김수민님의 전문가 프로필

안녕하세요. 오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.부모님으로부터 상가건물이나 꼬마빌딩을 상속받았다면 가장 먼저 고민하는 문제 중 하나가 상속세입니다.특히 아파트와 달리 거래사례가 많지 않은 꼬마빌딩은 부동산의 가치를 얼마로 평가해야 할지 판단하기가 쉽지 않습니다.오늘은 꼬마빌딩을 상속받았을 때 기준시가로 신고해도 되는지, 감정평가는 왜 필요한지 알아보겠습니다.1. 꼬마빌딩을 상속받았는데, 거래사례가 없다면?예를 들어 A씨가 부모님으로부터 서울에 있는 상가건물을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.해당 건물의 토지와 건물을 기준시가로 평가한 금액은 약 12억 원입니다. 그런데 인근 부동산에서는 이 건물의 시장가격이 20억 원 정도일 것으로 예상하고 있습니다.A씨는 고민에 빠집니다."실제로 거래된 적도 없는데, 기준시가인 12억 원으로 상속세를 신고하면 되는 것 아닐까요?"이러한 질문은 꼬마빌딩 상속 과정에서 충분히 나올 수 있는 고민입니다.하지만 거래사례가 없다는 이유만으로 기준시가를 바로 적용할 수 있는 것은 아닙니다.2. 상속세는 기준시가가 아니라 '시가'가 원칙입니다「상속세 및 증여세법」 제60조에서는 상속재산을 상속개시일, 즉 사망일 현재의 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다.여기서 시가란 일반적인 시장에서 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 형성되는 가격을 의미합니다.세법에서는 일정한 요건을 충족하는 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액 등을 시가로 인정하고 있습니다.일반적으로 상속재산의 시가를 확인하는 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 다만 법령에서 정한 요건과 평가심의위원회 심의를 거쳐 평가기간 밖(상속개시일 전 2년부터 신고기한 후 9개월)의 가액이 인정되는 경우도 있습니다.그렇다면 기준시가는 언제 적용할까요?상증법 제60조 제3항에서는 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.일반적인 토지와 건물의 경우 개별공시지가와 국세청 건물 기준시가 등을 활용할 수 있습니다. 다만 실제 임대차계약이 있는 부동산이라면 임대료 등을 기준으로 계산한 평가액도 검토해야 합니다.따라서 기준시가는 시가 산정이 어려울 때 적용하는 보충적인 평가기준이라고 이해하는 것이 좋습니다.3. 기준시가로 신고했는데 국세청에서 감정평가를 한다면?꼬마빌딩은 아파트처럼 동일한 조건의 거래사례를 찾기 어렵고, 기준시가와 실제 시장가격 사이에 상당한 차이가 발생하기도 합니다.이러한 문제로 국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대한 감정평가 사업을 시행하고 있습니다.납세자가 기준시가로 상속세를 신고했더라도 과세관청이 감정평가를 실시하고, 그 감정가액이 법령상 요건을 충족하여 시가로 인정된다면 신고한 상속재산가액이 달라질 수 있습니다.앞서 A씨의 사례에서 기준시가 12억 원으로 신고했지만, 이후 적법하게 인정된 감정가액이 19억 원이라면 상속재산가액이 증가하면서 추가적인 상속세가 발생할 가능성이 있습니다.물론 국세청이 감정평가를 했다는 이유만으로 그 금액이 무조건 인정되는 것은 아닙니다.2026년 4월 30일 대법원 판결(2024두61780)에서도 과세관청의 사후 감정평가가 일정한 요건 아래 시가로 인정될 수 있다고 판단하면서, 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었는지 등을 엄격하게 검토해야 한다고 보았습니다.결국 개별 부동산의 감정평가 내용과 법령상 인정 요건을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.4. 그렇다면 꼬마빌딩은 반드시 감정평가를 받아야 할까요?모든 꼬마빌딩에 감정평가가 의무적으로 필요한 것은 아닙니다.이미 세법상 시가로 인정할 수 있는 거래가액 등이 확인된다면 별도의 감정평가가 필요하지 않을 수도 있습니다.반면 거래사례가 부족하거나 기준시가와 예상 시장가격의 차이가 큰 건물이라면 감정평가를 검토할 필요가 있습니다.감정평가는 토지의 위치와 이용상황, 건물의 구조와 상태, 주변 거래사례, 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 부동산의 가치를 판단합니다.또한 상속세 신고에 감정가액을 활용하려면 감정평가서의 작성일과 가격산정기준일 등 법령상 요건을 확인해야 합니다.감정평가를 받았다고 해서 해당 금액이 언제나 세법상 시가로 인정되는 것은 아니기 때문입니다.5. 상속세 신고 전에 확인해야 할 사항꼬마빌딩을 상속받았다면 다음 사항을 확인해 보시기 바랍니다.상속개시일 전후에 인정 가능한 매매사례가 있는지토지와 건물의 기준시가는 얼마인지임대차계약과 임대료 등을 고려한 평가가 필요한지기준시가와 예상 시장가격의 차이가 어느 정도인지감정평가를 통해 시가를 확인할 필요가 있는지이러한 사항을 미리 검토하면 상속세 신고에 적용할 재산가액을 판단하는 데 도움이 됩니다.마무리하며꼬마빌딩은 개별성이 강한 부동산입니다. 같은 지역에 위치하더라도 토지의 형태, 도로 조건, 건물 상태, 임대수익 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.따라서 단순히 거래사례가 없다는 이유로 기준시가를 적용하기보다는, 먼저 해당 부동산의 시가를 확인할 수 있는지 검토하는 것이 중요합니다.상속세 신고에서 중요한 것은 가장 낮은 가격을 찾는 것이 아니라, 법령에 따라 인정받을 수 있는 적정한 재산가액을 확인하는 것입니다.꼬마빌딩이나 상가건물의 상속을 준비하고 계신다면 상속세 신고 전에 감정평가의 필요성을 검토해 보시기 바랍니다.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사였습니다.

4일 전

안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.오늘은 부동산을 상속, 증여, 가족간에 매매 할 때 시가로 사용될 수 있는 유사자산의 매매사례(유사매매사례가액) 개념 및 활용방법에 대해 설명드리고자 합니다.유사매매사례는 지방세법, 상속세 및 증여세법, 소득세법에 모두 적용되는 개념입니다. 다만, 몇가지 차이점이 있어 이를 구분할 필요가 있습니다.먼저, 설명에 앞서 시가를 어떻게 산정해야 하는지 기본적인 방법에 대해 설명드리겠습니다.지방세법에서는 시가인정액이라는 용어를 사용하나 편의상 시가로 통일하여 말씀드리겠습니다.상속, 증여, 가족간 매매 시 취득세, 상속세, 증여세 및 소득세는 재산의 시가를 기준으로 납부해야 합니다.(예외적으로 상속취득세는 시가표준액 기준으로 납부합니다.)​시가를 결정하는 방법에는 크게 3가지가 있습니다.매매 등 가액유사자산매매사례보충적평가방법매매등 가액은 본건 재산의 매매, 경매, 공매, 수용, 감정가액 등을 포함하며, 보충적평가방법으로는 부동산 유형에 따라 공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격, 임대료환산가액 등이 포함됩니다.​오늘 설명드릴 유사자산의 매매사례는 매매 등 가액이 없을 때 적용가능한 방법으로 대부분 아파트를 상속, 증여, 매매할 때 적용되는 개념입니다.유사자산의 매매사례란? 유사매매사례는 지방세법 시행령 제14조, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(소득세법은 상속세 및 증여세법을 준용)에서 규정하고 있는 개념입니다.​그럼 조문을 살펴보겠습니다. 지방세법 시행령 제14조 제5항에서 유사부동산등의 가액을 시가인정액으로 본다고 규정하고 있습니다.지방세법 시행령 제14조⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시가인정액으로 인정된 가액이 없는 경우에는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등(이하 “유사부동산등”이라 한다)의 제1항 각 호에 따른 가액[취득일 전 1년부터 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일까지(이하 “유사부동산등 평가기간”이라 한다)의 가액으로 한정한다]을 해당 부동산등의 시가인정액으로 본다.상속세 및 증여세법 시행령에서는 제49조 제4항에서 관련 내용을 확인할 수 있습니다.상속세 및 증여세법 제49조④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.위에서 설명드린 것처럼 양 법령에서 사용하고 있는 용어가 '시가'와 '시가인정액'으로 차이가 있으나 유사한 개념으로 접근하셔도 무방합니다.​유사매매사례로 선정하기 위해서는 조건을 만족해야 합니다.유사자산의 매매사례는 쉽게 말해 나와 같은 아파트 단지 내 실거래 사례를 의미합니다. 실거래 사례가 10건이 있다고 해서 10건 모두 유사자산의 매매사례가 되는 것은 아니며, 법령에서 정한 조건을 모두 만족해야 됩니다.먼저 지방세법에서는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산으로 정의하고 있으며, 상속세 및 증여세법에서는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 정의합니다. ​상세 조건은 시행규칙에서 구체적으로 다루고 있습니다.​먼저 지방세법 시행규칙입니다.공동주택(아파트 등)동일 공동주택단지 내에 있을 것주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것공동주택가격 차이가 5% 이내일 것공동주택 외 부동산면적, 위치, 용도가 동일 또는 유사할 것시가표준액 차이가 5% 이내일 것​다음으로 상속세 및 증여세법 시행규칙 입니다.공동주택(아파트 등)동일 공동주택단지 내에 있을 것주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것공동주택가격 차이가 5% 이내일 것공동주택 외 부동산면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일 또는 유사한 다른 재산만약 이러한 조건을 만족하는 실거래 사례가 2개 이상이라면 어떻게 될까요?공동주택가격의 차이가 가장 실거래 사례의 매매가액이 재산의 시가가 됩니다.​그런데, 공동주택가격도 동일한 사례가 둘 이상이라면?이 때는 기준일(상속일, 증여일)에 가까운 사례가 선정되며, 기준일마저도 같다면 평균가액으로 결정됩니다.​최근 실거래 사례라서, 내 맞은편 호수 거래라서, 혹은 같은 동에 있어서 임의로 선정하는 것은 시가로 인정받지 못합니다.유사자산 매매사례의 선정 기간위 조건 외에도 한가지 조건을 더 만족해야 합니다. 바로, 평가기간입니다.매매 등 가액과 마찬가지로 유사자산 매매사례도 특정 기간 내에 매매계약일이 들어오는 사례만 인정이 됩니다.​- 지방세법 : 취득일 전 1년에서 부터 신고, 납부기한의 만료일까지​- 상속세 및 증여세법 : 기준일 전 6개월 부터 평가기간 이내 신고일까지​세목별 차이가 보이시나요? 의외로 이 차이를 모르시는 경우가 있습니다.​유사자산의 평가기간이 확연히 차이가 있으므로 각각의 세금을 납부하실 때에는 실거래 사례 선정에 유의해야 합니다.​유사매매사례 확인은 어디서?취득세의 시가인정액(유사매매사례)은 관할지자체 세무과, 혹은 위택스 홈페이지에서도 확인이 가능합니다.상속세, 증여세는 홈택스에서 유사매매사례 확인이 가능합니다.다만, 유사매매사례는 시점에 따라 달라질 수 있으며, 최근 실거래 사례는 반영이 안되어 정확한 확인이 어렵습니다. 이런 점때문에 신고할 당시에는 확인되지 않았던 유사자산의 매매사례가 추후 발견되어 시가가 달라지는 경우도 있으므로 주의하실 필요가 있습니다.맺음말유사자산의 매매사례에 대해 설명드렸습니다. 유사매매사례는 아파트와 같이 실거래 사례가 충분한 경우에 적용이 용이하며, 납세자에게 유리하게 반영될 수도 있습니다. 그러나, 유사자산의 매매사례는 내 부동산의 가치를 정확하게 반영하지 못하는 경우도 많습니다.예를 들어, 내 부동산은 저층인데 고층의 실거래 사례가 유사매매사례 1순위가 되어 시가가 과다하게 산정되는 경우, 조망 차이에 따른 가격차이가 반영되지 못하는 경우 등이 흔하게 발생합니다.따라서, 아파트의 상속, 증여, 가족간 매매를 계획하고 계시는 분들이라면 감정평가사와의 상담을 통해 아파트의 예상감정가를 확인할 필요가 있습니다.이를 통해 납부해야 할 세금, 감정평가에 드는 비용, 부동산 시황, 법적 안정성 등을 종합적으로 고려하여 어떤 방법으로 신고하는 것이 본인에게 유리한지 검토해 보시기 바랍니다.감사합니다.오월감정평가사사무소김수민 감정평가사

26.10.05

안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.상속, 증여, 가족간 매매 시 시가를 산정하는 방법에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.부동산을 상속받으시거나, 증여받을 때 혹은 가족간에 저가 양도를 할 때는 부동산의 시가를 기준으로 세금을 신고 해야 합니다.상속세 및 증여세법에서는 시가를 다음과 같이 규정하고 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제2항② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.즉, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 그 예시로서 수용가격, 공매가격, 감정가격 등을 제시합니다.그리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 추가로 포함한다고 규정하고 있습니다.그럼, 대통령령을 확인해보겠습니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. -후략-④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.시행령에서는 조금 더 구체적으로 시가에 대해 설명하고 있습니다. 이 중 매매가액, 수용가액, 경매가액은 흔히 있는 경우가 아니며, 유사한 다른 재산에 대한 가액은 대상 부동산이 아파트가 아니라면 찾기가 쉽지 않습니다.시가를 산정하는 옵션이 한가지 더 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제3항③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.상속세 및 증여세법 제3항에서는 시가를 산정하기 어려울 때 동법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정하고 있습니다.이를 보충적 평가방법이라고 합니다.61조 : 부동산(토지 : 공시지가 / 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 : 기준시가 / 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격)62조 : 선박 등63조 : 유가증권64조 : 무체재산권65조 : 그 밖의 조건부 권리결론입니다.상속세 및 증여세법상 시가를 산정할 때는 다음과 같은 우선순위로 결정할 수 있습니다.매매 등 가액(매매, 감정가, 공매가, 경매가 등)유사자산의 매매 등 가액보충적 평가방법제가 설명드릴 내용은 여기까지입니다.세법이 허용하는 범위 안에서 납세자에게 가장 유리한 방법으로 시가를 산정하시기를 권해드립니다.특히 감정평가는 시가 산정 시 가장 우선적으로 적용되는 기준이며, 납세자가 선택할 수 있는 가장 안전하고 효과적인 합법적 수단입니다.감사합니다.

26.03.31