안녕하세요 남호섭 전문가입니다.
Q. 부동산 투자의 위험성과 수익성에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.부동산 투자는 다양한 요인에 따라 수익성이 있을 수도 있고 위험할 수도 있습니다. 고려해야 할 몇 가지 사항입니다.위험성~~~시장 변동성: 부동산 시장은 주기적이며 부동산 가격과 수요의 변동을 경험할 수 있으며 이는 투자 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.위치: 부동산의 위치는 가치와 수요에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 홍수 지역이나 범죄율이 높은 지역과 같이 위험이 높은 지역에 있는 부동산은 임대하거나 판매하기가 더 어려워 수익이 낮거나 손실이 발생할 수 있습니다.금융 위험: 빌린 돈으로 부동산 투자를 활용하면 위험이 증가할 수 있습니다. 최근 고금리로 인한 이자부담의 증가로 어려움을 격고있는 부동산 개인소유자나 개발회사들이 있습니다.또한 부동산 가치가 하락하면 부동산 가치보다 더 많은 모기지 빚을 지게 되어 매각해야 하는 경우 손실이 발생할 수 있습니다.유지 비용: 부동산을 소유하면 예상치 못한 유지 및 수리 비용이 발생할 수 있으며 이로 인해 수익이 줄어들 수 있습니다.임차인 문제: 부동산을 임대하는 경우 연체, 손상 또는 퇴거와 같은 임차인 문제는 현금 흐름과 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.수익성 ~~~평가: 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승하여 투자 가치가 높아질 수 있습니다.현금 흐름: 임대 부동산은 월세 지불을 통해 일관된 현금 흐름을 생성할 수 있어 꾸준한 수입 흐름을 제공할 수 있습니다.세금 혜택: 사업자의 경우 부동산 투자에는 모기지 이자 공제, 재산세 및 감가 상각과 같은 세금 혜택이 있어 전체 세금 청구서를 낮출 수 있습니다.인플레이션 헤지: 부동산 투자는 인플레이션에 따라 임대 수입과 부동산 가치가 증가할 수 있으므로 인플레이션 헤지 역할을 할 수 있습니다. 부동산 투자는 수익성이 있는 동시에 위험할 수 있습니다. 투자 결정을 내리기 전에 위험과 이점을 신중하게 고려하고 필히 현장답사를 통하여 위험성을 분석하는것이 필요합니다
Q. 공시가격 1억미만의 오피스텔은 주택수 미포함으로 알고있는데요 그런데 만약 이 오피스텔을 주택임대사업자를 낼 경우에는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다.1억 미만 오피스텔을 주택임대사업자 등록하면 주거용 오피스텔로 구분되며주택청약시에는 주택수에 포함되지않습니다.질문자님은 주택청약시에 주택수 포함을 문의한것으로 생각됩니다양도소득세 적용시에는 주택수에 포함됩니다.
Q. 상가 임대차계약 해지시 몇개월전에 통보해야 하나요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.상가임대차 계약을 만기시점에 더 이상 연장하지 않으려면 만기전 6개월에서 1개월전까지 연장하지않는다는것을 임대인에게 통보하시면 됩니다.통보시에는 증거를 남기기 위해서 내용증명, 문자보내고 통화녹음하는 형태로 하시면 됩니다.만기되기 전에 임차인이 해지 통보하고 나가는것은 임대인과 합의를 보아야 보증금받고 나갈 수 있습니다.임대인과 합의 안되면 계약 만기일까지의 공과금 및 월세를 임차인이 부담하게됩니다.만약 앞전 임대차계약기간 만기시에 묵시적갱신이 되었다면 묵시적 갱신기간 1년 동안에는 임차인이 임대인에게 언제든 계약해지 통보할 수 있으며 통보 받은 날부터 3개월이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 내어줄 의무가 생깁니다.아래는 상가건물임대차특별법 제10조 4~5항내용입니다.참고하세요 이상은 상가건물임대차보호법 기준으로 답변드렸습니다제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]
Q. 월세 몇일 밀려야 임차인 한테 연락해야 하나요
안녕하세요ㅣ. 남호섭 공인중개사입니다.작성된 임대차계약서에 보면 나올것같습니다.계약서작성 내용에 따르세요일반적인 연체에 대한 임대인의 해지가능 조항은 2~3기 연체시에 임대인은 해지할수있다라는 내용이 많이 있습니다. 표준임대차계약서에는 월임대료를 3개월이상 연속하여 연체한 경우에 임대사업자(임대인)는 계약을 해지하거나 갱신거절할수있다 라는 조항이 있습니다계약서에 차임 연체 조항이 없다면 임대인이 월세와 관리비등과 대체할 수 있는 보증금 한도를 감안하여서 적절한 시기에 연체 월세를 몇월며칠까지 납부하지 않으면 임대차계약은 해지된다는 독촉 및 해지에 관한 내용증명으로 해지절차를 밟으면 될 것 같습니다.
Q. 묵시적갱신인데 임대인이 빨라 나가라고 재촉합니다.
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.주택임대차(월세와 전세 ) 묵시적 갱신의 경우 아시는바와 같이 계약기간 만기전 6개월부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 요청사항 없이 지났으면 전 계약조건과 동일한 조건으로 2년간 갱신된것으로 보며임차인은 묵시적계약기간동안에 언제든지 임대인에게 해지를 요청할 수 있으며 해지요청 후 3개월이 지나면 해지되어 임대인은 보증금 반화 의무가 있습니다.단, 임차인이 차임액을 2기(개월)에 달하도록 연체한경우는 묵시적 갱신이 되지않습니다.또한 계약기간 2년 미만의 임대차는 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년미만의 계약기간을 주장할 수 있다.질문자님의 경우 묵시적갱신이든 이니면 2년 미만의 계약(1년) 이든 임대인이 나가라 한다고 당장 나갈일은 없다고 봅니다. 묵시적 갱신이면 그대로 월세 내면서 앞으로 2년을 더 살수 있으며 2년 후에는 계약갱신 청구권도 가능하여 그때부터다시 2년을 더 살 수가있습니다. 임대인은 보증금과월세를 년간5%인상할 수 있습니다임대인분이 몰라도 너무 모르시네요. 질문자님은 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는 상태입니다.