안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세 계약이 묵시적 갱신된 상황에서 세입자를 내보내려면 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월사이에 임대차 당사자가 계약의 연장 등에 대하여 아무 언급이 없이 지나 쳤을 때기존과 같은 조건으로 2년의 임대차 계약이 이루어진 것으로 간주하는 것이 묵시적 갱신입니다.따라서 임차인이 해지하지 않는 한 다시 2년의 임대차기간이 임차인에게 보장되며 임대인은 2년후 새로운 임대 조건이나 계약의 종료를 통지할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 기간 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약의 종료는 만기 2개월전에는 통지하여야 했는데 이미 이 기간을 경과하여 계속 거주시 묵시적 갱신 상태가 됩니다.어쨌든 지금이라도 임대인에게 재계약의 의사는 없으나 사정상 만기 지나고 2개월만 더 살고 싶다고 말씀해 보세요.임대인이 동의 수락 하면 그때까지 거주후 보증금을 환불 받으면 됩니다.동의하지 않는다면 현재 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태이므로 해지를 통지하고 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다계약의 종료든 해지든 계약이 종료하고 이사할 경우 당연히 보증금 전액을 돌려 받는 것 입니다
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Q. 임대사업자등록 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 아파트인 주택의 민간임대주택 등록은 폐지되었습니다그런데 지난 12월 하순 기재부에서 2023년 경제정책방향 이라는 종합 경제 대책을 발표하면서 아파트 민간임대등록주택 제도의 부활을 예고하였습니다민간임대특별법 개정이 있어야 실행 가능할 것입니다.다주택자의 규제가 대부분 해소되어가는 중 이므로 민간임대주택에는 어떤 혜택이 주어질지 궁금합니다관련법 개정시 세제상의 혜택 부분을 충분히 검토하시고 필요하다면 그 때 신청하시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 집값이 많이 떨어졌다고 하는데요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세에 비해서 월세는 주택 시가 변화에 영향을 덜 받습니다 처럼 같은 현상이 나오기도 어렵고 집값에 민감하지는 않습니다오히려 금리와 관계가 큽니다전세 세입자들이 많은 비중이 전세대출을 이용하는데 이율이 높아져 이자 부담이 커질 경우 대출부담을 하느니 가볍게 월세를 선호하는 경향이 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 양도세를 낼때 받는 사람도 양도세 내야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 말그대로 양도하는 분이 소득이 있을 때 부과 됩니다경우에 따라서는 비과세 될 수 도 있고, 전적으로 매도인의 주택 수, 양도차익 등에 의해 결정되고 매도인이 내는 세금입니다매수인이라면 양도세는 전혀 부담할 일이 없습니다.한편 매수인은 취득세를 부담하게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대차계약 미신고시 과태료 부과 기준
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.행정기관에서는 현재 신고 의무는 있으나 과태료 부과에 대해서만 유예한다고 안내하고 있습니다따라서 과태료 부과 유예 기간이 지나면 누락된 신고에 대해서는 과태료를 부과할 수 있다는 것입니다.실제로 2년전의 미신고건을 소급하여 과태료를 부과할 것인지는 개인적으로 솔직히 회의적인 생각이 드는데요.어쨋든 임대차 신고제도는 폐지되지 않을 것으로 보이고 언젠가는 과태료 대상이 될 것이므로 신고대상 계약 이라면 적극적으로 신고할 것을 안내 권장하고 있습니다.
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Q. 이번달 매수한 부동산 다음달 매도 가능한가요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다다음 달이 아닌 다음 주라도 거래가 가능합니다다만 부동산은 등기를 통해 공시하는 과정이 있습니다매매 거래후 소유권 변경 등기까지 약간(몇 일정도)의 업무 처리 기간이 필요합니다계약 > 잔금 > 등기절차 절차만 완료되면 언제든지 거래가 가능합니다
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Q. 집 한째 가진자가 2년 임대계약 마친 후 임대료를 5%밖에 인상 못 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.그렇습니다주택임대차보호법의 기준으로 첫 계약의 종료시 기존 세입자가 갱신청구권을 사용하겠다고 할 경우 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다.다만 시세에 비해서 지나치게 임대료가 낮을 경우 5%를 초과하여 제안하였을 때 임차인이 이를 수락하면 새로운 계약으로 보고 대신 임차인은 2년후 갱신청구권을 요구할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전입신고 및 확정일자를 안 받을 경우에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고 확정일자와 계약의 이행은 관련이 없습니다계약만기시 보증금을 환불하는 것은 위 사항과 관련없이 임대인의 의무이고 보증금을 환불 받아야 점유를 해제할 수 있습니다 (키 반납, 이사)말씀하신 것처럼 전입신고, 확정일자는 보증금애 대한 대항력을 갖추기 위한 방법으로 더 의미가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 원룸 양도 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중도 퇴실시 임대인이 동의를 구하여 세를 내놓고 임차인을 구하는 것은 협조할 수 있으나새로 들어오는 임차인과 계약 및 보증금의 수수행위는 임대인과 새임차인이 당사자이며 특별히 위임하지 않는 한 질문 하신 분이 관여할 사항이 아닙니다.계약서는 위 당사자만 참여하며 게약서 작성일은 중요한 입주일과 보증금 등 합의가 되었다면 언제든 편한대로 정하여 하면됩니다입주 및 이사날자에 대해서는 새임차인과 조율하여 반영해두면 임대인이 새 임차인으로 부터 보증금 받아서 주든 자기 자금으로 주든 이사하는 날 보증금을 돌려주는 것에는 문제가 없을 것입니다