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민주당이 정권 잡으면 집값 오르나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정권 변화와 집값의 관계는 복잡하여 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 민주당이 탄핵 후 정권을 잡게 된다면, 집값에 영향일 미칠 주요 요인은 아래와 같은 정책과 시장 상황에 따라 결정될 가능성이 높습니다.부동산 정책민주당은 보통 부동산 시장 안정화를 목표로 하는 정책을 강조 했습니다. 과거 민주당 정부는 다주택자에 대한 세재 강화, 임대차 보호법 도입, 주택 공급 확대 등으로 시장 안정화를 시도했습니다. 단기적으로는 시장 불확실성을 높이고 거래를 위축시길 수 있습니다. 장기적으로는 가격 상승세를 둔화시키거나 안정화시킬 가능성이 있습니다.경제 상황정권 교체 이후 경제 상황이 어떻게 전대되느냐에 따라 집값에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.경제 회복과 함께 소비 여력이 증가하면 부동산 수요도 증가할 가능성이 있습니다. 금리가 낮아지면 부동산 수요가 늘어날 수 있지만 금리가 높아지는 경우 부동산 시장이 위축 될 수 있습니다.시장 심리정치적 불확실성이 높아지면 투자 심리가 위축 되면서 집 값이 하락할 가능성이 있습니다. 특히, 탄핵과 같은 사건은 단기적으로 시장의 혼란을 초래할 수 있습니다.주택공급민주당이 정권을 잡은 후 공급 확대에 집중할 경우 중장기적으로 공급이 늘어나면서 집값 안정에 기여할 수 있습니다. 하지만 공급 정책은 시간이 걸리기 때문에 단기적인 효과는 제한적일 수 밖에 없습니다.민주당이 정원을 잡고 부동산 시장 안정화를 목표로 정책을 추진 한다면, 단기적으로 집값은 하락하거나 안정세를 보일 가능성이 있습니다. 하지만 이는 정부의 구체적인 정책 방향과 경제 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 앞으로 정권의 실행 계획을 주의 깊게 살펴 보아야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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등기소유권이전되기전에 월세주는게 기능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소유권 이전 등기가 완료도지 않은 상태에서는 법적으로 주택의 실질적인 소유자는 매도자 입니다. 매수자가 점유를 시작한 이후에는 실질적으로 소유권을 갖고 있는 것으로 간주되는 경우도 있지만, 등기소유권 이전이 완료되지 않았다면 법적 소유권자는 여전히 매도자 입니다. 따라서 월세로 임대하려면 매도자의 동의가 필요할 가능성이 큽니다. 동의 없이 월세 계약을 체결하면 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.보금자리론의 경우 과거에는 실거주의무가 있었으나 2022년 부터 대출 약정에서 실거주의무가 삭제되었습니다. 만약 실거주 의무가 없다면, 주택을 임대하는 것은 대출 약정 위반이 아닙니다. 보금자리론 대출 약정서 또는 대출을 진행한 은행에 문의하면 실거주 의무가 적용되는지 확인하실 수 있습니다.실거주 의무가 없고 매도자가 동의하면 월세로 임대한ㄴ 것이 가능할 수 있습니다. 매도자와의 동의 여부를 명확히 하고, 공증 또는 문서로 남기는 것이 필요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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종합합산과세대상 토지에서 제외되는것은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.종합합산과세대상 토지에서 제외되는 토지에는 특정 요건을 충족하거나, 공익적 또는 사업용으로 사용되는 토지가 포함됩니다. 별도로 과세되는 토지불리과세 대상 토지는 종합합산과세 대상에서 제외됩니다. 분리과세는 낮은 세율로 과세되며, 주로 다음과 같은 토지가 해당이 됩니다.전, 답, 과수원 등 농지임야 및 목장용지공장용토지골프장용 토지 및 고급 오락장용 토지공공목적 또는 특별한 용도로 사용되는 토지도로, 하천, 제방 등 공공시설 부지학교, 병원, 종교시설 부지주택 부속 토지- 주택과 함께 사용되는 부속 토지로서 일정 면적 이하인 경우사업용 토지상업용 부동산 토지 - 상가, 오피스텔, 사무실 등 상업적 목적으로 사용되는 토지주거용 부동산 토지 - 임대 사업용으로 등록된 주택 부지공익사업용 토지 - 공익사업(도로, 철도 등)을 위한 사용 계획이 확정된 토지비과세 또는 감면대상 토지문화재 지정 토지특수목적 시설 부지- 군사시설, 기상관측소 등 특수 목적을 위해 사용되는 토지감면대상 토지 - 지역 개발이나 특정 사업을 장려하기 위해 재산세 가면 혜택이 주어진 경우종합합산과세 대상에서 제외되는 토지는 주로 농지, 사업용, 공공용, 또는 공익적 목적으로 사용되는 토지와 같이 특정 용도를 충족하는 경우 입니다.각 토지의 사용 목적과 소유형태, 관련 법적 기준을 확인해야 하며, 해당 토지가 분리과세대상인지 또는 비과세 대상인지 반드시 지자체 등을 통해서 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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리모델링 하는 아파트들은 다 지은후 가격에 어떤영향을 줄까요? 그대로일지 올라갈지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 후 가격에 미치는 영향은 여러 요인에 따라 달라지지만, 일반적으로 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.<리모델링 후 가격 상승 가능성>신규 아파트와의 경쟁력 강화오래된 아파트가 리모델링을 통해 외관과 내부 구조를 현대화하면 신축 아파트와 비슷한 조건을 갖추게 됩니다. 이는 주거 선호도가 높아지고, 상대적으로 시세가 상승할 가능성이 있습니다.층수와 세대수 증가리모델링으로 층수를 증축한다거나 세대 수를 증가시키면 추가된 면적만큼 소유주들의 자산 가치가 상승 합니다. 특히, 평형이 넓어지거나 추가된 공간 등이 생기면 거래 가격이 상승하는 경우가 많습니다.지역 내 경쟁력 향상동일 지역 내에 신축 아파트가 많거나 재건축이 활바한 경우, 리모델링 아파트는 상대적 경쟁력을 갖게 되어 수요가 증가합니다. 예를 들어 재건축이 어렵거나 규제가 많은 지역에서 리모델링이 진행되면 가격 상승 효과가 더 클 수 있습니다.<가격 상승 폭에 영향을 미치는 요인>리모델링 비용 부담 - 리모델링 비용이 높으면 매수자가 추가 부담을 고려하여 가격 상승폭이 제한될 수 있음지역 및 입지 조건 - 아파트가 위치한 입지에 따라 가격 상승 효과가 다를 수 있음주택 시장 상황 - 부동산 경기에 따라 리모델링 효과가 다르게 나타날 수 있으리모델링 품질 - 단순히 외관개선 수준인지 내부 구조와 설계까지 전면적으로 개선된 것인지에 따라 가격 상승 폭이 달라질 수 있음.리모델링 후 아파트 가격은 대체로 상승하는 경향이 있으나, 상승 폭은 입지조건, 리모델링 품질, 분담금 부과 그리고 부동산 시장 상황에 크게 좌우가 됩니다. 리모델링 예전 단지의 조건과 주변 시세를 꼼꼼히 분석한 후 투자 여부를 결정하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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전세금 낮출시 계약서와 대출은 어떻게 해야 되는지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세금을 낮추고 대출을 갈아타려는 상황에서 계약 갱신 및 대출 관련 절차를 잘 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시점대출 심사에서 계약서가 필요- 전세금이 변경되고 대출을 갈아타야하므로 새로운 계약서를 작성해야 합니다.- 보통 은행에서는 전세계약서를 통해 대출 심사를 진행하므로 대출 신청 전에 계약서는 준비해야 합니다.- 2.25일 기존 계약이 만료일 이지만, 대출 심사와 절차 진행을 위해 최소 1~2달 전에 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.계약서 작성 시 주의 사항전세금 변경 사항 명시기존 계약이 갱신되는 형태라면 갱신 계약서로 작성하되 변경된 전세금과 조건이 반영되도록 합니다.계약서 작성 시, 보증보험사에도 개로운 계약 내용을 알려야 합니다.전세금 반환 절차집주인이 기존 전세금에서 새로운 전세금을 맞추기 위해 3,000만원을 반환해야 합니다.집주인이 임차인에게 직접 3,000만원을 반환하며, 반환받은 금액으로 대출 원금을 상환하면 됩니다.집주인이 은행으로 3,000만원을 직접 송금하여 기존 대출 원금 일부를 상환할 수도 있습니다.임차인이 직접 반환받는 방법이 일반적입니다. 반환받은 금액으로 대출 잔액을 줄이고 새로운 대출고 갈아 타시기 바랍니다.은행에서 대출 갈아타기에 필요한 서류와 절차를 상세히 안내를 받으시길 바라며,보증보험 한도는 갱신된 전세금 기준으로 재조정되니 이를 보증사에 미리 요청하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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전세 자동연장에 관하여 궁금해서 질문드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약이 만료되었으나 별도의 조치가 없이 묵시적 갱신(자동연장)이 된 경우 아래의 사항들을 이해하시면 좋습니다.묵지적 갱신(자동연장)의 기본 개념묵시적 갱신은 계약 만료 전에 임대인과 임차인이 계약 종료 의사를 서면으로 통지하지 않을 경우 자동으로 연장되는 상태를 말합니다.이 경우, 임대차보호법에 따라 기존 계약 조건 그대로 2년간 자동연장 됩니다.묵시적 갱신 중 계약해지(이사)가 가능한지임차인이 해지 의사를 밝히면 계약 종료 가능 - 임차인은 1개월 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 통보하면 계약을 종료할 수 있습니다. 묵지적 갱신은 계약 종료를 제한하지 않으므로, 임차인이 직접 다른 세입자를 구할 의무는 없습니다.임대인은 특별한 사유를 제외하고는 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다.계약서에 묵시적 갱신 시 중도해지 불가라는 특약이 포함되어 있다면 이 특약이 우선 적용 될 수 있으나,이는 법적으로 효력이 제한적일 수 있으니 임대차보호법에 근거한 권리를 우선적으로 따르시기 바랍니다.임대인이 새로운 세입자를 찾기 전까지 보증금 반환이 지연될 가능성이 있습니다. 이 경우, 보증금 반환 소송을 통해 해결할 수 있습니다. 하지만 대부분 임대인이 새로운 세입자를 구하면 보증금을 돌려주는 방향으로 문제를 해결하려 할 겁니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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시골 빈집을 고쳐서 파는것은 그리 도움이 안될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골 빈집을 고쳐서 되파는 것은 특정 조건에서 충분히 수익성이 있을 수 있지만,상황과 전략에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 이를 성공적으로 진행하려면 시장 조사, 개발 비용 관리, 수요 파악 등 다양한 요인을 고려해야 합니다.<장점>일반적으로 초기 매입 비용이 낮아 상대적으로 적은 자본으로 시작할 수 있음일부 지자체는 빈집 매입 및 수리 지원금을 제공하여 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다.귀촌, 귀농 인구 증가와 더불어 주말 주택이나 세컨드 하우스에 대한 수요가 늘어나고 있음관광지 근처나 자연환경이 좋은 지역의 빈집은 매력적으로 보일 수 있음부동산 시장에서 경쟁이 적은 편이므로 독특한 매물을 통해 차별화된 가치를 제공할 수 있음팬션, 카페, 작업실 등 상업적 용도로 전환하면 더 큰 부가가치를 창출할 수 있음<한계와 위험>인구 감소와 구매력 부족 문제교통 접근성, 편의시설, 일자리 등이 열악할 경우 매수자를 찾기 어려울 수 있음장기간 방치된 경우가 많아 구조 보강, 누수 문제 해결, 전기와 수도 설비 개선 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음시골 부동산은 거래량이 적고 거래 기간이 길어질 수 있음되팔려는 시점에 적절한 매수자를 찾이 못할 위험이 있음농지나 빈집 매입 시 용도 변경이나 법적 규제에 따른 절차가 까다로울 수 있음보유 기간에 따른 양도소득세와 관련된 세금 부담도 고려해야 함시골 빈집을 고쳐서 되파는 것은 지역 선택, 수리 비용 관리, 수요자 니즈 파악 등을 잘 계획한다면 성공적인 투자로 이어질 수 있습니다. 그러나 수요 부족, 개조 비용 증가 등 리스크를 충분히 고려해야 하며, 단순한 되팔기 보다는 특화된 용도로 활용하거나 장기적 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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부동산 임장을 나가기 전에 준비해야 하는 것이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 임장은 부동산을 직접 방문하여 입지, 환경, 상태 등을 파악하는 중요한 과정으로 이를 위해 충분히 사전에 준비를 하시면 도움이 됩니다.사전 정보 조사 - 임장을 효율적으로 하기 위해 방문한 지역과 부동산에 대한 정보를 미리 조사하셔야 합니다.지역 및 시장 조사 - 시세(매매가, 전세가, 월세 등)를 확인하고 주변 개발 계획등도 확인대상 부동산 조사 - 매물의 기본정보(평형, 층수, 방향, 난방 방식, 관리비 등)를 미리 파악매물의 현재 상태(신축/구축, 리모델링 여부)와 주변 편의시설(학교, 병원, 상가, 교통 등) 정보를 수집전세인지 월세인지, 대출 여부와 가능 조건도 확인임장 계획 수립방문할 매물의 위치를 확인하고, 동선을 최적화 합니다.한 지역에 여러 매물이 있다면 가가운 곳부터 순서대로 방문 합니다.부동산 중개인과 미리 약속을 잡아 놓으면 방문 시간을 절약할 수 있습니다.여러 매물을 한꺼번에 볼 수 있도록 조율하시기 바랍니다.현장에서 확인할 사항교통, 편의시설, 소음, 주차에 관한 사항들채광과 방향, 건물의 상태, 관리비, 층수와 위치 정보도 확인주변에 지하철 연장, 상업지구 개발 등 호재가 있는지 확인해당 지역에 매물이 많거나 적은지, 향후 공급이 예정되어 있는지를 파악임장 준비는 부동산 구매가 임대에서 성공적인 결정을 내리는 데 중요한 단계 입니다. 철저한 사전 조사와 체계적인 준비를 통해 임장에서 필요한 정보를 빠짐없이 확인하고, 매물의 장단점을 비교해 최적의 선택을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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전세재계약시 부동산이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 재계약 시 부동산 중개인이 꼭 필요한 것은 아니지만,상황에 따라 부동산의 도움이 필요할 수도 있습니다.중개인이 꼭 필요하지 않은 경우는...집주인과 세입자 간 신뢰 관계가 있을 때계약 조건에 큰 변화가 없을 때법적 요건을 이해하고 있을 때부동산 중개인이 필요한 경우계약 조건에 큰 변화가 있을 때 - 보증금을 크게 올리거나 월세로 전환하는 등의 사유가 있는 경우계약서 작성에 어려움을 느낄 때시장 시세애 대한 정보가 필요할 때계약 분쟁의 위험이 있을 때법적 보호를 강활하고 싶을 때단순한 재계약이라면 부동산 중개인의 도움 없이도 진행할 수 있습니다. 이 경우 계약서를 정확히 작성하고 확정일자를 받으시면 됩니다.하지만 보증금의 인상, 계약 조건 변경, 분쟁 가능성 등이 있는 경우에는 부동산 중개인의 도움을 받는 것이 안전하며, 중개수수료를 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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판상형 아파트로 요새 짓지 않는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.판상형 아파트를 짓지 않는 몇 가지 이유가 있습니다.판상형 아파트는 비교적 긴 직사각형 형태이기 때문에 공간 효율성이 떨어지는 경우가 많습니다. 특히, 긴 복도와 구석이 많아 각 방의 크기를 넓게 쓰기 어렵고 구석이나 복도가 많아 공간 활용도가 낮습니다.판상형 아파트는 주로 긴 복도와 좁은 방을 가지는 경우가 많아 특히 가족 단위로 거주하는 경우 생활 동선이 불편할 수 있습니다. 공간이 길고 좁아 통풍이 원활하지 않아 공기가 잘 순환되지 않는 문제를 일으킬 수 있습니다.최근에는 주거 공간의 디자인이 더 중요시 되면서 보다 개방적이고 넓은 공간을 제공하는 아파트 평면이 선호되고 있습니다. 이에 따라 판상형보다 L 자형이나 T자형 등의 평면이 각광받고 있으며, 이는 더 많은 자연광과 공간 활용을 극대화할 수 있기 때문 입니다.최근의 아파트는 고급화와 품질을 강조하는 경향이 있습니다. 이런 추세에서는 단순히 강서비를 고려한 판상형보다 디자인, 편리한 동선, 최신 기술을 적용한 다양한 형태의 아파트가 선호됩니다.대부분 긴 복도와 많은 방으로 구성되어 있어서 층간소음 문제를 해결하기가 어려운 경우가 많습니다. 최근에는 소음 차단이나 음향 환경을 고려한 아파트 설계가 더 중요시 되고 있으며, 판상형은 이러한 요구에 부합하기 어려운 경우가 많습니다.현대 아파트 시장에서 판상형 아파트가 줄어드는 이유는 공간 활용성, 디자인, 편리성 등에서 부족한 점이 있기 때문 입니다. 수요자가 요구하는 넓은 공간, 자연 채광, 효율적인 동성 등을 고려한 새로운 설계 방식들이 등장하면서 판상형 아파트의 비중이 줄어들고, 3베이 아파트, 개방형 평면 등이 더 선호되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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