안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. (양도소득세)제 명의의 할머니댁을 판매하였습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.표면상으로 2018년 부터 질문자께서 소유한 주택으로만일 1주택자이고 규제지역이 아닌 시골의 주택이라면 양도소득세는 발생하지 않았을 가능성이 보입니다(비규제 지역의 1주택자 2년이상 보유시 비과세)질문자의 나이 소득 등으로 구분되는 독립세대여부, 동일세대의 주택 수, 규제지역여부 등 다양한 다른 구체적 조건에 따라 다른 결과가 있을 수 있으므로 비과세 여부나 과세금액은 예상할 수 없습니다국세청 홈텍스 사이트 코너를 이용해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 갱신 질문있습니다! ㅠㅠ
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신을 포함한 주택 임대차 갱신 계약에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다단 해지의 효력은 통지후 3개월이 경과하면 발생합니다특약으로 기재 여부와 관계없는 법규정입니다아래 내용을 참고하시고 필요시 제시하십시오제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.중략.....제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.중략....④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
부동산
Q. 이사 당일날 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.각 행정 복지센터의 업무지침이 다소 다를 수 있겠으나통상 계약서를 지참하면 계약시작일 일주일 전에도 전입신고를 접수합니다일시적으로 기존 세입자의 주민등록 거소가 중첩될 수 있으나본인이 확정일자 + 전입신고 + 점유(이사) 하였다면 기존 세입자는 어차피 퇴거할 것이므로 문제되지 않습니다
부동산
Q. 전세비가 너무 빠져서 빠진금액만큼 재계약히려고 하는데 부동산에 가야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재계약을 고려할 때 재계약시 전세보증금의 조정에 관한 협의는 당사자가 하여야 할 일 입니다필요시 부동산 중개사를 통해서 간접적인 소통을 할수도 있겠습니다이 결과로 합의된 내용으로 재계약을 진행시 당연히 계약서의 작성이 필요하겠지요기존 계약서에 부기하는 방법도 새로 작성하는 방법도 있겠으나 구체적인 사실을 명확히 기재하는 것은 꼭 필요합니다가장 합리적인 것은 비용이 들더라도 부동산 중개사무소에서 서비스를 받는 것입니다수수료는 개별적으로 견적을 받아 보시기 바랍니다
부동산
Q. 전입신고와 확정일자가 모두 중요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 보증금은 임차인의 채권입니다임대차 계약이 종료하면 돌려 받는 금원입니다그런데 만일의 사고로 이를 돌려받지 못할 것에 대비해 주택의 등기에 기재하지는 않지만 이에 준하는 채권과 순위를 보장하는 대항력을 임차인에게 제공합니다조건은 전입, 확정일자, 점유 입니다전입신고를 하면 그날 자정부터 효력이 있고, 확정일자와 점유 (열쇠를 받고 이사하는 것)는 실행 즉시 효력이 있습니다각각 중요도 순위가 있는 것이 아니고 세가지 모두 조건을 갖추어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 비조정지역끼리 중과세 피하는 조건
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 주택중 두번째 주택을 취득하고 취득후 1년 이내에 처분시 세금 혜택에 관한 내용을 주목한다면 일시적 2주택의 처분기간에 관한 질문으로 이해합니다.(참고로 현재 다주택자의 양도소득세 중과세는 한시적으로 폐지 되었습니다)두 주택은 당시 조정대상지역이었다고 보이며 현재는 조정대상지역에서 해제되었을 것 입니다조정지역 해제후 신규주택을 구입하였다면 기존 주택 비과세가 가능한 중첩 보유기간은 3년입니다.하지만 두번째 주택의 취득일을 기준으로 두 지역이 조정지역이었다면 중첩 보유가 가능한 기간은 2년입니다이상은 정책변경으로 변경될 수 있는 사항이며 참고가 되셨기 바랍니다
부동산
Q. 1년 계약했는데 월세 인상 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 내용은 약간의 혼선이 있는 부분입니다우선 일반적인 임대차 계약은 임차인의 의사로 2년을 주장할 수 있고 계약의 내용은 2년간 유효하므로 2년후 5%인상이 가능하다는 것이 정설입니다그런데 로 등록된 주택의 경우 1년의 계약이 가능하고 재계약시 5%인상이 가능하다는 해석이 있습니다이것이 충돌하고 있는데 국토부는 일관되게 임차인은 2년을 주장할 수 있고 2년간 인상이 불가하다는 입장이나다만 민간임대특별법이 우선한다는 해석이 병립하고 있어서 제도상의 혼선이 있는 상태 입니다https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5331014&ref=A현재 주택이 등록된 민간임대사업자의 주택이 아니라며 질문하신 분은 1년 계약에도 불구하고 2년의 계약을 주장할 수 있습니다(갱신이 아닙니다) 따라서 최초 계약된 대로 2년의 거주가 가능합니다임대인의 무리한 요구시 주택임대차분쟁 조정위원회를 검색하여 도움을 요청해보시기 바랍니다
부동산
Q. 실질적으로 제가 구매 할건데…어머님 명의로 집을 계약하는경우..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 취득시 자금출처를 신고하는 것은 조정대상지역 등 규제지역인 경우와 6억원 이상인 경우 입니다금번 전국적인 조정대상지역의 해제로 자금 출처를 제출하지 않아도 되는 거래가 크게 증가하였습니다그러나 정확히 이에 해당하는지는 물건지 부동산에 확인하시고,상속 관련 세금은 구체적인 거래금액을 제시하여 세무 섹션에 따로 질문하신다면 더 정확한 답변을 받을 수 있습니다
부동산
Q. 전세 계약시 들어오고 나가는 세입자 일정 설정에 과해 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원론적으로는 만기 2개월전까지 계약종료를 통지하였다면 임대인은 새로운 임차인을 찾든 못찾든 계약 만료일에 보증금을 돌려 주어야 합니다그런데 현실적으로 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여야 원할하게 이사가 가능한 경우가 많습니다.임대인에게 만기일에 맞추어 이사할 예정이며 이날 보증금 반환의 요청한다는 의사를 충분하게 어필하여 둘 필요가 있습니다임대인이 새로운 임차인과 관계없이 보증금을 반환할 수 없다면 서둘러서 임차인을 구하게 될 것 입니다대부분 이렇게 진행하여 같은 날 이사하고 보증금을 릴레이 하게 됩니다.현실적으로 원할하게 보증금을 환불 받기 위해서 가급적 일찍 이사일을 통지하고 새로운 임차인 집 보기 등에도 적극 협조해주는 것이 필요합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 허위매물 구분 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 허위매물이 많은 것이 아니고 과거에 허위매물이 많았습니다고객을 유인하기 위해 시장가 보다 낮은 금액의 매물,없는 매물, 정확하지 않은 정보의 매물이 대표적인 허위매물입니다지금은 거의 사라졌습니다.인터넷 광고매물 게시시 법으로 정한 세부 항목별 기준이 있고정상매물이라도 거래완료되고 신속히 내리지 않는다면 상당한 금액의 벌금이 부과됩니다.적어도 대표적인 부동산 매물 플랫폼에 게시되는 공인중개사의 매물이라면 모두 정상 매물이라고 보시면 됩니다다만 유일하게 한 개만 존재하는 부동산의 특성상게시중 거래완료로 인해 아침에는 있었지만 저녁에는 없을 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다