안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 사용하지않은 기간에대한 임대료 지불해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약에서 계약기간은 중요한 요소이며 준수의 의무와 사용의 권리가 있습니다중도해지시 새로운 임차인을 찾아 보증금을 회수하는 것은 계약과는 관련없는 사항으로 임대인의 동의가 있어야 가능합니다만일 임대인이 당해 계약 종료시 본인이 사용할 계획이었다고 한다면 새로운 계약을 거절할 수도 있을 것입니다.이 경우 임대인은 약정기간동안 계약의 이행을 요구하고 사용 여부와 관계없이 만기까지 임대료를 청구할 권리가 있습니다.그러나 임대인이 명백히 중도 해지를 수락하고 키를 회수하고 임대 보증금을 돌려 준 것이 아니라면 서로 충분히 소통이 안되어 각자 다른 이해를 하고 있다고 보이며 다른 특별한 사유가 없는 한 만기까지 임대료를 부담하여야 할 것입니다.
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Q. 국민임대주택 신청및 입주 조건을 알고 싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국민임대주택은 LH에서 총괄합니다https://apply.lh.or.kr/LH/index.html?Sls#MN::CLCC_MN_0010:위 LH 청약센터에서 국민임대주택의 신규 및 기존 주택 추가 모집공고와 수시 공지 됩니다실제로 신규 모집은 거의 없고 기존 운영 주택의 공가 발생대비 추가 모집이 대부분입니다모집공고를 통해 자격, 임대조건 청약방법 등을 안내 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대차보증금 미반환시 중개업자의 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 이슈가 되고 있는 깡통 전세 관련 판결로 https://www.yna.co.kr/view/AKR20230105138800004?input=1195m 보도를 참고할 때,계약 당시 이 건물에는 약 70개의 방이 있었는데 선순위 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금은 29억2천810만원에 달했고 채권최고액 합계 22억2천만원의 근저당권도 설정돼 있었다고 합니다.결국 이 주택은 경매에 들어갔고 보증금을 찾지 못한 임차인 A씨의 소로 재판의 결과, "중개사가 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다"며 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였고,"중개대상물 확인·설명서에 원고보다 선순위 임차인의 보증금이나 소액 임차인 발생 가능성에 관해 전혀 기재하지 않은 이상, 원고에게 그릇된 정보를 전달한 것"이라며 "(이를 알았다면) 원고가 계약을 체결하지 않았을 개연성도 충분하다"고 지적하여 손해액의 40%를 지급하라는 판결입니다.판결의 사유에서 보듯이 "중개대상물 확인설명서에 선순위 임차인 보증금 등의 공시되지 않은 권리관계 사항을 전혀 기재하지 않은 것"으로 원고가 시가 등 권리관계를 소홀히 책임이 있으므로 중개사의 책임 부분은 40%로 판결하였습니다.항소하지 않은 1심의 결과로 유사사례에 대한 참고가 될 수 있을 것 입니다.
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Q. 빌라 주차 방식이 이후 시세에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주차 편의성을 주택의 선택에서 챙겨야 할 요소로 보는 분들이 많습니다따라서 세대당 주차 수, 옥내외 여부, 진입 도로 폭, 주차면 폭 등 모든 조건들이 평가될 수 있고 가격에 반영될 수 있습니다.
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Q. 1주택자가 집을 처분할때 2년 실거주 해야 양도세 비과세 적용인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 취득시를 기준으로 조정대상지역이라는 규제지역이었다면 비과세를 받기 위해서는 2년의 보유 및 실거주 기간이 필요합니다구입에서 양도까지 1~2년 사이라면 단기 매매에 해당하여 규제 지역, 거주여부, 주택 수 등을 떠나 비과세는 불가합니다.정확한 과세 금액을 알기 위해서는 취득일, 취득금액, 주택수, 주택 소재지의 규제지역여부, 필요경비, 양도일자, 양도금액 등 구체적인 사실 확인을 먼저 하신 후 국세청 홈텍스 사이트 양도소득세 미리 계산해보기 코너에 대입하여 확인해 본다면 대략 참고가 되실 수 있습니다양도소득세는 매도시점 등 여러가지 요소에 따라 다른 결과가 나올 수 있고 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽습니다매도를 결정하셨다면 가급적 세제 전문가와 대면상담 하시기 바랍니다
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Q. 전세를 살다가 중간에 이사를 할 경우에 위약금을 내야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 상호 지켜야 할 의무와 권리를 합의한 것으로 임대차 계약에서 계약기간은 중요한 요소입니다.임대인은 임차인의 사정에도 불구하고 계약대로 기간의 이행을 요구하며 보증금을 반환하지 않아도 무방합니다그러나 현실에서 상호 절충을 하게 되는데요중도해지로 임대인이 입은 손해를 부담하는 것입니다즉 새로운 세입자를 구하고 중개수수료 등 이사하지 않았다면 발생하지 않았을 비용을 원인 제공자인 임차인이 부담하는 것 입니다.임차인도 중도에 보증금을 회수받고 임대인도 손해가 발생하지 않는 방법입니다임대인이 동의하여야 진행할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상가 재계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가의 묵시적 갱신에 의한 계약시 기간은 1년으로 봅니다출처 : 상가임대차 보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ...중략...④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트 동 이름이 한글로 된 아파트는 존재하지 않나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주로 숫자를 사용하지만 가끔 가나다라 형식의 명칭으로 동을 구분하는 아파트도 있습니다한국아파트 가동, 나동,, 와 같은 표기 입니다
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Q. 빌라가 매매가 보다 전세가가 더 높은 이유?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.빌라나 아파트 또는 단독 등 주택의 유형별 특성은 아니라고 봅니다매매가는 투자를 포함한 재산적 가치 이며 전세가는 단순 사용상의 가치입니다.굳이 주택 수를 늘리고 보유중 세금을 부담할 만큼 재산적 가치는 없다고 평가되어서 매매 시장에서 주목을 받지 못해도입지나 구조, 상태 등 거주 및 사용상의 편익이 좋다면 임대차 시장에서 수요는 좋을 수 있습니다.다만 매매가에 대한 전세율과 보증금의 안전은 반비례합니다. 매매시세를 초과하는 전세는 당연히 피해야 하겠습니다
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Q. 분양 아파트 들어갈때 등기 치기전에 전세 놓는게 가능한가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.등기전 전세 계약이 가능하고 전세 보증금을 받아 잔금 처리도 가능합니다등기부는 없지만 분양 계약서를 근거로 전세 계약을 진행하게 됩니다등기가 없기 때문에 임차인의 신원, 분양계약서 원본 확인 등 요청을 받게 됩니다등기완료는 입주후에도 한동안 기간을 필요로 할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기 바랍니다