안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 사무용 오피스텔을 가지고 있으면 1가구 2주택인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주택이 아닙니다오피스텔은 주거용 목적이 아닌 업무용으로 건축법에 적용을 받아 건설됩니다취득시에도 업무용 취득세를 적용합니다다만 오피스텔은 주거가 가능한 구조로 되어 있어서 사용자가 주거용으로 실제 사용을 하게 되는 경우 보유중 주택으로 바뀔 수 있습니다.이때부터 주거용 재산세가 부과되며 주택 수에도 들어가고 양도소득세에서도 주택의 세금을 적용받아 다른 주택과 함꼐 보유 주택 수에 따라 중과될 수 있습니다.따라서 주택 수를 줄여야 하는 다주택자라면 유의하여 운용하여야 합니다업무용 임대사업자 등록후 전입신고 하지 않고 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대차하여 세금계산서를 발행한다면 확실히 업무용으로 인정 받을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 계약갱신청구권 사용 후 중도 해지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법 제6조 2~3항에 의해 3개월후 임차인이 통지한 해지의 효력이 발생합니다.https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95해지의 효력이 발생하였으므로 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.이사를 가야하는데 보증금을 반환 받지 못한다면 을 검토하실 수 있습니다임차권 등기명령 단계를 예상한다면 3개월전에 계약을 해지함을 통지한 근거를 남기는 것이 중요하며이 부분은 법률서비스나 검색을 통해 도움을 받으시기 바랍니다.물론 이러한 단계로 진행보다는 충분한 소통을 통해 적절한 보증금으로새로운 임차인을 찾아 전세금을 순환환불 받는 것이 정신 건강에 좋을 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 요즘 집값 하락으로 인한 월세인상되고 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근래 전국의 조정지역의 대폭 해제로 금융 규제는 풀렸으나 대출금리가 부담스럽기 때문에매매시장과 전세시장 동시에 활성화되지 못하고 있습니다주택 가격은 좀 더 하락할 것으로 보고 있습니다매도자와 임대인이 아쉬운 상황입니다시장이 안 좋다고 월세나 보증금을 세입자에게 전가할 수 있는 상황이 아닙니다임차인 모시기가 힘든 상황에서 금리를 이유로 보증금이나 월세를 올리기는 어렵습니다
부동산
Q. 부동산 매매나 전세, 월세는 전부 대리계약 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.모든 부동산 거래는 대리 행위가 가능합니다다만 정당한 위임을 받았는지가 중요합니다.통상 부동산 중개 거래시 본인을 대신하여 대리인이 오는 경우대리인 신분증, 본인 인감증명서, 본인 인감도장 날인된 부동산 거래 위임장으로 대리 행위가 가능합니다.이 경우도 본인과의 통화 확인, 보증금의 본인 명의 통장 입금 등을 통해 더욱 유의합니다이렇게 진행한 대리 계약이라면 본인이 직접 참석한 것과 차이가 없습니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
부동산
Q. 전입신고 당할때 불이익은? (불법건축물에 의한 문제)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.관건은 해당 주택이 다가구 (단독) 주택인지 다세대(공동)주택인지 입니다.건물 전체가 한 채의 주택으로 분류되고 소유자가 한 사람인 단독주택의 하나인 다가구 주택은 지번만 정확하다면건물주가 임의로 표시한 호실을 기재하거나 또는 호실을 생략하더라도 문제가 없습니다따라서 전입 신고도 호실이 생략되더라도 접수가 가능합니다 (지역별로 행정처리 세부 지침은 다를 수 있습니다.)그러나 해당 주택이 다세대 주택 ( 연립, 빌라 등) 이라면 정확히 호수가 일치 해야 합니다다가구 주택의 호실은 등기에는 표시되지 않고 다세대 주택의 호실은 개별적인 등기로 표시됩니다만일 다세대 주택으로 한 세대를 분리하여 두 세대가 사용하도록 개조한 주택이라면 임의로 기재한 호실이 아닌 등기상에 호실로 기재하는 것이 맞습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 상생임대인자격,직전계약문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생임대인자격을 획득하기 위해서는 두번의 임대차 계약이 필요합니다직전 계약이란 첫 번째 계약이죠중요한 것은 두 번째 계약입니다임대인이 동일하면 임차인은 바뀌어도 상관 없고 갱신청구권을 쓴 계약이어야만 하는 것은 아닙니다.직전계약 대비 임대료가 5%를 초과하여 인상하지 않아야 합니다그리고 첫 계약은 18개월이상 두번째 계약은 24개월이상 유지가 되어야 합니다두 번째 계약은 2024년 12월31일 이전에 개시 되어야 합니다상생임대인으로 받는 혜택은 조정대상지역의 주택으로 양도소득세가 비과세 대상이 되기 위한 여러 요건중 2년 거주요건을 면제 받는 것 이구요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 산의 소유주는 어떻게 확인하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택처럼 산에도 지번이 있고 지번을 통해 누구나 토지 등기사항 증명서의 열람, 발급이 가능합니다.발급한 등기사항 증명서를 통해 소유주의 개인정보에 해당하는 부분이나 연락처까지 알 수 있는 것은 아니지만 최소한 소유자의 거주지 주소는 알 수 있습니다다른 방법으로 토지대장 발급을 통해서도 소유주를 알 수 있습니다단 공부상 기재된 주소지는 당사자가 빈번한 주소 이전이 있을 경우 반영되지 않아 실제와 다른 경우도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 다가구주택은 1세대 1주택 비과세혜택 받을수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다가구 주택은 단독주택입니다주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며, 19세대 까지 거주할 수 있는 주택이라는 기준이 있으나용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당합니다.소유자는 1인이고 주택의 사용자가 많아도 주택 수는 하나인 것 입니다.따라서 보유나 거주기간, 매매금액 등 다른 비과세 조건을 충족한다면 1주택으로 분류되어 비과세 적용 가능합니다.도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 빌라 보유기간 9년 실거주4년 양도세문의요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 본인 세대원포함 1세대 1주택자로서 2년이상의 보유 또는 거주(조정지역) 하고 매매가격 12억원 이내인 경우 양도차익이 있더라도 양도소득세는 비과세 됩니다만일 본인이나 가족이 매매하는 주택 외에 주택이나 주거용으로 사용하는 오피스텔 등을 소유하였을 경우괴세될 수 있습니다.양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 많이 발생합니다매도를 결정하셨다면 세제 전문가와 사전에 꼭 대면상담하시기 바랍니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 중기청 심사 거절시 부동산 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약이 성립하였으면 개업 공인중개사의 고의나 과실 없이 해당 계약이 무효, 취소 또는 해제 되어도 중개보수는 지급하는 것이 맞습니다.중개수수료와 관계없이 별도로 중개 활동을 하기 위해 발생한 실비 (임장활동비, 발급/열람 수수료, 사무비)도 청구할 수 있습니다.이상 원론적인 설명입니다실무에서는 중기청 대출은 은행 담당과 사전상담을 통해 통과여부를 확인하고 진행하므로 일반 대츨에 비해서 거절 가능성이 더 큰것도 아닙니다.통과되어 이사 잘 하시기 바랍니다