꼬마빌딩 상속세, 기준시가로 신고해도 될까? 감정평가가 필요한 이유

안녕하세요. 오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.

부모님으로부터 상가건물이나 꼬마빌딩을 상속받았다면 가장 먼저 고민하는 문제 중 하나가 상속세입니다.

특히 아파트와 달리 거래사례가 많지 않은 꼬마빌딩은 부동산의 가치를 얼마로 평가해야 할지 판단하기가 쉽지 않습니다.

오늘은 꼬마빌딩을 상속받았을 때 기준시가로 신고해도 되는지, 감정평가는 왜 필요한지 알아보겠습니다.

1. 꼬마빌딩을 상속받았는데, 거래사례가 없다면?

예를 들어 A씨가 부모님으로부터 서울에 있는 상가건물을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.

해당 건물의 토지와 건물을 기준시가로 평가한 금액은 약 12억 원입니다. 그런데 인근 부동산에서는 이 건물의 시장가격이 20억 원 정도일 것으로 예상하고 있습니다.

A씨는 고민에 빠집니다.

"실제로 거래된 적도 없는데, 기준시가인 12억 원으로 상속세를 신고하면 되는 것 아닐까요?"

이러한 질문은 꼬마빌딩 상속 과정에서 충분히 나올 수 있는 고민입니다.

하지만 거래사례가 없다는 이유만으로 기준시가를 바로 적용할 수 있는 것은 아닙니다.

2. 상속세는 기준시가가 아니라 '시가'가 원칙입니다

「상속세 및 증여세법」 제60조에서는 상속재산을 상속개시일, 즉 사망일 현재의 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다.

여기서 시가란 일반적인 시장에서 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 형성되는 가격을 의미합니다.

세법에서는 일정한 요건을 충족하는 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액 등을 시가로 인정하고 있습니다.

일반적으로 상속재산의 시가를 확인하는 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 다만 법령에서 정한 요건과 평가심의위원회 심의를 거쳐 평가기간 밖(상속개시일 전 2년부터 신고기한 후 9개월)의 가액이 인정되는 경우도 있습니다.

그렇다면 기준시가는 언제 적용할까요?

상증법 제60조 제3항에서는 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.

일반적인 토지와 건물의 경우 개별공시지가와 국세청 건물 기준시가 등을 활용할 수 있습니다. 다만 실제 임대차계약이 있는 부동산이라면 임대료 등을 기준으로 계산한 평가액도 검토해야 합니다.

따라서 기준시가는 시가 산정이 어려울 때 적용하는 보충적인 평가기준이라고 이해하는 것이 좋습니다.

3. 기준시가로 신고했는데 국세청에서 감정평가를 한다면?

꼬마빌딩은 아파트처럼 동일한 조건의 거래사례를 찾기 어렵고, 기준시가와 실제 시장가격 사이에 상당한 차이가 발생하기도 합니다.

이러한 문제로 국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대한 감정평가 사업을 시행하고 있습니다.

납세자가 기준시가로 상속세를 신고했더라도 과세관청이 감정평가를 실시하고, 그 감정가액이 법령상 요건을 충족하여 시가로 인정된다면 신고한 상속재산가액이 달라질 수 있습니다.

앞서 A씨의 사례에서 기준시가 12억 원으로 신고했지만, 이후 적법하게 인정된 감정가액이 19억 원이라면 상속재산가액이 증가하면서 추가적인 상속세가 발생할 가능성이 있습니다.

물론 국세청이 감정평가를 했다는 이유만으로 그 금액이 무조건 인정되는 것은 아닙니다.

2026년 4월 30일 대법원 판결(2024두61780)에서도 과세관청의 사후 감정평가가 일정한 요건 아래 시가로 인정될 수 있다고 판단하면서, 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었는지 등을 엄격하게 검토해야 한다고 보았습니다.

결국 개별 부동산의 감정평가 내용과 법령상 인정 요건을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

4. 그렇다면 꼬마빌딩은 반드시 감정평가를 받아야 할까요?

모든 꼬마빌딩에 감정평가가 의무적으로 필요한 것은 아닙니다.

이미 세법상 시가로 인정할 수 있는 거래가액 등이 확인된다면 별도의 감정평가가 필요하지 않을 수도 있습니다.

반면 거래사례가 부족하거나 기준시가와 예상 시장가격의 차이가 큰 건물이라면 감정평가를 검토할 필요가 있습니다.

감정평가는 토지의 위치와 이용상황, 건물의 구조와 상태, 주변 거래사례, 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 부동산의 가치를 판단합니다.

또한 상속세 신고에 감정가액을 활용하려면 감정평가서의 작성일과 가격산정기준일 등 법령상 요건을 확인해야 합니다.

감정평가를 받았다고 해서 해당 금액이 언제나 세법상 시가로 인정되는 것은 아니기 때문입니다.

5. 상속세 신고 전에 확인해야 할 사항

꼬마빌딩을 상속받았다면 다음 사항을 확인해 보시기 바랍니다.

• 상속개시일 전후에 인정 가능한 매매사례가 있는지

• 토지와 건물의 기준시가는 얼마인지

• 임대차계약과 임대료 등을 고려한 평가가 필요한지

• 기준시가와 예상 시장가격의 차이가 어느 정도인지

• 감정평가를 통해 시가를 확인할 필요가 있는지

이러한 사항을 미리 검토하면 상속세 신고에 적용할 재산가액을 판단하는 데 도움이 됩니다.

마무리하며

꼬마빌딩은 개별성이 강한 부동산입니다. 같은 지역에 위치하더라도 토지의 형태, 도로 조건, 건물 상태, 임대수익 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

따라서 단순히 거래사례가 없다는 이유로 기준시가를 적용하기보다는, 먼저 해당 부동산의 시가를 확인할 수 있는지 검토하는 것이 중요합니다.

상속세 신고에서 중요한 것은 가장 낮은 가격을 찾는 것이 아니라, 법령에 따라 인정받을 수 있는 적정한 재산가액을 확인하는 것입니다.

꼬마빌딩이나 상가건물의 상속을 준비하고 계신다면 상속세 신고 전에 감정평가의 필요성을 검토해 보시기 바랍니다.

오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사였습니다.