증금을 보호 합니다.시세보다 지나치게 저렴하다거나 근저당이 많은 경우, 소유주가 빈번히 변경되는 경우도 의심스러우니 계약을 피하시는게 좋으며, 등기부등본상 소유자와 계약을 하는 당사자의 신분증 확인하여 동일인이지도 체크를 해두셔야 합니다.그리고 계약은 공인중개사를 통한 계약을 진행하시면 전세사기를 어느정도 예방할 수 있습니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.천원주택 정책은 하루 1,000원의 임대료로 주택을 제공하겠다는 취지로 발표된 내용 입니다. 이는 주거 약자를 위한 획기적인 정책으로 보일 수 있지만, 여러가지 우려와 한계를 동반 합니다.천원주택의 주요 내용임대료 - 하루 1,000원 / 월 약 3만원 수준대상 - 주로 청년, 저소득층, 신호부부 등 주거 취약 계층운영방식 - 공공이 건설 및 운영하며, 보증금은 낮고, 임대료는 대폭 줄이는 형태재원 - 국비, 지방비, 공기업 자금 등으로 충당긍정적 측면저소득층 및 주거 취약 계층에게 안정적인 주거 공간을 제공하여 사회적 안정망을 강화극단적인 주거비 부담을 줄여 삶의 질 향상.경제적 어려움을 겪는 계층이 기본적인 주거권을 보장받을 수 있음주거 불안정으로 인한 사회적 문제를 예방하여 장기적으로 사회적 비용을 줄일 가능성.우려와 비판낮은 임대료로 인해 운영 비용 부족으로 세금으로 충당해야 하는 문제가 발생.(건설비, 유지비, 관리비 등이 세금으로 매워질 가능성이 높음)장기적으로 재정 적자가 늘어날 우려가 있음세금을 납붑하는 다수 국민이 일부 계층의 주거비를 보조하느 방식에 대한 반감저소득층 외에도 상대적으로 혜택을 받을 필요한 적은 계층이 포함될 가능성도 내포함하루 천원의 임대료는 상징적 의미가 강하지만, 주거의 질과 편의성이 낮을 경우 수요가 낮아질 수 있음지나치게 저렴한 임대료가 주거 책임 의식을 약화시키거나 투기적 수요를 불러일으킬 수 위험.공공기관의 관리 능력 부족으로 인해 시설 관리 부실, 입주가 갈등 등이 발생할 가능성이 있음천원주택은 이상적 목표를 가진 정책이지만, 재정부담, 형평성 문제, 실효성 등의 여러 문제를 동반합니다. 정책의 효과는 시해 과정에서늬 운영 투명성, 대상장의 적정성, 사회적 합의에 달려 있습니다.사용자의 비판은 합리적인 의문으로, 정책 설계와 실행 단계에서 고려되어야 할 중요한 사항 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.소득 산정 방식소득 산정은 일반적으로 신청자의 최근 소득 자료를 기반으로 이루어집니다.실업급여로 소득이 책정되는 경우최근 3개월 소득 기준으로 산정한다면, 실업급여도 소득으로 포함이 됩니다.실업급여는 근로소득은 아니지만, 소득 산정 시 기타 소득으로 반영될 수 있습니다.과거 직장 급여가 반영되는 경우신청 당시 질문자님이 직장이 없는 상태라면, 과거 6개월간 직장 급여가 아닌 현재 소득(실업급여)이 기준이 됩니다.특정 프로그램에서는 소득증비 자료 제출 시 직장의 급여 내역이 함께 요구될 수 있습니다.직장이 없을 경우 보증금 대출 가능 여부임대아파트 보증금 대출소득이 있는 상태여야 하며, 대출 심사를 통과해야 합니다.소득이 낮거나 직장이 없는 경우에도 보증금 대출이 가능할 수 있으나, 보증기관의 승인이 필요합니다.무소득 상태에서의 대출무소득으로 간주되는 경우, 대출이 제한 될 수 있습니다. 다만, 실업금여가 소득이로 인정되면 대출 심사가 가능할 수 있습니다.필요하신 답변이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.연령 및 무주택 조건연령 - 신청일 기준 만 19세 이상, 만 39세 이하의 청년무주택자 - 본인 및 세대구성원이 무주택자여야 합니다.소득 및 자산 기준소득 기준 - 신청자 본인의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하자산 기준 - 총 자산가액이 2억 7,300만원 이하이며, 자동차 가액은 3,708만원 이하거주지 또는 활동지 요건서울시 거주자 - 신청일 현재 서울시에 주민등록이 되어 있는자서울시 내 활동자 - 서울시 소재 직장, 학교 등에 재직 또는 재학중인 경우기타 요건주택 소유 여부 - 본인 및 세대구성원이 주택을 소유하지 않아아 햡니다.기타 부적격 사유가 없는 자 - 기타 공공임대주택 입주자격에 부적합한 사유가 없어야 합니다.이러한 요건을 충족하는 청년들은 SH공사의 청년 임대주택에 신청할 수 있습니다. 다만, 모집 공고마다 세부 자격 요건이나 우선 순위가 다를 수 있으므로 신청 전에 반드시 해당 모집 공고문을 확인 하시기 바랍니다.