안녕하세요 나영하 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트or토지 매매 투자 건 대해서
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.아파트나 토지 등 부동산 관련 매매는 투자 금액이 커서 투자에 신중을 기하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 부동산에 투자를 하기 위해서는 투자 대상에 대한 공부가 선행이 되어야 겠지요~~~ 대상 부동산에 대한 지식없이 막연한 투자로 손해를 보는 경우도 부지기수 많습니다.최근 부동산에 대한 정부 규제가 강화되어 부동산 투자시 변경된 규제에 대한 내용을 먼저 알아보시고 투자할 것을 권유 드리며 질문에 대한 답변을 제 개인적인 기준으로 말씀드리면, 질문하신 분이 만약 주택이 없는 무주택자라고 한다면 주택에 투자하는 것이 여러 방면으로 유리할 듯 싶고, 다주택자라고 한다면 토지에 투자하되 개발호재 및 시세, 건축 가능 여부 등 토지에 대한 정확한 정보를 확인 하신 후 투자를 결정해야 될 것이라 생각 됩니다.
부동산
Q. 토지주와 건물주가 다른경우 건물만 매매
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.건물주와 토지주가 다른 상황에서 건물만을 매입하려고 하는 상황으로 이해가 됩니다. 대부분의 나라에서는 토지만을 독립된 부동산으로 보아 등기 기록을 개설하는데 일본과 우리나라는 토지 외에도 건물도 독립한 부동산으로 보아 토지 등기부와 건물 등기부를 별도로 두고 있습니다. 이러한 이유로 토지 위에 건물이 지어져 있더라도 주인이 서로 다를 수 있습니다.토지를 매수하지 않고 건물만을 매수하는 계약을 통하여 토지 사용료를 지불하며 사용하면서 계약 하는 것은 계약 자체가 문제가 되지는 않습니다. 다만, 건물주와 토지주가 다르기 때문에 차후에 토지주가 바뀌는 경우 분쟁의 소지가 있기도 합니다. 이러한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 토지 매입이 가장 확실한 방법이라 할 수 있겠지만 이런 방법이 불가능 하면 토지를 정당하게 사용할 수 있는 지상권(30년이상 사용가능)을 확보하는 것이 분쟁의 소지를 없앨 수 있는 확실한 방법이라 하겠습니다.
부동산
Q. 부동산을 공인중개사 매매를 체결 하였는데 법정수수료보다 더 많은 금원을 요구 해도되나요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.중개보수에 대한 법령은 국토교통부령에서 정하고 있는데, 주택의 중개보수는 매매, 교환의 경우 거래금액의 0.9%이내, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.8%이내의 범위안에서 시,도의 조례로 정하고 있습니다. 법령에서 정하는 한도를 초과하는 실비에 대해서는 공인중개사법 제33조(금지행위)에서 규제하고 있고 이를 위반시 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금과 행정처분을 받게 됩니다.이러한 처벌은 해당 공인중개사가 처벌을 받는 것이지 거래를 한 매매 당사자가 처벌을 받는 것은 아닙니다.
부동산
Q. 소형주택 짓고싶은데 땅 부지를 먼저 사야만하나요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.대부분의 나라에서는 토지만을 독립된 부동산으로 보아 등기 기록을 개설하는데 일본과 우리나라는 토지 외에도 건물도 독립한 부동산으로 보아 토지 등기부와 건물 등기부를 별도로 두고 있습니다. 이러한 이유로 토지 위에 건물이 지어져 있더라도 주인이 서로 다를 수 있습니다. 주택을 짓기 위해서는 토지가 있어야 되는데, 남의 땅에 내 건물을 지을수는 있으나 이 경우 토지주와 건물주가 서로 달라 토지주와 건물주가 협의를 하여야 하고, 건물주는 토지 사용에 대한 임대료 등 사안이 복잡해 질 수 있습니다. 또한 주택을 건축하기 위해서는 도로가 필수 적으로 있어야 건축이 가능한데, 도로가 없는 맹지의 경우에도 토지 사용허가 등을 받아 건축을 할 수는 있으나 사용허가를 받기가 곤란한 경우가 많습니다. 그래서 가급적 주택을 짓기 위해서는 토지를 먼저 소유한 상태에서 내 토지에 내 건물을 짓는 것이 가장 이상적이라고 할 수 있겠습니다.
부동산
Q. 부동산과 동산의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.민법 제99조에 의하면 "토지 및 그 정착물은 부동산이다" "부동산 이외의 물건은 동산이다"라고 정의하고 있습니다. 쉽게말하면 움직일수 없는 것은 부동산이고 움직일수 있는 것은 동산이라고 생각하시면 될 듯 싶습니다.
부동산
Q. 금리 상승이 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.기준금리가 오르면 주택담보대출 금리가 올라가고 주택 수요자들의 이자 부담이 증가하면서 대출을 통한 아파트 구입 수요가 줄고 거래가 급감하면서 아파트 가격은 하락하는 것이 일반적인 견해입니다.하지만 부동산 가격은 단순하게 금리 하나 뿐이 아니고 정부정책과 부동산 거래량, 수급, 심리, 개발호재 등등 매우 다양하기 때문에 어찌보면 금리인상은 부동산 가격에 작은 영향을 미칠 뿐이라는 견해도 있습니다. 이번 LH사건으로 인해 정부의 부동산 규제와 대출 규제등이 강화 되면서 앞으로 부동산 가격이 다소 떨어질 확률이 있지만, 서울의 경우 아직도 주택 보급율이 100%미만이고 그래도 버티자는 심리가 남아있어 서울의 경우에는 부동산 가격이 떨어지더라도 큰 변화는 없을 것 같고 지방의 경우는 부동산 가격이 다소 떨어지지 않을까 하는 생각이 듭니다.
부동산
Q. 전세 계약기간 만료 전 이사갈려는데
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.전세 계약 기간 만료로 이사를 가려고 하는데 임대인이 전세금을 당장 돌려주지 않아 세입자를 구하고 이사를 가려고 하는 상황인것 같습니다. 세입자를 구하기 위하여 동네 여기저기 전단지를 붙이는 것은 경범죄처벌법 제3조 제1항 제9호 "광고물 무단부착"으로 처벌 받을수 있습니다. 물론 신고가 되지않고 문제가 되지 않으면 처벌을 받지 않을 수도 있으나 전단지를 무단으로 붙이는 것은 엄연히 불법인것을 감안하고 붙이셔야 될 듯 싶습니다. 제 개인적인 생각은 전단지 보다는 주변 공인중개사 사무실에 물건을 내놓는 것이 비용이 들더라도 괜찮은 방법이라는 생각이 들고, 다른 방법으로 계약기간 만료가 8월임을 감안하여 임대인에게 전세금의 일부를 주고 약간의 손해를 보는 것도 하나의 방법 일수도 있을 듯 합니다. 아무쪼록 좋은 방향으로 해결 되시기를 기원 합니다.
부동산
Q. 임대인이 저의 택배물을 손상시켜도 죄가 없나요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.임대인 집 현관 앞에 두고 온 택배를 사정상 당장 치울수 없는 상황인데 임대인이 당장 치우라고 하여 곤란을 겪고 있는 상황 인것 같습니다. 결론부터 말씀 드리면 임대인이 임차인의 물건을 손괴시 형법상 "재물손괴죄"의 죄책을 물을 수 있습니다.계약 기간이 종료 되었으나 택배 물건을 현관앞에 두고 오게 된 계기가 당시 임대인의 허락을 받고 현관 앞에 두고 온 것이고 당장 치울수 없는 상황이라고 한다면 임대인은 임차인의 물건을 한쪽으로 치워 놓을수는 있을지라도 택배 물건 자체를 손괴 할 수는 없습니다. 다만, 계약 기간도 끝났고 택배를 수거할 날도 20여일로 시일이 길다는 것을 감안하여 최대한 빨리 임차인이 택배를 다시 수거할 수 있는 방법을 알아 보시는 것이 좋을 듯 하고 이마저도 어렵다고 한다면 임대인에게 사정을 잘 말씀드려 택배물건을 수거할때까지 보관해 줄 수 있도록 부탁 드려 보는 것이 좋을 것 같습니다. 사소한 일로 큰 분쟁이 발생할수 있음을 감안하여 아무쪼록 좋은 방향으로 해결 되었으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 부동산 경매의 과정이 궁금해요.
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.부동산 경매란 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때 채권자가 법원을 통해 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여, 그 매매 대금으로 채권자의 채무를 변제하는 것을 말합니다. 경매는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 개인 간 채무를 불이행하는 경우 법원 판결을 통해 경매를 진행하는 것을 말하고 임의경매는 금융권(증권사, 은행, 캐피털 등) 담보대출 실행 후 이자를 갚지 않을 때 경매를 진행하는 것을 말합니다. 부동산이 있는 지역의 법원에서 경매 신청서가 접수되면 경매가 진행되는데, 경매 신청된 물건에 대한 현황조사 및 감정평가를 하게 되고 이후 법원에서 매각공고를 하게 됩니다. 매각공고 후 해당 부동산의 이해 관계자들에게 배당을 요구하고 필요한 서류를 제출하라고 통보하고 이해관계자들은 정해진 기일까지 배당을 신청해야 부동산 경매에 참여할 수 있습니다.입찰에 참여한 사람들 중 가장 높은 금액을 제시한 매수신고인이 낙찰자가 되는데 낙찰자가 확정된 경우 매각 절차가 제대로 진행되었는지, 관할 법원에서 평가하여 최종적으로 매각허가 결정을 선고하고, 최종적으로 매각이 확정판결 나면 매수자는 기일에 맞춰 잔금을 납부하고 해당 부동산을 점유하고 있는 사람과 협의나 강제집행을 통해 이사를 보내는 과정을 끝으로 경매 절차가 마무리됩니다. 과거에는 경매에서 낙찰된 경매가가 실거래가의 70~80%선에서 낙찰되기도 했지만 최근에는 경매가와 실거래가의 차이가 크지 않아 실익이 크지 않은 실정 입니다.
부동산
Q. 부동산재테크를 공부를 해보고 싶어요!
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.부동산을 공부해서 재테크를 하기 위해서는 관련 부동산에 대해서 전문적인 지식 습득이 필수적이라 할 수 있습니다. 부동산과 관련되는 것은 질문을 올리신 분도 아시다시피 청약, 매매(아파트, 토지), 경매, 재개발, 재건축 등 매우 다양 합니다. 재테크를 하기 위해서는 관심있는 분야를 선정하여 그 분야를 전문적으로 공부를 하고 어느 정도의 지식을 가지고 부동산 재테크를 하는 것이 실패를 줄일 수 있는 길이 아닐까 생각 됩니다. 저의 경우를 예로 들면, 부동산 분야를 전혀 알지 못해 부동산 전반에 대한 지식을 습득하고 세부적인 사항을 습득하기 위해 먼저 공인중개사 자격증 취득에 도전 했습니다. 공인중개사 자격을 취득하기 위한 공부가 부동산 전반에 대한 지식 습득이 가능하여 부동산에 대한 눈을 뜨게 되는 계기가 되었고, 저에게는 도움이 많이 되었습니다. 다음 까페 공인중개사를 사랑하는 모임(공사모) 까페에 가입하여 무료 동영상 강의를 듣고 공부하며 공인중개사 시험에 도전하여 공인중개사 자격을 취득하게 되었습니다.(공인중개사를 취득하기 위한 길은 매우 많습니다)공인중개사 자격 취득후 부터는 관심있는 경매 분야를 공부하기 위해 책과 동영상 강의, 유튜브 등을 참고하여 공부하면서 부동산에 관한 시야를 넓히게 됐습니다.질문하신 분도 부동산 특정분야를 선정하지 않으셔서 막연 하시다면, 공인중개사 자격을 취득한 후 전문 분야를 하나 선정하여 집중적으로 공부하여 그 분야의 전문가가 되어 보심은 어떠실런지 권해 봅니다.아무쪼록 부동산 관련 재테크 공부로 성공하시길 기원 합니다.