안녕하세요 송재현 전문가입니다.
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Q. 월세재계약안한는경우서입자른못구.....
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.정상적으로 임대차계약 기간 내에 만료가 된 경우라면, 동시이행관계가 성립되어 집주인은 보증금을 계약기간만료일에 지급할 의무가 있으며 또한 동시에 임차인은 집주인에게 집을 인도가 생깁니다. 결론적으로 말하자면 임차인은 집주인에게 정상적으로 계약기간 만료 2개월 전에 계약 해지의 통지를 했다면 계약은 정상적으로 종료되며 보증금을 받으면 되고 집주인은 2개월 혹은 더 긴 기간동안 공인중개사를 통해 새로운 임차인을 구하게 됩니다. 따라서 종전 임차인(질문자님)은 새로운 세입자를 구해줄 의무가 없습니다.
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Q. 전세 계약이 끝나는데 주인이 말이 없으면 자동 연장 되나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.우선 세입자에게는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권으로 2가지 권리가 있습니다.임대인과 임차인이 서로 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 아무 연락이 없는 경우에는 자동으로 계약이 갱신됩니다. 이 경우 묵시적 갱신이 되어 동일한 조건을 계약이 2년 더 연장되므로 보증금과 월세를 올려달라고 해도 응해주시지 않으셔도 됩니다.따라서 집주인에게 먼저 계약을 연장한다고 말을하게 되면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 사료될 수 있으니, 서로 연락이 없는 이상 그대로 계약을 진행하시면 되고 만약 임대인이 계약기간만료 2개월 전이 되는 마지막 날에 혹여라도 계약을 연장하지 않겠다고 한다면 그때는 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주하시면 됩니다.주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]
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Q. 전세 계약 기간에 이사하게 되면 중계 수수료나 이사 비용을 집 주인이 지불하는 것이 맞나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.먼저 대항력을 갖춘 임차인이라면 집주인이 바뀐 경우라도 대항력을 잃지 않습니다. 따라서 계약기간 중에는 집주인이 실거주를 목적으로 한다 하더라도 집을 인도할 필요가 없습니다.임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제4항).따라서 임차인이 새로운 집주인보다 좀 더 우위에 있는 경우이므로, 협의를 통해 새로운 집주인에게 이사비와 새로운 임대차건물 중개비용을 요구할 수는 있을 것입니다.다만 새로운 집주인이 이를 거부하고 재계약을 하지 않겠다고 하면 그때는 이사비와 새로운 임대차건물 중개비용을 받기는 어려울 것으로 보입니다.
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Q. 부동산 전월세신고문의 드립니다.
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.전월세신고제는 우선 처벌목적이 아닌 임차인 보호 목적이 큽니다. 2021년 6월 1일에 1년간의 계도기간이 있었고, 1년의 추가 계도기간이 또 있습니다. (2023년 5월 31일까지)Q. 6월 1일 이전에 계약한 것도 신고해야 하나요?신고대상이 아닙니다. 6월 1일 이후에 최초로 계약 체결되거나 갱신(변경)된 계약에 대해 계약체결일부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.Q.2021년 6월 1일 이후 묵시적 갱신이 된 경우 신고대상인가요?신고대상이 아닙니다. 6월 1일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.따라서 신고대상이 아니므로 신고하실 의무가 없습니다.
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Q. 월세 계약하고 난 후 미리 지급한 계약금은 돌려받나요??
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.일반적으로 계약금은 계약금계약의 성격을 갖고 있습니다. 통상적으로 계약금액의 10%를 지불하게 되는데요.만일 계약을 그대로 진행하지 않고 포기한다면 계약금을 포기하는 게 맞는 것이고,계약을 그대로 진행하고자 한다면 계약금은 계약체결의 증거로서 집주인에게 나머지 보증금을 지급하면 됩니다.https://blog.naver.com/licensedreal/223017595613
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Q. 원금균등상환 원리금균등상환 차이점
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.원금균등상환과 원리금균등상환에 대해서 질문을 주셨네요.짧고, 간략하게 차이점 위주로 설명드리겠습니다.개념1. 원금균등상환매년 상환하는 원금이 일정합니다. 예를 들어, 원금은 400만 원씩 동일하지만, 이자는 80,70,60만원 씩 감소2. 원리금균등상환매년 상환하는 원리금이 일정합니다. 예를 들어, 원금+이자가 500만 원 씩 일정하게 상환3. 상환금액원금 + 이자를 말합니다. 예를 들어 1억을 빌렸다면 1억(원금) 1천(이자)차이점1. 차입자의 초기상환금액부담 정도(대출기관의 대출원금회수속도)원금균등상환방식 > 원리금균등상환방식원금균등은 말 그대로 매기 상환해야되는 대출금액이 일정하며, 원리금균등상환방식은 초기에 원금을 적게갚고 이자부담이 큰 방식으로 매기 상환액이 일정하므로 연 수입이 안정적인 경우 선택합니다.2. 대출기간 전체를 고려한 이자금액원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식원금균등이 빚을 빠르게 갚는 만큼 이자는 적게 내는 방식이고, 원리금균등방식은 빚을 천천히 갚아 이자를 더 많이 내는 방식입니다.
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Q. 전원주택 경매 낙찰후 대항력 없는 사람이 거주 중인데요
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.대항력 없는 임차인이 거주 중이라면 소유권 이전이 완료되면 명도를 해주어야 되는게 맞습니다. 다만, 집주인께서 법적 절차 없이 명도를 진행하시게 되면 법률적으로 위배되니 먼저 내용증명을 보내시는게 어떨까 합니다.내용증명 → 인도명령을 통한 강제집행 → 강제집행 진행에 대한 모든 비용은 가압류를 통해 충당 순서로 진행하시면 되겠습니다.내용증명(부동산 인도)수신: 수신인 주소성명: 수신인 성명발신: 발신인 주소성명: 발신인 성명사건번호: 지방법원 ****발신인은 (낙찰받은 주택 주소)의 낙찰자로 2023년 *월 *일 **지방법원의 경매사건의 절차를 거쳐 상기 부동산을 낙찰하였습니다.낙찰 후 상기 부동산에 거주하는 점유자에게 인도를 협의하고자 몇 차례 방문하였고, 이후 전화통화를 하였으나 아직 협의가 이루어지지 않았습니다.하여, 아래와 같이 사내 일정을 통보하여 드립니다.- 아래 -1. 점유자는 2023년 *월 **일까지 이사를 완료하여 주십시오.(대급지급기한 및 명의이전완료가 O월 O일 예정)2. O월O일 이후의 무단점유에 대해서는, 인도명령을 통한 강제집행이 진행될 수 있으며, 위 2번의 비용(월차임 및 무단점유에 대한 손해배상금) 및 강제집행 진행에 대한 모든 비용은 가압류를 통해 충당될 수 있습니다.4. 이후 일체의 법적절차에 대하여 낙찰자는 위와 같이 사전 통보를 하였음을 본 서신은 증명합니다.5. 주위 전문가(법무사, 변호사 등)에게 조언을 구하여 현명한 판단을 하시기 바랍니다.대항력 없는 임차인(및 전소유자)는 낙찰자에 대한 어떠한 권리도 가지고 있지 못합니다.(민사집행법 제136조) 또한, 최근에는 경매절차의 간소화가 많이 진행되어 인도명령을 통한 강제집행이 이전에 비해 많이 빨라졌습니다.경매를 당하지 않으셨다면 다행한 일이겠지만 이미 벌어진 일에 대해서는 현실적으로 볼 때 더 이상의 추가 지출이 없는 길을 찾는 것이 최선이라 생각됩니다.부디, 잘 판단하시어 협의에 응해주시기 바랍니다.(전문가에게 상의하시면 위 내용이 사실이란 것을 쉽게 아실 수 있을 것입니다. 혹여, 비전문가의 조언은 오히려 더 큰 화를 가져올 수 있으니 꼭 전문가를 찾아서 조언하시기 바랍니다.)2023년 O월 O일 (O요일)주소성명
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Q. 전월세 5%인상 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.위에 분들이 잘 이야기해주셨는데요, 추가되는 부분만 더 알려드릴게요.전월세상한제의 임대료상승률 5% 계산방법은 크게 전세금 방식과 보증금부 월세 방식으로 나뉘어요.☀️ 전세방식(월세X)전세방식은 간단해요. 전세금의 5% 증액 계산 결과를 상한으로 보면 돼요.☁️ 보증금 & 월세 방식보증금 & 월세 방식은 사람들의 질문 유형을 4지로 나눌 수 있어요.① 보증금만 5% 올리는 방법, ② 월 임대료만 5% 올리는 방법, ③ 보증금 5%, 월 임대료 5% 각각 올리는 방법, ④ 환산보증금 방식으로 5% 올리는 방법이죠. 모두 가능한 방식이지만 결론만 이야기하면 환산보증금 방식이 가장 정확해요.이해를 돕기 위해 모든 예시금액은 통일할게요.보증금: 1억 원 → 1억 5백만 원(5% 증액)월 임대료: 1백만 원 → 1백 5만 원(5% 증액)1. 보증금만 5% 올리는 방법이 경우 임대료인상률은 1.57%2. 월 임대료만 5% 올리는 방법이 경우 임대료인상률은 3.43%3. 보증금 5%, 월 임대료 5% 각각 올리는 방법이 경우 임대료인상률은 5%4. 환산보증금으로 5% 인상방법환산보증금 방식은 보증금과 월세 각각 인상시 월세를 보증금으로 바꾸어 보증금의 인상률을 계산하는 방식이에요. 보증금 월 임대료 각각 5% 인상이라면 환산보증금 방식에서 5% 인상 결과가 나오지만, 만약 보증금은 10%, 월세는 3% 인상하면 5% 가 아닐 수도 있겠죠? 따라서 환산보증금은 인상률이 다른 경우 쓰여요.☀️ 다른 예시를 들어볼게요.보증금: 1억 → 1억 1천만원(10% 증액)월 임대료: 1백만 원 → 1백 3만 원(3% 증액)환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%**월차임전환시산정률 + 2023년 1월 13일 기준 한국은행 기준금리(5.5%는 환원율 개념이라고 보시면 돼요.)변경 전 환산보증금 = 100,000,000 + (1,000,000 × 12) ÷ 5.50% ≒ 318,181,818변경 후 환산보증금 = 110,000,000 + (1,030,000 × 12) ÷ 5.50% ≒ 334,727,273임대료인상률 = (변경 후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 × 100(334,727,273 - 318,181,818) ÷ 318,181,818 × 100= 5.2%따라서 보증금 10% 증액, 월 임대료 3% 증액시 결과값이 5.2% 인상이므로 5%인상 범위를 초과하는 결과가 생겨요.환산보증금 계산 방법도 궁금하실 것 같아 기재했어요. 아래 사진으로 결과값 동일하다는 것 알려드릴게요.5. 결론위 4가지 사례 모두 가능한 방식이지만 정확한 5%인상률을 계산하려면 환산보증금 방식이 맞아요.환산보증금의 경우 렌트홈 임대료 계산링크에서 계산하시는 걸 추천드려요.https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open