안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세 묵시적 갱신 상태 도중 집 구매시 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약변경이나 종료 또는 계약갱신청구권 사용을 통지하는 기간은 만기전 6~2개월사이 입니다.만기 2개월전까지 기간을 둔 것은 임대인이나 임차인에게 이사 준비 기간과 자금 마련에 대한 시간적 배려입니다.그러나 에서는 이 기간이 경과하고도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 이 경우 통보가 임대인에 도달한 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.따라서 임대인은 통지를 받고 3개월후 보증금을 환불할 의무가 있고 임차인은 3개월동안 환불을 받지 못할 수 있습니다.중개수수료는 계약 당사자인 임대인과 임차인이 내는 것으로 전 임차인은 당사자가 아닙니다.그런데 원활한 이사, 즉 새로운 세입자를 받아 법적인 기준일 보다 빠르게 보증금을 순환하여 환불 받기로 임대인과 협의하여 임대인의 중개수수료를 부담하는 경우는 있을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
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Q. 민간임대아파트로의 (사업자 개설) 전환은 왜 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔히 주임사(주택임대사업자) 라고하는 개인이 소유한 주택을 민간임대주택으로 등록하고 세를 놓는 것은 대부분 세제상의 혜택이 있기 때문입니다.예를 들면 민간임대주택 3채와 본인이 거주하는 기존주택이 있을 경우 다주택자 이지만 본인 거주 주택의 양도시1채만 있는 것으로 간주하여 다른 조건을 만족한다면 주택 수에서는 1주택자로 분류되어 비과세가 가능합니다.세부적인 등록 기준이 있으며 등록은 렌트홈 https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open 사이트에서 온라인 또는 구청 주택정책과에서 등록후 세무서에 사업자도 등록합니다그런데 현재는 개인이 소유하는 매입 임대 주택중 아파트는 폐지(2018.710 부동산대책) 되었으며 빌라 , 단독주택 등은 등록이 가능합니다.이와는 별도로 단순하게 임대차 소득 신고대상*인 다주택자가 사업자 등록 미비로 인한 가산세를 피하기 위하여 단순 임대사업자 등록을 하는 경우가 있으니 구별하시기 바랍니다이와 관련한 내용은 국세청 아래 사이트를 참고하세요https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=15732&cntntsId=8798*임대차 소득 과세 대상 기준https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=15732&cntntsId=8798
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Q. 상가 매입시 주택수로 포함이되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가 건물도 층마다 용도가 다를 수 있습니다예를 들면 5층 건물에 3층까지는 사무실 상가 등 근린시설 용도이지만 4,5층은 주택인 경우가 있을 수 있습니다건축물 대장을 발급 받으면 층별, 호별 용도를 확인할 수 있습니다.만일 매수하는 건물이 주거용 주택이 전혀 없는 상가 사무실 학원 등 업무용 건물이라면 주택 수에 포함되지 않습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 계약 한달전에 꼭 말해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년전 이 부분 법령 개정으로 2020년 12월 9일 이전의 계약은 계약 만기전 6~1개월 사이,2020년 12월 10일 이후의 계약은 계약 만기전 6~2 개월사이에계약종료, 계약조건의 변경, 계약갱신청구 등의 통지를 하여야 합니다만일 이 기간이 아무런 언급없이 경과하였을 경우같은 조건으로 2년간 재계약된 것으로 보며이후 해지를 원할 경우는 해지 통보후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 중계수수료 다 지불해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."주택임대차 보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다."이상과 같이 증감을 청구할수 있고 증액은 20분의1을 초과하지 못한다는 규정이 있으나 감액의 경우 더 이상의 구체적인 내용을 담은 조항이 없으며 강제규정도 아닙니다.전적으로 임대인의 결정에 의해 감액이 될 수도 있으나 불만시 계약 종료후 이사를 고려할 수도 있을 것입니다재계약을 포함한 중개 수수료는 금액별 상한가가 법으로 정해져 있고 구체적인 금액은 협의하도록 하고 있습니다매물광고, 집 보여주기 등 업무가 축소된 재계약은 부동산 사무실에 미리 협의하시면 충분히 부담을 줄일 수 있을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 오피스텔 세입자가 계약전에 나가게되서 다음 세입자구할때..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 세입자가 중개수수료를 부담하고 새로운 세입자가 구해질 때까지 임차료를 부담하기로 하였다는 것은기존 세입자가 중도해지를 한 것에 대한 임대인의 양해를 구하기 위한 제안입니다(또는 특약에 기재하였을 수도 있습니다)새로운 임대차 계약에 대한 수수료는 계약 당사자인 임대인과 새 임차인이 지불하는 것으로구 임차인의 부담 관련은 임대인과 구 임차인간의 개인적인 협의에 불과합니다따라서 계약 당사자인 임대인이 중개사무소를 선택하는 것은 제한이 없습니다
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Q. 전세계약 중간에 임대인이 매매 계획 통보하면 임차인은 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 건은 대법원 판례(1998.9.2 선고 98마 100결정)에 따라 1) 기존 임대인에게 해지 요청을 할 수 있습니다2) 기존 임대인에게 해지하는 것으로 소유권 이전 이전에 해지 가능합니다3) 새로운 임대인에게 임대차 관계가 승계 되는 것을 원하지 않는 사유로 임대차 계약의 해지를 통지하면 됩니다4) 없습니다질문하신 건은 임대차 보호법에는 관련 조항이나 가이드가 없으며 20년 이상 경과한 법원 판례(참조 https://www.ajunews.com/view/20140217093851710) 를 바탕으로 개인 견해를 포함한 설명으로 구체적 사실관계에 따라 유효한 법률적 판단은 다를 수 있습니다
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Q. 부동산중개수수료는 누가 내야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 계약서에 서명하는 당사자가 지불합니다다만 계약 중간에 이사해야 하는 사정으로 새 임차인을 받을 때 임대인 수수료를 부담하시기로 한 것으로 보입니다중간에 소유자가 바뀌더라도 기존 소유자와 협의한 것은 승계됩니다.그런데 매매가 먼저 진행되고 매수인이 실입주를 원하는 경우가 발생한다면 지불하기로 한 전세 중개수수료가 발생하지 않게 될 수도 있겠습니다.
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Q. 전세 계약 만료를 앞두고 계약 갱신 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 만기 2개월전까지 두분이 아무런 언급이 없으면 묵시적 갱신됩니다2) 만기 2개월전까지 임대인은 계약의 종료나 계약조건의 변경을 통지할 수 있으며 이 기간이 경과하면 위 1)항이 된 것입니다3) 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 되었을 때 계약갱신청구권을 사용하는 것보다 유리하며 묵시적 갱신이 끝나고 사용 기회를 남겨둔 상태입니다 이상 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 계약기간이 끝났는데 세입자가 들어와야 이사할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원론적으로 계약기간이 끝나면 새로운 임차인 여부와 관계 없이 보증금을 돌려 받는 것입니다다만 임차인 또는 임대인은 만기 6~2개월 사이에 계약 종료를 통지하여야 합니다.그러나 아쉽게도 새로운 임차인의 보증금 없이 기존 보증금을 환불할 수 있는 임대인이 현실적으로 많지 않습니다가급적 전세 계약 단계에서 시세에 적절한 계약, 보증금 반환 보증 활용, 그리고 계약 종료 단계에서 임대인과 충분한 소통을 통해 원할하게 새로운 세입자를 받아 보증금을 순환 받을 수 있도록 협력하는 것도 방법입니다