안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 원룸 재계약 때문에 문의드립니다 .답변부탁드려요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자는 만일의 경우 세든 주택이 경매에 넘어갈 경우라도 채권을 행사할 수 있는 순위를 받는 것으로과거에 받은 확정 일자는 그대로 유지하는 것이 좋습니다.기존 계약의 모든 조건을 유지하면서 금액만 추가한다는 취지의 증액 계약서를 작성하고첨부서류로 기존계약서를 유지하는 방법이 좋습니다.그리고 증액계약서에 확정일자를 추가로 받으시면 됩니다기존 확정일자도 유지히면서 새로 맡긴 금액만큼 새로 확정일자를 더 받는 방법입니다.증액계약서의 작성은 주변 부동산 중개사무소에서 의뢰하는 것을 추천합니다
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Q. 집주인이 전세계약 안할거라고 나가라고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(중략)제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.이상 질문에 해당하는 임대차 보호법 내용이며 이에 반하여 다른 특약이 있더라도 효력이 없습니다그러나 만일 전 임대인이 매매 계약시 언제까지 거주할 것인지 확인하였고, 이때 질문 하신 분이 1년만 살고 나가겠다고 답변하고 그 근거를 남겼다면 이를 신뢰하고 거래한 매수인인 현 임대인과 다툼의 소지가 없지는 않습니다.이러한 경우가 아니라면 위 4조에 따라 2년의 계약기간을 주장하는 것에 아무런 문제가 없습니다.분쟁이 계속될 경우 주택 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보시길 바랍니다https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do
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Q. 양도세 비과세 관련 실거주 2년 계산을 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자가 주택을 양도하여 마지막 1채가 되었을 때부터 리셋하여 양도소득세 비과세를 적용하기 위한 보유나 거주기간을 채우도록 한 일명 제도는 2022년 5월10일 양도분부터 폐지 되었습니다.그리고 종전의 제도하에서도 " 로 인한 마지막 1주택"가 아닌 "세대 분리로 인한 마지막 1주택의 경우"는 이를 적용하지 않았습니다.어쨋든 현재로서는 매도 당시 1주택이라면 해당 주택의 보유(또는 조정대상지역이라면 거주) 통산 2년 이상의 기간을 넘기고 매도 금액 12억억원이내 등 다른 비과세 요건에 만족한다면 비과세를 적용 받습니다.양도소득세는 경우의 수가 많으므로 매도를 결심하였다면 가급적 세제전문가에게 구체적인 사실을 제시하고 대면 상담을 받으시길 권장합니다도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 계약 기간 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차보호법에서는 월세와 전세를 구분하지 않고"기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 정의하고 있습니다.1년의 계약 기간으로 계약을 요구하는 임대인이 없는 것은 아니나 임차인은 1년의 계약후에도 계약된 1년을 인정할 수도 법적으로 보장되는 2년을 주장할 수도 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 직계가족간 부동산 거래시 매매 금액은 하한이 어떻게 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 유사 사례 민원의 공개 질문 답변를 토대로 작성한 답변입니다.특수관계인(부모)간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우(또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우)에는 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 양수자에게 무상으로 이전되는 효과가 발생합니다. 이와 같이 저가이전(또는 고가이전)으로 증여이익을 주는 경우에는 상속세및증여세법 제35조에 의하여 증여세를 과세합니다. 특수관계인간 저가 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액은 아래와 같습니다(상속세및증여세법 제35조).A. 과세요건:(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상B. 증여재산가액 : (시가-대가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)A.과세요건 : (대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원이상B.증여재산가액 : (대가-시가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 계약갱신청구권 사용 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 행사 기간중 매매계약 있고 공인중개사에 의해 중개되었다면 세입자가 갱신 청구권을 사용할 것인지 여부 확인 설명서에 기재하여야 하고 공인중개사는 이 내용을 매도자로부터 확인합니다.만일 여러 사정으로 매도자가 이를 확인하지 못하는 경우 되었음을 표기하고 이를 매도/매수인에게 설명합니다.이 과정이 없어서 발생한 분쟁입니다그런데 11월 25일 "확정일자"라는 의미가 무엇인지 모르겠으나 (소유자는 확정일자를 받을 이유가 없습니다) 만일 계약갱신을 요청한 날, 아직 잔금 지불되지 않았거나 등기접수되지 않았다면 갱신청구는 유효합니다.그런데 이미 소유권의 이전이 있었다고 하더라도 계약갱신청구권 사용 여부를 확인하지 못할 특별한 사유없이 세입자 확인과정을 누락한 소유권 변경이 있었다면 매수인은 계약 거절을 요구하기 어려울 것으로 보입니다.제반사정을 고려하여 당사자가 보상 등으로 절충하는 것이 필요해 보이며 분쟁이 법적인 판단을 받을 경우 구체적인 사정에 따라 법률적 판단은 다를 수 있습니다
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Q. 이사후 전입신고는 언제까지 해야 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 전입신고는 확정일자와 더불어 보증금에 대한 순위 대항력을 갖게 하는 필수 요건입니다.당연히 전입하지 않는 것이 문제가 없다고 할 수 없는 일입니다그러나 기존 주택에서 이미 사고가 발생한 상황이기 때문에 당장은 주민등록을 유지하는 것이 필요해 보입니다질문자와 같은 사정에 의하여 새로운 주택에도 대항력을 갖추지 못하게 되는 애매한 상황을 해소하기 위해 제도가 있습니다.신청후 약2주후에는 등기가 완료되어 전출하여도 등기된 채권을 확보할 수 있습니다확약서만 믿고 무작정 기다리는 것 보다는 제도 이용을 검토해 보시기 바랍니다.원만한 해결을 기대합니다
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Q. 중도퇴실 후 새로운 세입자 계약금을 누구에게 입금하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사정으로 계약을 중도에 종료하게 되었으나 새로운 임차인을 빠르게 찾아 계약된 것으로 보입니다.이제 새로운 세입자의 입주를 위해서 집을 비워 주는 과정이 남아 있습니다.기존 세입자인 질문하신 분도 다른 곳으로 계약할 수 있도록 배려하고, 계약이 종료되었음을 확인하는 의미에서 새로운 세입자의 계약금을 기존 세입자에게 반환 보증금의 일부로 미리 돌려주는 경우는 흔한 일입니다.금액은 받으시고 이사 준비를 해주시면 됩니다물론 나머지 계약금은 이사일에 받습니다
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Q. 딸이름으로 빌라를 등기내서 5년정도 저희부부가살았는데 ᆢ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 새로 취득한 오피스텔이 업무용으로 운영한다면 주택 수에 포함되지 않습니다.빌라는 5년동안 거주하였다면 2017년에 매수하였다고 보이는데만일 취득일이 2017년 8월 2일 이전이거나 8월 3일 이후라도 취득 당시 주택 소재지가 조정대상지역이 아니라면 1세대 1주택 조건하 2년 이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다.그러나 오피스텔이 사실상의 주거용으로 사용되고 있다면 비과세가 적용되지 않을 수 있으며이 경우 일시적 2주택 적용 여부도 검토될 수 있습니다.양도소득세는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매매를 결심하였다면가급적 세제 전문가와 구체적인 사실을 제시하여 대면 상담하실 것을 권합니다
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Q. 전세 기간 연장 시 5프로 이상 인상할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 만기 2개월전까지 본인 거주 등 법정 사유에 의한 계약 종료의 통지 또는 계약 조건의 변경을 요청할 수 있습니다.보증금 인상 등 계약조건의 변경을 요청할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지함으로써 5%를 초과하여 인상하지 못하며 2년간의 추가 거주가 가능합니다.그러나 임대인이 5%를 초과하여 변경을 요청하더라도 임차인이 이를 받아 드릴 수 있으며 이 경우는 이것을 새로운 계약으로 보아2년후 계약 갱신 청구권 사용의 기회를 남겨 두게 됩니다.버팀목 전세 대출은 4회 연장하여 최대 10년간 이용이 가능하며 실무적인 것은 취급 대출기관에 문의하여 주세요이상 도움이 되셨기를 바랍니다