임차인이 전세계약이 만료되고 보증금 반환을 위한 내용증명?
임차인 상황에서 전세계약이 만료되고 보증금 반환 못받은 상태에서 임애인에게 내용증명을 보내면 임대인은 법적으로 강제 받는 상황이 생기는 것인가요? 무시해도 되는 부분인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
내용증명은 계약해지와 목적물반환 또는 보증금반환을 받기 위해 소송 등 여러가지 법률적효력을 제기하기 전, 법률적 대응을 하겠다는 강경한 메시지를 전하여 합의를 시도하는 수단으로 이용되기도 하고, 설사 명도소송이 진행되더라도 임 대차 계약의 종료 사실을 입증하는 강력한 증거자료가 됩니다.
내용증명에 대하여 법률 문서라 오해하시는 분들이 많습니다. 이는 법적으로 강제성이 없어 상대방 에게 발송했다는 이유로 강압적으로 행위가 가능 한 것은 아닙니다.
계약 종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령 전 또는 보증금반환소송 전, 전세보증보증보험이행청구 시 내용증명을 활용할 수 있습니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
1. 우선 내용증명의 효력에 대해 말씀 드리겠습니다.
1) 내용증명은 거래의 분쟁이 발생 될 경우 우체국장이 증인이 되어 개인과 상대방의 분쟁을 최소화할 수 있는 효과가 있으며, 법적 효력은 없으나 추 후 법원에 보증금 부당이득반환 청구의 소를 제기할 때 첨부할 수 있는 자료로 쓰일 수 있습니다.
2) 먼저 내용증명은 상대방에게 전할 내용 등을 서식에 맞춰서 3부를 작성한 다음 우체국에 제출을 하면 됩니다(온라인 접수 또한 가능). 그렇게 작성된 서류는 한 부는 우체국 보관, 한 부는 본인, 마지막 한 부는 상대방에게 교부가 될텐데요. 우리나라는 의사표시의 효력발생시기를 대부분 도달주의로 채택하고 있어서, 내용증명 또한 이 발생시기를 시점으로 효과가 나타납니다.
* 도달주의 : 상대방의 지배권 내 반송될 일 없이 인지 가능한 상태에서 도달될 경우 효력 발생.
2. 내용증명은 쓰임새가 다양합니다.
1) 우선 채권 최고의 효과가 있습니다. 독촉을 함으로써 상대방에게 압박을 가할 수 있습니다.
- 예를 들어 '정해진 기일까지 보증금을 반환하지 않을 경우 민사 조치를 취하겠다' 는 등의 내용으로 압박을 가하는 것입니다.
2) 정해진 기일 내에 반환하지 않을 경우 법원에 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 임대인의 인적사항과 주고 받은 문자내용, 내용증명만으로도 소를 제기할 수 있습니다.
3. 다른 한편으로는 보증금을 반환받지 못했을 경우에는 동시이행청구권을 행사하여 그 금전을 수령 받을 때까지 퇴거 미이행을 주장하실 수 있습니다.
4. 또한, 보증금 반환 받지 못한 상황에서 새 주택으로 이사를 하셔야할 경우, 임차권등기명령 신청을 하셔서 기존주택의 대항력 및 우선순위를 그대로 유지하실 수 있습니다.
5. 여기까지 임차인 입장에서 작성한 답변이었습니다. 저의 답변이 선생님의 의견에 작게나마 보탬이 되기를 바라며 이만 마치겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.
임대인이 법적으로 강제받는 상황은 아닙니다.
다만 내용증명으로 임차인이 보증금을 반환해달라고 요구한 사실은 증명되구요.
보증금을 반환해달라는 취지의 소송을 제기하면, 그때부터 법적으로 강제받게됩니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
임차인 상황에서 전세계약이 만료되고 보증금 반환 못받은 상태에서 임애인에게 내용증명을 보내면 임대인은 법적으로 강제 받는 상황이 생기는 것인가요? 무시해도 되는 부분인가요?
==> 계약기간이 종료가 되었어도 보증금을 지급하지 않는다면 채무불이행에 해당됩니다. 이러한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령 신청 또는 지급명령 신청 등을 통해서 대항력유지 또는 지연이자 등을 청구할 수도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
내용증명은 법적효력이 없습니다. 다만 소송을 진행하기 전 상대방에 대한 사전 의사통보로써 보시면 됩니다, 즉 내용증명만으로 법적 구속력이나 효력이 생기지는 않지만, 법적 진행이 예정임을 나타내므로 그냥 무시할수는 없습니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.
내용증명으로는 강제적으로 법적효과가 생기지 않습니다 임차권명령등기를 해야 법적으로 강제성이 생깁니다.
내용증명은 의사표시일뿐입니다
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
말 그대로 내용을 전달하고 증명한다는 뜻으로 그 자체로 강제성은 없지만 추후 법적 다툼이 될때 중요한 증거자료가 됩니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
내용증명 만으로는 법적 강제성이 생기거나 하지는 않습니다.
다만, 내용증명은 앞으로 법적 다툼을 하겠다는 예고입니다.
예고편을 했으니 보증금 반환이 안되면 본편을 진행하게 되겠습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
내용증명은 우선 임차인의 입장을 공식적으로 들었다는 증명이 됩니다.
내용증명으로 법적으로 강제받는것은 없습니다.
-> 압박감을 줄수는 있습니다.
이후절차로 임차권등기명령을 진행하시고 필요시 이사나가셔도 대항력은 유지되십니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
내용증명을 보내는 것은 증거의 보전 확인, 채권 채무의 이행등의 사유로 상대방과 분쟁이 있을 때 이와 관련된 내용을 공신력 있는 문서로 증명하여 수취인에게 보내는 것입니다.
공적문서의 내용증명 발송은
발송인이 수취인에게 자신의 권리와 의무 이익보호에 대하여 최대한 신의 성실한 노력을 했음을 입증하는 것이며, 분명한 의사전달과 사실의 증거로 활용할 수 있는 것입니다
