안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 벌떼입찰은 어떻게 가능한지요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 벌떼입찰은 입찰 경쟁률을 높이기 위해 모(母)기업과 다수의 계열사들이 벌떼처럼 입찰하는 것을 의미합니다.1) 이렇게 입찰한 것 자체가 불법은 아니지만, 실체회사로 위장한 페이퍼컴퍼니의 행위는 불법입니다.2. 공개입찰에서 입찰 자격을 충족하여 낙찰된 건설사가 시공사 등으로 선정이 되기 마련인데, 이 과정에서 불법(눈 감아주기, 불성실 검토 등)이 개입된 후에 적발이 되어 문제가 불거지지 않았나 판단이 됩니다.3. 이상 저의 짧은 소견으로 답변 드렸습니다. 선생님의 소중한 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.감사합니다.
Q. 빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 먼저 빌라에 대한 설명을 드리겠습니다. 우리나라의 빌라는 보통 공동주택 중 연립주택 이하의 주택을 의미합니다.* 연립주택 이하 주택 : 단독주택, 다중주택및 다가구주택(이를테면 하숙집 및 원룸 빌라)1) 연립주택 : 660m2 초과하며, 4개층 이하인 상 공동주택2) 빌라의 어원은 로마에서 유래하였는데, 보통 농장경영자의 주택을 의미했으며, 시골의 저택, 별장, 교외 주택 등을 아우르는 말이기도 했습니다. 3) 하지만 우리나라에서 흔히 말하는 빌라는 대부분 위에서 말씀드린 연립주택 이하 주택을 뜻합니다.2. 아파트는 아래와 같이 정의하겠습니다.1) 아파트 : 5개층 이상인 상 공동주택으로 일반적으로 연립주택보다 면적이 넓습니다.3. 아파트에 거주하시다가 빌라로 이사하시게 될 경우 환경 변화를 먼저 고려해보셔야 할 듯 합니다. 즉, 주변의 입지조건이나 일조나 소음 등을 고려해보시고, 면적도 일반적으로 아파트보다 좁을 수 있으므로 입주 전 미리 가셔서 사전조사를 하신 다음에 그에 맞는 인테리어나 전자제품, 가구 배치 등에 대해서 이미지 트레이닝 해보시는 것을 권장 드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 경제용어 중 '자본잠식'이라는게 정확히 어떤 상태인건가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 자본잠식이라는 것은 기업의 적자로 인해 자기자본이 줄어드는 것를 의미합니다.1) 회계 상으로 자본은 '자본금 + 잉여금'으로 구성되는데, 여기서의 자본금은 주식의 총 가치가 됩니다.2) 잉여금까지 바닥을 치게 되면 납입자본금까지 쓸어담아야하며, 적자가 계속돼서 그 자본마저 바닥 날 경우 완전 자본잠식으로 접어들게 됩니다.2. 자본금이 적자(마이너스)가 아니더라도 자본잠식이 되는 경우의 수는 여러가지 입니다. 이는 자본잠식에 크게 타격을 입은 브리티시텔레콤이 국제 회계기준(IFRS)을 새롭게 도입한 것이 시발점이 됐습니다.3. 이상 자본잠식에 대한 간략한 설명을 마치겠습니다. 저의 답변이 선생님의 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.감사합니다.
Q. 임차인이 전세계약이 만료되고 보증금 반환을 위한 내용증명?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 내용증명의 효력에 대해 말씀 드리겠습니다.1) 내용증명은 거래의 분쟁이 발생 될 경우 우체국장이 증인이 되어 개인과 상대방의 분쟁을 최소화할 수 있는 효과가 있으며, 법적 효력은 없으나 추 후 법원에 보증금 부당이득반환 청구의 소를 제기할 때 첨부할 수 있는 자료로 쓰일 수 있습니다.2) 먼저 내용증명은 상대방에게 전할 내용 등을 서식에 맞춰서 3부를 작성한 다음 우체국에 제출을 하면 됩니다(온라인 접수 또한 가능). 그렇게 작성된 서류는 한 부는 우체국 보관, 한 부는 본인, 마지막 한 부는 상대방에게 교부가 될텐데요. 우리나라는 의사표시의 효력발생시기를 대부분 도달주의로 채택하고 있어서, 내용증명 또한 이 발생시기를 시점으로 효과가 나타납니다.* 도달주의 : 상대방의 지배권 내 반송될 일 없이 인지 가능한 상태에서 도달될 경우 효력 발생. 2. 내용증명은 쓰임새가 다양합니다. 1) 우선 채권 최고의 효과가 있습니다. 독촉을 함으로써 상대방에게 압박을 가할 수 있습니다.- 예를 들어 '정해진 기일까지 보증금을 반환하지 않을 경우 민사 조치를 취하겠다' 는 등의 내용으로 압박을 가하는 것입니다.2) 정해진 기일 내에 반환하지 않을 경우 법원에 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 임대인의 인적사항과 주고 받은 문자내용, 내용증명만으로도 소를 제기할 수 있습니다.3. 다른 한편으로는 보증금을 반환받지 못했을 경우에는 동시이행청구권을 행사하여 그 금전을 수령 받을 때까지 퇴거 미이행을 주장하실 수 있습니다.4. 또한, 보증금 반환 받지 못한 상황에서 새 주택으로 이사를 하셔야할 경우, 임차권등기명령 신청을 하셔서 기존주택의 대항력 및 우선순위를 그대로 유지하실 수 있습니다.5. 여기까지 임차인 입장에서 작성한 답변이었습니다. 저의 답변이 선생님의 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바라며 이만 마치겠습니다.감사합니다.
Q. 비트코인이 왜 생긴건가요 등락이 심하던데 등락을 만드는 곳은 어디일까요
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.1. 우선 2008년 금융위기 이후 2009년 나카모토 사토시라는 인물이 비트코인을 개발했다고 주장한 바가 있습니다. 이 때부터 비트코인의 역사가 시작됩니다.1) 나카모토 사토시는 자신을 일본인 개인이라고 주장하지만, 실제로 그의 실체를 아는 사람들이 없다고 합니다.2) 그 이름을 가명이라고 주장하는 사람도 있고, 아니면 대기업들의 집합체라는 설이 있습니다. 여기서 대기업들의 집합체라는 의미는 다음과 같습니다.- 나카미치, 모토로라, 삼성, 토시바의 두문자를 각각 따서 붙인 이름.2. 비트코인은 법적으로 강제할 수 없는 가상화폐입니다. 즉, 중앙은행의 구애를 받지 않는 탈중앙화의 성격을 띄며, 자유롭게 거래가 가능합니다. 또한 블록체인을 기반한 기술로 인하여 해킹이 어렵다는 장점이 있습니다.1) 각 국가별 법정화폐는 수천년 동안 수시로 변화되어 왔습니다. 법적으로 강제된 이 화폐는 금본위 시절부터 현재에 이르기까지 정부, 심지어는 화폐를 통제하기 위해 설립된 중앙은행에 악용됐던 역사도 있으며, 화폐가치가 지속적으로 하락하다 못해 결국 붕괴되어 역사에서 아예 사라지거나 역사에서만 볼 수 있는 나라들도 적지 않게 생겼습니다.2) 비트코인은 이러한 사상에서 자유로울 수 있는 암호화폐입니다. 즉, 비트코인 보유자는 실제 국가 부도 사태로 법정화폐의 가치가 몰락해도 여전히 힘이 있는 화폐로 쓰일 수 있습니다.3) 하지만 이 화폐를 강제할 수는 없지만, 국가마다 저마다 거래(매도와 매수)에는 제한을 두고 있습니다. - 가상화폐는 투기조장을 야기할 수 있기에 거래에 제한을 둔다는 설도 있습니다.- 가상화폐 거래의 등락이 다른 투자에 비해 심한 편이므로 화폐가치의 등락 또한 심하다고 해석할 수 있습니다- 또한 시장입회가 존재하지 않기 때문에 매일, 시간 제한 없이 매도 및 매수가 가능합니다.3. 여기까지 비트코인의 유래 및 필요성을 간략하게 답변 드렸습니다. 선생님의 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바랍니다.감사합니다.