안녕하세요. 김명석 전문가입니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.부동산거래신고법에 명문으로 규정된 사항입니다. 부동산거래신고법상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결할 때는 관할 토지의 시군구청장의 허가를 받아야 합니다.다만 그 예외사항으로 경매에 의한 취득 규정을 두고 있습니다.예외사항은 이외에도.. ① 대가가 없는 상속·증여 등② 허가대상면적 미만의 토지③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용④『민사집행법』에 의한 경매⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우등이 있습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
부동산
Q. 경매로 아파트를 매입하려고ㅗ 하면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.일반매매보다 경매를 통해 매수하면 시세보다 좀 더 싸게 매수할 수 있는 것은 맞습니다. 그러나 경매에는 여러 함정이 있고, 경매법원은 이 위험성에 대해 고지하지 않습니다.경매는 입찰하려면 어느 정도 기초 공부를 한 뒤 접근해야 합니다.모든 경매사건의 위험은 입찰자가 감수해야 합니다.따라서 실비 비용이 발생하더라도 전문가와의 상담을 받은 후 진행하는 것이 바람직합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 부동산 경매 투자 쉽게하는방법이 있을까요?
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.일 하지 않고 돈 벌 수 있는 방법을 가르쳐 달라는 것과 비슷하네요.경매는 어느 정도 공부가 되어야 투자를 통한 수익이 가능합니다.10년 공부해도 전문가가 되지 못하는 경우가 많습니다.공부하기 싫다면 저희같은 경매전문가를 통해 대행을 맡기거나 컨설팅을 의뢰해 진행해도 됩니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
부동산
Q. 경매 후 계고장을 전달받고 몇일 후에 낙찰자에게 집을 비워 줘야 되는가요
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.강제집행을 예고하는 법원의 계고장에는 시한을 기재해 계고합니다. 법원마다 차이는 있지만 통상 2주간의 계고 기간을 줍니다. 이 기간을 넘기면 언제든지 강제집행을 할 수 있습니다. 계고장에 기재된 시한을 먼저 확인하세요 ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 전세사기 빌라 셀프경매관련 지식좀 나눔해주실분?
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다. 잔금을 8월 8일 이후에 치면 됩니다. 주택수에 포함되지 않습니다.셀프낙찰의 경우, 보증금 전액으로 상계된다면 배당기일이 잔금 납부일이 됩니다. 낙찰 후 통상 한달여 뒤에 배당기일이 잡힙니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 주택 경매 장점에 대해 알려 주세요??
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다. 경매를 통하면 6억 이상의 주택 구입시 제출해야 하는 자금조달계획서가 면제됩니다. 또한 투기과열지구나 토지거래허가구역 내에서의 실거주 의무도 없습니다. 또한 일반매매시 대출보다 경매취득시 대출금액도 높습니다. 특히 일반매매 구입보다 경매로 매수하는 게 더 싼 가격으로 구입이 가능합니다. 다만 일반매매 물건은 그 위험성을 중개업자가 찾아서 고지해주지만 경매는 모든 위험부담을 입찰자 본인이 져야 합니다. 따라서 경매 전문가를 통해서 취득하는 것이 안전합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 원룸 빌라 경매를 해보고싶어요 (낙찰받는 입장)
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다. 초보자가 스스로 경매 입찰과 명도를 하려면 쉽지 않습니다. 권리상 하자가 있는지 여부부터 확인을 해야 하는데, 권리분석부터 막히기 됩니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 이러한 위험을 고지해 주지 않습니다. 저희같은 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 현명합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 부동산 경매는 어려운 투자방법인가요?
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다. 초보자가 스스로 경매 입찰과 명도를 하려면 쉽지 않습니다. 권리상 하자가 있는지 여부부터 확인을 해야 하는데, 권리분석부터 막히기 됩니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 이러한 위험을 고지해 주지 않습니다. 저희같은 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 현명합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 부동산 경매 입찰시에 들어가는 비용들
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다.1. 입찰보증금은 최저 매각가의 10%입니다. 따라서 해당 사건에 입찰하는 사람의 입찰보증금은 모두 동일합니다.2. 권리분석을 잘못해서 입찰하면 임차인 보증금 수천 수억을 별도로 물어줘야 할 수 있고, 유치권이나 선순위 가등기 가처분을 인수해야 하는 등의 문제가 있을 수 있습니다. 권리상 하자 없는 물건을 낙찰받았다는 전제하에 취등록세와 이전등기 법무비용, 그리고 해당 부동산의 점유자와의 원활한 명도를 위해 이사비나, 강제집행비용이 추가될 수 있습니다.3. 낙찰 후 6주간의 시간이 있으니 낙찰자임을 내세워 금융기관에 경락자금 대출을 받아 잔대금을 납부하면 됩니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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Q. 경매로 신청이 되어 뒤늦게 전입신고를 했는데
반갑습니다.네이버카페 http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l진행자 김명석입니다. 경매개시 후의 전입신고는 인정되지 않습니다.다만 한가지, 보증금 반환채권으로 가압류를 하고(그러러면 경매개시를 이유로 임대차계약의 해지를 통보하고 보증금을 반환하라고 요구해야 합니다) 가압류권자로서 배당신청을 하는 방법은 있습니다. 가장 후순위가 되더라도 낙찰가에 따라 배당을 받을 일말의 희망은 있습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819