안녕하세요 송재현 전문가입니다.
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Q. 역전세의 뜻이 무엇인지 궁금하고 왜발생하나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.일반적으로 임대차시장은 전세와 보증금+월세 둘로 나뉩니다.금리가 낮은 경우 전세대출을 받아 전세로 거주하는 것이 경제적으로 유리하여 전세수요가 높아집니다. 따라서 전세가가 상승합니다. 금리가 높은 경우 전세대출 이자가 비싸지면 월세로 계약하는 것이 경제적으로 유리하여 월세수요가 높아집니다. 따라서 월세가 상승합니다.역전세의 경우,전세가격이 상승하여 매매가격보다 높아지거나, 매매가격이 하락하여 전세가격보다 낮아지는 경우 발생합니다. 현재 시장의 동향상 매매가격이 하락 폭이 심하여 전세가격보다 낮아지는 케이스가 일반적입니다.갭투자의 경우,전세가 있는 집을 구매하게 될 경우 새로운 집주인(매수인)은 매매가격(5억)에서 전세가(3억)을 뺀 2억을 주고 구매하는 것을 의미합니다. 그리고 무갭 투자의 경우 매매가격(3억), 전세가격(3억)으로서 매수인이 0원으로 집을 구매하는 사례인데, 빌라왕 전세사기사건에서 주로 발생한 수법이라고 보면 되겠습니다.
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Q. 입주 청소시 파손관련 문의사항있습니다.
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.입주 청소의 경우 용역계약에 해당한다고 볼 수 있습니다. 용역계약에 따라 청소업체는 집주인에게 그에 해당하는 용역을 제공할 의무가 있으며 혹여 청소업체의 부주의로 벽지를 뜯은 경우에는 벽지에 대한 비용을 청구할 수 있을 것 입니다.다만, 청소업체에서 원래 낡아서 떨어진 것이라는 등 답변을 할 경우 집주인의 입장에서는 입증을 할 방법이 곤란합니다. 만약 청소 전 벽지 상태에 대한 사진 증거가 있다면 비용의 전부가 아닌 일부를 책임으로 변상받을 수 있을 것이라 생각됩니다. 혹여 이전 세입자가 벽지를 손상시킨 경우로서 청소업체가 과실이 있는 경우에는 이전 세입자에게도 일부 책임이 있겠습니다.
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Q. 원룸 주인 보증금 반환 문제 질문
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.우선 주민등록을 유지한 채로 임차권등기명령신청을 하는 것이 좋겠습니다. 임차권등기명령이 집주인의 부동산등기사항증명서에 기재되면 세입자님께서 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.조건: ✔️전입신고 된 상태 반드시 유지 , 임대차 종료준비서류: (확정일자 받은)임대차계약서 사본, 주민등록등(초)본, 건물 등기사항증명서(등기소발급), 부동산 목록 × 5부, 송달료 3회분 납부 영수증, 등록세 영수증작성: 주택임차권등기명령신청서비용: 송달료 × 3회분(공동임대인의 경우 1인당 3회분 추가), 등록세 7,200원, 정부수입인지 2,000원, 등기수입인지 3,000원접수: 등기 신청접수 *대법원전자소송사이트에서 가능(민사서류 탭 → 민사신청 클릭)소요기간: 2주임차권등기명령으로 인한 임차권이등기되면 집주인 입장에서는 새로운 세입자를 받기 굉장히 어려워집니다. 왜냐하면 새로운 세입자는 임차권설정등기가 된 집에 거주할 경우 최우선변제를 못 받도록 하기 때문입니다.따라서 가장 좋은 것은 라고 문자나 내용증명을 먼저 보내시면 압박하는 효과 정도에서 돌려받는 것이 좋습니다. 아래 내용 참고하시어 마무리가 잘 되셨으면 좋겠습니다."2023년 2월 23일 임대차계약만료가 되었음에도 불구하고 임대인께선 보증금 지급을 이행하지 않으시는 바, 2023년 2월 28일까지 보증금이 입금되지 않는다면 임차권등기명령을 신청할 예정입니다. 임차권등기가 설정 된 후의 새로운 세입자는 최우선변제를 받제 못하여 임대인께선 앞으로 새로운 세입자를 구하기 어려워집니다. 또한 해당 날짜까지 보증금을 지급하지 않으신다면 발생한 지연손해배상금도 청구할 예정입니다. 현실적으로 볼 때 더 이상의 추가 지출이 없는 길을 찾는 것이 최선이라 생각됩니다. 부디, 잘 판단하시어 협의에 응해주시기 바랍니다.(전문가에게 상의하시면 위 내용이 사실이란 것을 쉽게 아실 수 있을 것입니다. 혹여, 비전문가의 조언은 오히려 더 큰 화를 가져올 수 있으니 꼭 전문가를 찾아서 조언하시기 바랍니다.)"
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Q. 보증금 반환을 받기 위한 절차
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.내용증명의 경우 발신인과 수신인이 정확해야 되는데 부동산중개업자도 대리인으로서 효과가 있겠지만, 좀 더 정확하게 수신인을 집주인으로 다시 한번 보내시는게 좋겠습니다.임차권등기명령의 경우 내용증명 없이도 계약기간이 만료되면 바로 신청하시면 되겠습니다. 신청장소는 현재 월세로 거주하는 집의 지방법원에서 신청하시면 됩니다.조건: ✔️전입신고 된 상태 반드시 유지 , 임대차 종료준비서류: (확정일자 받은)임대차계약서 사본, 주민등록등(초)본, 건물 등기사항증명서(등기소발급), 부동산 목록 × 5부1, 송달료 3회분 납부 영수증, 등록세 영수증작성: 주택임차권등기명령신청서비용: 송달료 × 3회분(공동임대인의 경우 1인당 3회분 추가), 등록세 7,200원, 정부수입인지 2,000원, 등기수입인지 3,000원접수: 등기 신청접수 *대법원전자소송사이트에서 가능(민사서류 탭 → 민사신청 클릭)소요기간: 2주~4주
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Q. 원룸 신축시 고려사항 및 진행 절차
건물은 생각외로 금방 올라갑니다.파일 박는 순간부터 올라가기까지 금방이죠.일반적으로 겨울철에는 공사를 피하는게 좋습니다. 건물 내부를 말리려면 보일러를 하루종일 틀어놓는데 사실 잘 건조되지 않을뿐더러 집 속은 썩어있습니다.시공사 선정 또한 중요합니다. 제 지인은 시공사 측에서 건물을 짓다 말고 중간에 도망을 갔었고, 도망간 공사장에는 다시 사기꾼들이 어디서 들었는지 또와서 사기치고 갑니다.현장에는 필수적으로 계셔야 됩니다. 건축관련 지식이 없어도 건물주가 현장에 있냐 없냐는 천지차이입니다. 그 밖에 비용은 최소 1.5배는 여유로 더 생각하셔야 됩니다. 현장에서는 어떤 변수가 생길지 모릅니다. 자재비용 인상은 기본이고, 저희 집 지을땐 설계사 한 분이 과로사로 돌아가셔서 골치 아플뻔 했습니다.솔직히 처음 짓는 분은 잘 아시기 전까지는 비추천합니다. 저희 부모님 두번째 짓는거 지켜봤는데 사람 금방 늙습니다. 차라리 매입을 하셔서 임대 노하우도 익히고 주변에 아는 사람도 생기고 여유가 있을때 건축하는걸 추천합니다.
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Q. 전세 보증금에 관해 질문할게요
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.주변 전세보증금은 시세에 따라 변동할 수 있겠지만, 주변세시세가 올랐다고 하여 임대인과 임차인이 표준임대차계약서에 작성한 전세보증금은 작성된 금액 그대로 돌려받는 것이 원칙입니다.따라서 전세보증금 2,000만 원을 계약하셨다면 특별한 사정이 없는 한 2,000만 원을 돌려받는 것이 전세계약입니다.만약 임대인과 임차인이 협의로 보증금을 증감한 경우 그 금액을 돌려받으시면 되겠습니다.
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Q. 전세날짜신청? 을 하는 것의 중요함이 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.기본적으로 임차인이 반드시 확보해야 되는 대항력과 우선변제권입니다. 대부분의 집주인은 자신의 집에 임차권등기 혹은 전세권 등기를 하는 것을 싫어해서 잘 안해줍니다. 따라서 이 경우 임차인(질문자님)은 다른사람에게도 내가 정당하게 점유할 권리, 받아갈 보증금이 있다는 것을 보여줄 필요가 있어 해당제도가 있는 이유입니다.1. 대항력집주인 뿐만 아니라 제3자에게도 내가 정당하게 점유를 하고 있음을 보여줍니다.집 인도 + 주민등록(전입신고)를 마치면 다음날 0시에 대항력이 생깁니다.2. 우선변제권집주인 뿐만 아니라 제3자에게도 내가 받아갈 돈이 있다는 것을 보여줍니다.대항력(인도 + 주민등록) + 확정일자(임대차계약서 보증금)를 마치면 다음날 0시에 우선변제권이 생깁니다.3. 중요성집에 들어가자마자 대항력과 우선변제권을 갖춰야 하는 이유로는 다음날 0시 대항력과 우선변제구권이 생깁니다. 따라서 질문자님이 대항력과 우선변제권을 미루는 와중에 집주인이 혹여 전세사기를 목적으로 질문자님과 계약한 당일 저당권을 설정하게 되면 질문자님은 보증금을 못 받을 확률이 매우 커집니다. 따라서 계약한 당일 바로 주민등록과 확정일자를 받으라고 하는 것입니다.그리고 계약시 특약으로 보증금 잔금 입금일 다음날까지 집주인의 등기사항의 권리관계를 그대로 유지한다는 것을 확인하고 계약하시길 바랍니다.추가적으로 궁금한 내용은 아래 블로그에서 읽어보시면 도움이 되실 것으로 생각됩니다.https://blog.naver.com/licensedreal
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Q. 부동산에서 공시지가는 어떻게 정해지는가요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.공시지가와 시세는 둘다 가격이라는 이름이 붙어 있어 오인하기 쉽습니다. 공시지가제도란, 토지거래 및 행정기관의 지가산정등에 활용하는 것이 목적입니다. 예를 들면 각종 조세, 부담금 등을 정할 때 기준으로 재산권과 큰 관련이 있습니다.다만 말씀주신 것처럼 공시지가와 현실의 지가는 괴리가 있습니다. 토지감정평가 절차로는 "토지의 가격 = 표준지공시지가 × 시점 × 지역 × 개별 × 그 밖의 요인" 수식을 거쳐 시장가격을 구하게 됩니다. 여기서 표준지 공시지가와 시가가 차이남을 알 수 있는데, 그 밖의 요인의 수치보정을 곱하여 조정하게 됩니다.공시지가와 시가가 차이나는 이유로는 ① 공시지가가 공시기준일 당시의 가격을 반영하고 있으나 그 이후의 시점에서 지가변동을 정확하게 반영을 못하는 경우, ② 공시지가 자체가 적정가격을 반영하지 못하는 경우, ③ 적용공시지가를 소급함으로 인한 적용공시지가의 공시기준일부터 기준시점까지 해당 공익사업 외의 공익사업으로 인한 지가변동분의 보정이 필요한 경우 등이 있습니다.또한 시가는 불특정 다수인의 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 성립되는 가액을 말하는데, 이 가격이 정상적인 현실거래가격이 아니므로 비정상적인 경로에 의해 상승 또는 감소한 가격은 여기에서 배제되게 됩니다.개별공시지가는 각종 조세산정에 직접적인 영향을 미치는 것인 만큼 시가를 정확하게 반영하는 것이 바람직하나 개별공시지가는 일정기간마다 간격을 두고 결정된다는 점, 토지거래의 지표라는 규범적인 가격개념이라는 점을 고려한다면 반드시 시가와 일치하지 않게 됩니다.
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Q. 세입자분께 전세보증금을 미리 반환하려고 하는데요
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.먼저 임대인과 임차인은 동시이행관계에 있습니다. 따라서 계약기간 전에 임차인이 보증금을 먼저 미리 달라고 한 경우 미리 줄 의무가 없다는 것을 알려드립니다.만약 임대인의 양해로 보증금을 일부 먼저 지급하게 되는 경우,"임대인은 계약기간 만료 전에 보증금을 지급할 이유가 없으나, 임대인의 양해로 O월 O일 세입자의 보증금 10%을 계약기간 만료 전에 지급하며, 임대인의 사정으로 부모님 OOO이름으로 보증금을 10%를 임차인 계좌로 지급하니, 세입자께서는 추후 이 내용을 이의를 제기하지 않을 것임을 확인바랍니다."라고 문자를 남겨 놓는 편이 좋겠습니다.
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Q. 계약기간 만료전 이사 가족전입신고
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.먼저 집주인은 임차인이 계약을 중도해지 하더라도 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 위 케이스가 생깁니다.따라서 본인의 대항력과 우선변제(보증금 반환)을 위해 본인 뿐만 아니라, 가족이 전입신고1하는 경우에도 대항력이 인정됩니다.절차로는 반드시 먼저 현재 전세집에 세대원 일부(동생)를 주민등록에 전입시키고, 본인은 새로운 집에 전입신고2 하면 됩니다. 이 경우 대항력과 우선변제는 동일하게 유지되므로 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.1 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자의 주민등록을 포함한다.(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결) 더 나아가 동거가족의 주민등록을 포함하기에 동생 또한 포함됩니다.2 본인은 새로운 집에 대항력과 우선변제를 위함